Elementi di analisi di mercato comparativo o CMA

Esperienza e conoscenza della zona di mercato:

Se sei nuovo al settore immobiliare o nuovo nella zona, ottenere aiuto. Una CMA non è solo una matematica comparativa. Una conoscenza approfondita delle dinamiche delle vendite di proprietà nell'area specifica è necessaria per effettuare giudizi basati sui dati presentati. "Immobiliari è locale" è una citazione ben nota perché è vero, e devi imparare tutto sul tuo mercato locale.

In altre parole, devi sapere qualcosa sul tuo mercato e perché le case in un'area vendono in modo diverso e per prezzi più elevati o inferiori rispetto alle case comparabili in un'altra area.

Basta confrontare i numeri senza conoscere i quartieri e le proprietà può essere un disastro. L'attività singola più importante in una CMA è la scelta di proprietà comparabili.

Quando si selezionano proprietà che si ritiene paragonabili alla proprietà del soggetto, considerazioni importanti includono:

• Statisticamente, le vendite sono molto al di sopra o molto al di sotto della maggior parte del gruppo sono sospetti. Ci sono probabilmente motivi validi per la divergenza. Se avete abbastanza comps recenti, lanciate il modo troppo alto e le vendite di prezzo troppo basse.

• Assicurarsi di poter giustificare comps non utilizzati. Se decidi che un confronto non è appropriato, avere una buona ragione. Se ti viene chiesto più tardi dal tuo cliente perché non hai utilizzato una certa casa, vorrai essere in grado di rispondere sinceramente e giustificare le tue azioni.

• Estraete le proprietà comparabili dall'area del soggetto o il più vicino possibile. Se è impossibile trovare abbastanza comps nello stesso quartiere, allora può essere necessario utilizzare alcuni da un quartiere simile in un'altra parte della città.

• Utilizzare comparabili venduti che non sono troppo vecchi. Rimanere in un momento più attuale possibile. Nei mercati veloci questo è facile, ma non tanto quando le vendite sono lento. Se dovete tornare più di due o tre mesi, probabilmente dovrai fare alcune modifiche soggettive per il lungo periodo. Non è facile, perché non esiste una regola per come farlo con precisione.

• Quando la quantità lo consente, utilizzare solo tipi di costruzione simili. Un esempio potrebbe essere la tua proprietà di soggetto che è una casa di storia unica e molti dei comps sono due storie. Con la nostra popolazione che invecchia, molti anziani saranno alla ricerca di una casa di storia unica, quindi potrebbe essere più richiesta.

Regolazione del valore per le differenze di proprietà:

Quando si confrontano proprietà simili, ci sono sempre delle differenze. Assicurarsi di modificare la stima del valore della proprietà del soggetto per le sue differenze dalle proprietà comparabili:

• Aggiungere o sottrarre il valore per la differenza nella dimensione di lotto o superficie.

• Fai lo stesso per le differenze di carattere, come le camere da letto, i bagni, il garage, ecc.

• Guarda le differenze di finanziamento che potrebbero avere influenzato il prezzo di vendita. Il finanziamento del venditore può a volte comportare un prezzo più elevato pagato per una proprietà non correlata al suo valore reale. Ricordate che queste devono essere le transazioni "lunghezza delle armi". Non ci dovrebbero essere situazioni particolari, le vendite familiari, le vendite di soccorso, ecc.

Una analisi corrente del mercato competitivo:

Un rapporto completo e dettagliato per la tua prospettiva cliente / client non può essere completa senza un'analoga analisi di mercato le proprietà elencate e in competizione con la loro casa all'epoca. La tua raccomandazione sul prezzo delle liste può essere modificata in su o in basso a seconda di quante case sono elencate nella zona al momento e dei loro prezzi di listino.

Conoscere che alcuni dei più venduti comps provenienti da periodi con un inventario molto basso potrebbero causare una modifica del prezzo di listino verso il basso se il mercato attuale ha un inventario in modo significativo. Andando in altra direzione, se ci sono meno case disponibili, potresti essere in grado di regolare il prezzo richiesto verso l'alto.

Risultati visualizzati in un formato facile da comprendere:

Questa non è una promozione per "carina". Ci sono soluzioni software per quasi tutti i sistemi MLS che producono rapporti di ricerca molto lucidi per analisi comparativa del mercato. Il valore è nei dati e nella tua interpretazione. Non lasciare che lo sfarzo della "presentazione" abbia più importanza rispetto alla selezione e interpretazione dei dati.