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Un lettore chiede: "Abbiamo completato una breve vendita in California, con una prima ipoteca e la seconda (linea di credito). $ 402 000 dovevano e la seconda avrebbe dovuto pagare $ 1'000 di $ 148.000. Sei mesi dopo, il secondo collezionista del debito della società ipotecaria ha chiesto che ci imponiamo per un importo di $ 60.000 per un saldo di $ 148.000. il file bancario ha un giudizio di carenza contro di noi dopo una breve vendita? "
I giudizi di mancanza a volte si aprono dopo la preclusione o la vendita corta.
I proprietari di case sono spesso sorpresi di ricevere loro, e questo è di solito perché non hanno la giusta consulenza legale o fiscale in anticipo.
Note di mutuo e ipoteche
Le sentenze di mancanza derivano dal fatto che il mutuatario ha difettato su una nota di promesso , non l'ipoteca . Una nota promissoria è una promessa di pagare. Può anche generare responsabilità personali, a seconda delle leggi statali. La responsabilità personale significa che il creditore può andare dopo i beni del mutuatario per il mancato pagamento di un prestito.
Una nota promozionale è garantita da un atto di fiducia o da un'ipoteca, a seconda dello strumento di finanziamento. In genere, l'ipoteca o la fonte di fiducia è registrata nei registri pubblici in cui si trova la proprietà, che dà l'avviso pubblico che la casa ha un pregiudizio contro di essa.
Foreclosure
Se una nota non è pagata come concordato, il beneficiario ha il diritto di precludere la proprietà, perché la proprietà è la garanzia per la nota promemoria.
Se il mutuatario non porta i pagamenti correnti o non paga il prestito esistente durante il periodo di preclusione, la proprietà va all'asta. Se la proprietà vende per più dell'importo dovuto, non c'è carenza; tuttavia, questo accade raramente.
Le banche ottengono la proprietà in esclusione quando nessuno si offre abbastanza per pagare la banca.
La banca ha anche il diritto di venderla meno per il più alto offerente all'asta, ma in genere le banche preferiscono vendere ad una festa privata dopo la preclusione, sperando di ottenere più soldi sul mercato aperto.
Short Sales
Mentre una casa è in attesa di preclusione, la banca può decidere di ridurre le sue perdite. Consente al venditore di fare una vendita breve e accetta meno soldi rispetto al venditore dovuto al suo prestito.
Il venditore domicola un agente immobiliare per trovare un acquirente per la vendita breve. L'acquirente effettua un'offerta e, se la banca lo accetta, la casa viene venduta in perdita.
Giudizi di mancanza
Una carenza è la differenza tra il debito principale e l'importo ricevuto, a condizione che l'importo ricevuto sia inferiore all'importo dovuto.
Se la banca possa perseguire un giudizio di mancanza dopo un preclusione o una vendita corta dipende in parte dal fatto che la nota promettente renda il venditore personalmente responsabile del debito.Alcuni stati consentono la responsabilità personale.
Sintesi delle deficienze in California
La buona notizia per i mutuatari della California è che tutti i prestiti di acquisto in un appartamento residenziale da uno a quattro unità sono esenti da giudizi di mancanza.
Prestiti in denaro in California - i prestiti prelevati dopo che la casa è stata acquistata tramite una rifinanziata o una seconda ipoteca - possono essere soggette a una mancanza di giudizio alle seguenti condizioni:
- Il prestatore preclude in contenzioso > (California Code Civil, Proc. § 726). La maggior parte dei prestatori precludono la vendita di un trustee, che
- non danno al prestatore il diritto di perseguire un giudizio di carenza con un'eccezione (vedi secondo ipoteche di secondo denaro secondo qui di seguito) . Un termine di tre mesi si applica alle azioni per le sentenze di mancanza in caso di esclusione giudiziaria.
- Se la seconda ipoteca è denaro duro e il creditore ha perso la garanzia per quel prestito attraverso una preclusione o una vendita breve - rendendo la garanzia per la nota premio nulla - il beneficiario di quella seconda ipoteca
- può > perseguire un giudizio di mancanza (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal 2d 35 (1963). SB 931, efficace il 1 gennaio 2011, offre la protezione dei difetti alle vendite di vendita a breve California se il prestito è Negoziazione Collezione
- Alcuni finanziatori denaro soldi vendono la nota promemoria ad un investitore dopo una preclusione per i penny sul dollaro. Quindi l'investitore tenterà di raccogliere il debito .
Anche se un prestatore può aver accettato, ad esempio, $ 1'000 per un mutuo di $ 100.000 secondi attraverso una vendita breve, la sicurezza per quel secondo denaro è rilasciato, ma la nota promozionale potrebbe non essere. venditore come il nostro lettore potrebbe credere che l'episodio sia finito, finché un giorno riceve un telefono c tutti chiedendo il rimborso. Quando questo accade:
Riconoscere che il creditore più probabile negozierà per un payoff scontato.
Il prestatore può chiedere una nuova nota promozionale per sostituire la vecchia nota promozionale. In tal caso, assicurarsi che il creditore invia una nota promissoria "a pagamento".
- Se il prestatore ha già venduto la nota, lo sconto può essere maggiore.
- Non tutte le banconote di soldi denaro devono essere pagati in contanti. Alcuni istituti di credito accettano i pagamenti.
- Se il prestatore dirige i pagamenti ad un'altra entità, si rende conto che la nota può essere stata venduta al di sotto del suo valore nominale e che il nuovo prestatore può accettare un importo ancora minore in forma di pagamento completo.
- Dopo che la nota viene pagata integralmente, chieda al prestatore di restituire la nota promozionale contrassegnata come "Pagato in pieno".
- Non sono concesso in licenza per dare consulenza legale e fornire queste informazioni solo a scopo informativo generale. Se desideri consigli legali o ulteriori informazioni, contatta un avvocato immobiliare.
- Fonte: California Association of Realtors
Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.
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