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Quando si vende una casa o uno dei proprietari si sposta, potrebbe avere un senso trasferire l'ipoteca al nuovo proprietario. Invece di richiedere un nuovo prestito, pagando i costi di chiusura e cominciando con tassi di interesse più elevati, il proprietario avrebbe semplicemente assunto i pagamenti correnti.
È possibile trasferire un'ipoteca, ma non è sempre facile. Copriamo i dettagli qui sotto, ma un breve riassunto delle tue opzioni include:
- Trasferisci un'ipoteca ipotizzabile chiedendo al vostro prestatore di effettuare la modifica.
- Rifinanziare il prestito solo nel nome del nuovo proprietario.
- Trasferisci quando la situazione non innesca la clausola "dovuta in vendita" del prestito.
Mutui assunti
Se un prestito è "assunto", sei fortunato: significa che potete trasferire l'ipoteca a qualcun altro. L'accordo di prestito non prevede alcuna lingua che impedisca di completare un trasferimento. Tuttavia, anche ipoteche ipotizzabili possono essere difficili da trasferire.
Nella maggior parte dei casi, il "nuovo" mutuatario deve beneficiare del prestito. Il creditore esaminerà i punteggi di credito del mutuatario e il rapporto debito e reddito per valutare la capacità del mutuatario di rimborsare il prestito. Il processo è sostanzialmente lo stesso come se il mutuatario dovesse richiedere un nuovo prestito (ma ovviamente il mutuatario può assumere il prestito esistente a parte). I finanziatori hanno approvato la domanda di prestito originale basata sul credito e sul reddito dei richiedenti originari e non vogliono lasciare nessuno fuori dal gancio se non hanno un mutuatario di sostituzione che è altrettanto probabile rimborsare.
Trasferimento di proprietà:
La disattivazione dei nomi di un prestito riguarda solo il prestito. Potrebbe comunque essere necessario modificare chi possiede la proprietà trasferendo il titolo, utilizzando un atto di clausola di smantellamento o intraprendendo qualsiasi altra operazione richiesta nella tua situazione. difficile da trovare?
Purtroppo, ipoteche ipotizzabili non sono ampiamente disponibili. La tua scommessa migliore può essere se si dispone di un prestito FHA o di un prestito VA. Altre ipoteche convenzionali sono raramente ipotizzabili. Al contrario, i creditori utilizzano una clausola
dovuta in vendita , il che significa che il prestito deve essere pagato quando si trasferisce la proprietà della casa. Rifinanziamento
Se un prestito non è ipotizzabile e non si riesce a trovare un'eccezione a una clausola dovuta sulla vendita, il rifinanziamento del prestito potrebbe essere la scelta migliore. Simile a un presupposto, il nuovo mutuatario avrà bisogno di reddito e credito sufficienti per qualificarsi per il prestito.
Il proprietario di casa "nuovo" richiederà semplicemente un nuovo prestito individualmente e utilizza quel prestito per pagare il debito ipotecario esistente.Potrebbe essere necessario coordinare con i vostri istituti di credito per ottenere rimborsi di prestiti (a meno che il nuovo mutuatario e il nuovo mutuante non siano d'accordo con loro) in modo da poter utilizzare la casa come garanzia, ma è un modo buono e pulito per ottenere il lavoro. Alcuni prestiti trasferiscono regolarmente da un proprietario a un altro (ad esempio, se sono stati migliorati con il finanziamento PACE).
dovuti in vendita
I prestatori di solito non beneficiano di lasciare trasferire un mutuo. I compratori sarebbero andati avanti ottenendo un prestito più "maturo", con i pagamenti anticipati di anticipo fuori strada (e potrebbero essere in grado di ottenere un tasso di interesse più basso).
I venditori avrebbero la possibilità di vendere la loro casa più facilmente - forse a un prezzo più elevato - a causa di questi stessi vantaggi. Ma i finanziatori stanno per perdere, quindi non sono desiderosi di approvare i trasferimenti.
Una clausola dovuta sulla vendita è una sezione di un contratto di prestito che afferma che il prestito deve essere pagato quando la proprietà vende (il prestito è "accelerato").
Eccezioni alla regola:
In alcuni casi, è ancora possibile trasferire un prestito - anche con una clausola dovuta in vendita. I trasferimenti tra i membri della famiglia sono spesso consentiti e il vostro prestatore può sempre essere più generoso di quello che dice il vostro contratto di prestito (è un'opzione che essi possono esercitare e non sono tenuti a farlo - t ottenere le tue speranze in su). L'unico modo per sapere di sicuro è quello di chiedere al vostro prestatore e rivedere il tuo accordo con un avvocato locale. Anche se i creditori dicono che non è possibile, un avvocato può aiutarti a capire se la tua banca fornisce informazioni accurate. Il Garn-St. Germain Act
impedisce ai prestatori di esercitare la loro opzione di accelerazione in determinate circostanze. Alcune delle situazioni più comuni includono: Quando un conduttore comune muore e trasferisce proprietà a un residente congiunto superstite
- Trasferimento del prestito ad un parente dopo la morte di un mutuatario
- Un trasferimento di proprietà di proprietà al coniuge o figli di un mutuatario
- Trasferimenti a seguito di accordi di divorzio e di separazione
- Trasferimenti in una fiducia inter vivos (o di una fiducia abituale) dove il mutuatario è beneficiario
- Vedere l'elenco completo delle eccezioni e rivedere questa lista con il tuo avvocato.
Trasferimenti non ufficiali
Se non è possibile ottenere la tua richiesta approvata, potrebbe essere tentato di impostare un accordo "informale". Ad esempio, potresti vendere la tua casa, lasciare il prestito esistente in atto e avere l'acquirente a rimborsarti per i pagamenti ipotecari.
Questa è una cattiva idea. Il tuo contratto ipotecario probabilmente non lo consente, e potresti persino trovarti in difficoltà legali, a seconda di come le cose vanno. Inoltre, sei ancora responsabile del prestito, anche se non stai più vivendo in casa.
Cosa potrebbe andare male?
Alcune possibilità includono: Se il compratore smette di pagare, il prestito è nel tuo nome, quindi è ancora il tuo problema (i pagamenti ritardati compariranno sui tuoi rapporti di credito e gli istituti di credito verranno dopo di te).
- Se la casa viene venduta in preclusione per meno di quanto vale, potresti essere responsabile di eventuali carenze.
- Ci sono modi migliori per offrire il finanziamento del venditore a un potenziale acquirente.
Le tue opzioni
Se non puoi ottenere un mutuo trasferito, hai ancora opzioni, a seconda della tua situazione. Ancora una volta, la morte, il divorzio e il trasferimento familiare potrebbero darti il diritto di effettuare trasferimenti, anche se il vostro prestatore dice diversamente.
Se si sta affrontando
preclusione , alcuni programmi governativi rendono più facile affrontare l'ipoteca - anche se sei subacqueo o disoccupato. Se stai divorziando
, chiedi al tuo avvocato come gestire tutti i tuoi debiti e come proteggerti se il tuo ex coniuge non effettua pagamenti. Se un proprietario di casa è morto
, un avvocato locale può aiutarti a determinare cosa fare successivamente. Se stai trasferendo risorse a una fiducia
, controllare con il tuo avvocato per pianificare la proprietà per non attivare una clausola di accelerazione. Il rifinanziamento
potrebbe essere l'ultima opzione quando nessuno degli altri approcci è disponibile.
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