Che cosa è un 1031 scambio differito fiscale?

Da C. Grant Conness, Presidente, 1031 Gruppo Alternativo

Molti investitori hanno chiesto cosa sia esattamente uno scambio 1031, quali sono le linee guida e le linee temporali e può legittimamente rinviare le tue imposte sulle plusvalenze ? Ho pensato che sarebbe utile rispondere a alcune delle vostre domande più comuni in questo articolo.

Che cosa è uno scambio di §1031?

A §l031 Exchange è un'operazione in cui un contribuente è autorizzato a scambiare una proprietà di investimento per un altro, rinviando la conseguenza fiscale di una vendita.

La transazione è autorizzata dal §1031 del codice IRS.

Il codice IRS legge: "Non è riconosciuto alcun guadagno o perdita sullo scambio di beni detenuti per uso produttivo in un commercio o nell'attività commerciale o di investimento se tale proprietà viene scambiata esclusivamente per proprietà di tipo simile, che deve essere tenuto sia per l'uso produttivo in un commercio o per affari o per investimenti. "

Requisiti per uno scambio 1031

• Timeline per uno scambio 1031

  L'investitore (o scambiatore) deve rispettare le rigide linee guida 45- e 180 giorni per uno scambio. Una volta che lo scambiatore vende la sua proprietà (proprietà rinunciata), ha 45 giorni per identificare proprietà di valore uguale o superiore. Una volta identificato, lo scambiatore ha 180 giorni dal giorno in cui ha venduto la propria proprietà per acquisire le proprietà identificate (o 135 giorni dalla fine del periodo di 45 giorni).

• Proprietà Like-Kind in un Exchange 1031

  L'investitore deve acquisire proprietà "simili". Ciò significa che devono essere altre forme qualificanti di immobili. Ad esempio, lo scambiatore potrebbe vendere un duplex e acquistare una proprietà commerciale, o lui potrebbe vendere un terreno e comprare un edificio.

• Proprietà di scambio detenuta per investimento

  La proprietà venduta (proprietà rinunciata) e la proprietà acquisita di recente (proprietà sostitutiva) devono essere detenute per investimenti o per scopi commerciali. Pertanto, non puoi vendere la tua residenza principale e acquistare una proprietà di investimento, né puoi vendere e investire proprietà e acquistare una casa primaria.

• Debito e Equità uguale o maggiore in uno scambio 1031

  Se lo scambiatore vende una proprietà per 1 milione di dollari, in cui $ 500k era di equity e $ 500k era debito, allora lo scambiatore deve acquistare $ 1 milione o più di proprietà. Inoltre, lo scambiatore deve utilizzare tutto il patrimonio netto e sostituire tutto il debito per rinviare il 100% delle imposte sul capital gain.

  Lo scambiatore può aggiungere ulteriori proventi al nuovo acquisto se desidera e lo scambiatore può assumere ulteriori debiti, se lo si desidera. Se lo scambiatore non desidera utilizzare tutti i proventi di vendita, può effettuare uno scambio parziale e pagare le imposte di capital gain applicabili sulla differenza.Questo è indicato come "avvio".

• Ricevuta costruttiva e intermediazione qualificata per uno scambio 1031

  Lo scambiatore non può ricevere contanti dalla vendita. Questo è noto come "ricevuta costruttiva" e avrebbe innescato un evento imponibile su quei soldi ricevuti. Secondo le disposizioni del porto sicuro di IRS, lo scambiatore deve utilizzare un intermedio qualificato o QI per agevolare la transazione 1031.

  Il QI è un terzo indipendente (non il tuo avvocato, agente, broker o CPA) che detiene i proventi di vendita e acquista la proprietà di sostituzione per tuo conto. E 'estremamente importante nell'ambiente odierno associarsi solo con intermediari qualificati, assicurati e legati.

• 1031 Rischio di cambio

  Come per gli investimenti in immobili, ci sono rischi associati a Delaware Statutory Trusts e / o Tenants in proprietà comuni. Non è possibile affrontare tutti i fattori di rischio rilevanti in questo forum. I fattori di rischio sono indicati nel Memorandum di collocamento privato per ogni offerta. Gli investitori devono comprendere appieno tutti i fattori di rischio e discutere con il loro rappresentante finanziario prima di investire in una Delaware Statutory Trust o Tenants in Exchange Common.

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Questo materiale non è né un'offerta di vendita né la sollecitazione per l'acquisto di alcuna garanzia. Le informazioni sono solo per scopi di discussione e di informazione. Non è destinato a sostituire consigli di pianificazione giuridica, fiscale o finanziaria competente.

I codici fiscali applicabili si applicano e riguardano solo la legge federale. Gli stati individuali possono avere i propri codici fiscali aggiuntivi. Si prega di contattare l'opportuno fiscale e il professionista legale nel tuo stato. Queste informazioni sono fornite da fonti ritenute affidabili, ma dovrebbero essere utilizzate in combinazione con consigli professionali in linea con la tua situazione personale.