Ipoteca: definizione, tipi, storia, impatto

Definizione: Un mutuo è un prestito a lungo termine che è garantito dal valore della casa. Chiede un basso interesse con un termine da 15 a 30 anni. È progettato per rendere la proprietà di casa più accessibile.

Tipi

Il tipo più popolare di mutui è il prestito convenzionale a tasso fisso a 30 anni. Dal 1999 rappresenta il 70% al 90% di tutte le ipoteche. Il prestito a tasso fisso a 15 anni è ampiamente utilizzato, poiché consente alle persone di pagare il debito a metà tempo.

I mutui a tasso variabile offrono tassi di interesse più bassi e pagamenti mensili rispetto a prestiti a tasso fisso. Diventeranno più costosi quando i tassi di interesse si alzeranno rispetto ai minimi di 200 anni.

I prestatori subprime hanno creato una serie di prestiti esotici. Attirarono i clienti offrendo bassi tassi di "teaser" per i primi due anni. Questi sono pericolosi per i nuovi mutuatari. Potrebbero non essere consapevoli che il pagamento aumenta drammaticamente dopo la fase iniziale della dolcezza. Ecco alcuni dei più popolari:

• Prestiti a interesse: pagamenti super-low che non hanno ridotto il capitale nei primi anni.
• Opzione Borse ARM: i mutuatari scelgono quanto pagare ogni mese per i primi cinque anni.
• Crediti di ammortamento negativo: Prestiti di interesse solo che aumentano il capitale ogni mese. questo perché il pagamento era inferiore all'interesse.
• Crediti a tasso fisso ultra lungo: Questi sono ipoteche tradizionali di 40-50 anni.
• Finanziamenti a palloncino: devono essere rifinanziati o pagati dopo 5-7 anni.

• Prestiti senza soldi: Questi hanno permesso al mutuatario di prendere un prestito per il pagamento anticipato. Prima della Grande Depressione, i mutui ipotecari erano prestiti da 5 a 10 anni, solo per il 50% del totale dei prestiti subprime ( Reuters 14 maggio 2007). valore della casa. Il capitale era dovuto come un pagamento a palloncino alla fine del termine.

Le banche avevano poco rischio.

Quando i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 25% durante la Depressione, i proprietari di abitazione non potevano permettersi il pagamento della bolla. Le banche non consentiranno il rifinanziamento. Nel 1935, il 10% di tutte le case erano in esclusione.

Per arrestare la carneficina, il presidente Roosevelt ha cambiato cinque aree critiche legate all'abitazione come parte del New Deal:

La casa di prestiti proprietari (HOLC) ha acquistato un milione di mutui di default dalle banche. Li ha cambiati nel mutuo a lungo termine a tasso fisso che oggi conosciamo e li abbiamo ripristinati.

La Federal Housing Administration (FHA) ha fornito un'assicurazione mutui.

1. L'Associazione Federale Nazionale dei Mutui (FNMA) ha creato un mercato secondario per i mutui ipotecari.
2. La Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) ha assicurato depositi bancari.
3. Glass-Steagall vietava alle banche di investire fondi dei depositanti in settori rischiosi come il mercato azionario.
4. Questi cambiamenti hanno risposto ad una catastrofe economica. Non sono stati progettati per essere una politica di proprietà dei proprietari. Anche così, hanno reso la proprietà di casa più accessibile. Essi hanno esteso la durata del prestito. Questo ha ridotto i costi mensili e ha eliminato la necessità di rifinanziarsi. Le banche hanno finanziato i prestiti grazie ai depositi bancari assicurati da FDIC.
5. Nel 1944, il programma di assicurazioni sui mutui dell'amministrazione dei veterani abbassò i pagamenti.

Ha incoraggiato i veterani di guerra a tornare a comprare case in costruzione nei sobborghi. Quella ha stimolato l'attività economica nel settore della costruzione di case. Grazie a tutti i programmi federali, la proprietà immobiliare è aumentata dal 43 al 6% nel 1940 al 64% nel 1980.

Il governo ha creato una legislazione speciale per creare banche di risparmio e prestiti per emettere questi mutui. Durante gli anni '60 e '70, quasi tutti i mutui sono stati rilasciati tramite risparmi e prestiti (S & L). Queste banche hanno avuto successo perché le persone depositano fondi in conti di risparmio. Il governo ha assicurato i depositi, quindi la gente ha utilizzato i conti, anche se gli interessi guadagnati non erano molto. Questo è stato regolato anche dal governo. I S & L potrebbero rimanere rimanere redditizi pagando tassi di interesse più bassi sui depositi rispetto a quelli applicati sulle ipoteche.

Negli anni '70, il presidente Nixon ha creato inflazione sconvolgente tagliando tutti i legami tra il dollaro U. e il gold standard.

Le banche hanno perso depositi perché non erano in grado di corrispondere agli interessi pagati dai conti del mercato monetario. Ciò ha ridotto i finanziamenti necessari per emettere mutui.

Per aiutare le banche, il Congresso ha approvato il Garn-St. Germain Depository Institutions Act. Questa legge ha consentito alle banche di aumentare i tassi di interesse e di ridurre i livelli di prestito. Ha permesso a S & L di effettuare prestiti commerciali e di consumo. Ciò ha portato alla crisi del risparmio e del prestito e il fallimento di metà delle banche della nazione.

Crescita del debito ipotecario

Anno

% del reddito familiare

% del patrimonio domestico	% del PIL	1949	20
15	1979	30	2001
73	41	50	(Fonte: Richard K. Green e Susan M. Wachter, "L'ipoteca americana in Contesto storico e internazionale ", University of Pennsylvania, 21 settembre 2005
Come i mutui influenzano l'economia	Durante l'amministrazione di Clinton, le banche si sono lamentate di non poter competere nei mercati finanziari internazionali. Il Congresso ha deregolato l'industria e abrogato la legge Glass-Steagall. Questo ha consentito alle banche di utilizzare fondi garantiti da parte dei depositanti per investire in derivati ​​rischiosi. Il più popolare di questi era la sicurezza garantita da mutui.	Le banche avrebbero messo insieme mutui simili e poi li vendono a Fannie Mae, Freddie Mac o ad altri investitori. Sono stati assicurati contro il default tramite credit default swap. La domanda di tali titoli è stata così elevata che le banche hanno iniziato ad abbassare gli standard sui prestiti sottostanti. Presto, questi mutui subprime permettevano quasi a chiunque di diventare un proprietario di abitazione.	Di conseguenza, la percentuale del debito ipotecario rispetto al Prodotto Interno Lordo (PIL) è salito dal 50% nel 2000 a quasi il 70% entro il 2004.Tutto è andato bene fino a quando i prezzi delle abitazioni hanno cominciato a scendere nel 2006. Impossibile rifinanziare o vendere le loro case, i proprietari di abitazione iniziano a fallire. Tanti investitori hanno incassato i loro credit default swap che l'assicuratore principale, AIG, è quasi fallito. Per ulteriori informazioni, vedere Informazioni sulla crisi dei mutui subprime.