Investimenti immobiliari senza pagare contanti (opzioni di locazione di sandwich)

Ci sono molti modi per investire in immobili. Investimenti immobiliari possono essere sia per i profitti a breve termine che per il flusso di cassa a lungo termine. Molte persone amano essere investitori immobiliari, ma mancano i soldi per i pagamenti in anticipo e pensano che l'acquisto e la detenzione o l'acquisto e il flipping sono gli unici modi per fare soldi. Questo non è vero.

Strategie per investire in immobili senza denaro

Ci sono strategie per investire in immobili senza denaro.

È possibile iniziare per il costo di poche centinaia di biglietti da visita. Questo non è un articolo su "soldi facili". Mentre ci sono modi per iniziare nel settore immobiliare investendo solo con il tuo desiderio e con alcuni legwork, non è facile, ma può trasformarsi in denaro in tasca in un breve periodo di tempo.

Ci sono guru ovunque, in TV, in stampa e su Internet che insegnano tutti questi metodi. Puoi imparare molto da siti di investimenti immobiliari, ma fai attenzione a pagare un corso o un mentoring molto costoso. Altri hanno imparato il modo difficile che, non importa quanto l'istruttore sa e ti insegna, è ancora su di te per uscire e implementarla.

Alcune delle tecniche che ti consentono di fare soldi da immobili senza avere contanti per iniziare includono:

• Assegnazioni
• Opzioni di locazione
• Leasing di sandwich
• Chiusure posteriore-posteriore
• In questo articolo vi darò una panoramica di questi tecniche, come funzionano e come alcuni investitori immobiliari li stanno usando per reddito in denaro all'inizio delle loro attività di investimento.

1. Bird Dogging

Prima di poter veramente apprezzare il valore che un cane da uccello può fornire agli investitori immobiliari, vediamo a chi sono questi investitori. La prima cosa che viene in mente è una "pinzatrice", acquisto di case, fissandole e vendendole rapidamente per un profitto. Allora c'è l'investitore a lungo termine che compra le case come proprietà di noleggio, realizzando il flusso di cassa e l'apprezzamento nel tempo.

Ognuna di queste strategie di investimento immobiliare può essere molto redditizia. Quale strategia che un investitore sceglie è sui loro obiettivi, temperamento e tolleranza al rischio.

Ci sono molti di questi investitori là fuori che la maggior parte delle persone pensa, soprattutto gli investitori a lungo termine di noleggio. Chi sono? Solo pochi sono il tipo di alto profilo che vedi sul televisore. La stragrande maggioranza sono le persone che vedete ogni giorno. Possono avere un'altra attività di successo e avere denaro che vogliono investire in immobili. L'esecuzione delle loro attività richiede la maggior parte del loro tempo e tendono a contare su risorse tradizionali come agenti immobiliari per aiutarli a individuare le offerte di investimento immobiliare. Solitamente pagheranno di più di quanto dovrebbero per queste offerte, poiché gli agenti immobiliari stanno lavorando fuori dall'inventario Multiple Listing Service (MLS).Non c'è molta flessibilità nei prezzi, specialmente con le commissioni nell'affare.

Molti di questi investitori stanno acquistando più proprietà. Qual è la loro reazione se sono stati contattati da qualcuno che ha detto che potrebbero portarli a casa per l'acquisto di offerte da 10% a 40% in meno di quello che attualmente stanno comprando? La risposta è semplice, perché sono in questo per fare soldi.

Quanto pagano meno per una casa, tanto migliore è il loro ritorno sull'investimento (ROI) dal flusso di cassa e quanto prima hanno un equilibrio chiuso.

Vogliono che questa persona li porti a fare offerte. Questa persona è conosciuta come un cane da uccello. È un po 'come essere un grossista. Attraverso il lavoro, la ricerca e l'indagine, il cane di uccelli trova proprietari di casa che hanno bisogno di vendere e non sono stati in grado di o proprietari di abitazione con difficoltà ipotecarie o preclusioni prima di essere elencati.

Quello è il cane degli uccelli, e non richiede denaro per iniziare, solo alcune carte da visita e un sacco di sforzi. Tuttavia, può rendere immobiliare investire un business per la persona media con troppo debito e non molto denaro.

Essi sono là fuori cercando case agenti immobiliari non sono elencati. Infatti, alcuni cani di uccelli hanno agenti immobiliari che li alimentano quando un proprietario di abitazione in difficoltà non è stato in grado di vendere. Il cane di uccelli offre investimenti redditizi all'investitore e le tasse possono essere eseguite tra $ 2000 e $ 10.000 per affare quando si chiude.

2. Assegnazioni

Un altro modo per fare soldi nel settore degli investimenti immobiliari senza utilizzare i propri soldi è utilizzare assegnazioni. Non è un processo complicato, ma richiede che il tuo acquirente sia allineato prima di bloccarti in un contratto di acquisto. Stai per realizzare il tuo affare con il venditore e scrivere un contratto di acquisto. Il contratto indicherà che il compratore è "il tuo nome e / o assegna".

Ciò consente di assegnare il contratto a qualcun altro, il suo acquirente, senza alcun ulteriore consenso del venditore. Devono essere un acquirente in contanti, ma questo è normalmente quando si sta facendo questi tipi di offerte. Il venditore sarà solo informato che il tuo acquirente è ora il compratore e che la transazione procederà come normale secondo i termini del contratto di acquisto.

Un'altra considerazione per l'assegnazione di offerte è il deposito di soldi sincero da dare al venditore. Questi soldi vengono depositati con la società titolare che gestisce la chiusura, e non riceverai rimborso. Trasferirà al vostro acquirente. Quindi, vorrai mantenere l'importo più basso possibile poiché c'è ancora qualche rischio che l'affare non si chiuderà.

Se lavori regolarmente con gli acquirenti degli investitori, potresti essere in grado di ottenere la tassa quando fai l'assegnazione del contratto a loro e non dovresti aspettare fino alla chiusura. Tuttavia, può essere pagato quando l'affare si chiude. Naturalmente, se sei ben allineato con alcuni acquirenti e può descrivere l'affare a loro e ottenere un impegno verbale, potresti anche ottenere il denaro sinistro prima di bloccare la casa.

3. Opzioni di locazione

I componenti fondamentali di una strategia di opzioni di locazione sono un contratto di locazione con pagamenti mensili di locazione e un'opzione per acquistare la proprietà alla fine del periodo di locazione.Facciamo un esempio per illustrare come funziona. Sei un investitore che vuole possedere una casa come una proprietà di noleggio, ma non stai sedendo su soldi abbastanza per un acconto. Puoi anche avere un punteggio di credito che renderebbe il prestito troppo costoso.

Attraverso la commercializzazione con segni di banditi, giornali e annunci Craigslist o semplicemente un referendum di parola, si individua un proprietario di casa altamente motivato che non è riuscito a vendere la propria casa. Vediamo un esempio ipotetico. Diciamo che i proprietari di case hanno avuto la casa elencata, ma non sono stati in grado di vendere. La casa vale 100.000 dollari nel mercato attuale, il loro equilibrio ipotecario è di $ 70.000 e i loro pagamenti sono $ 525 / month con tasse e assicurazioni. Un coniuge è stato licenziato dal lavoro e l'altro ha trovato un lavoro migliore per cui hanno bisogno di muoversi presto. Ecco quello che fa il nostro investitore:

Leasing affitta la loro casa per 3 anni con pagamenti di locazione pari ai loro pagamenti di casa.

• paga $ 1, 500 come pagamento non rimborsabile dell'opzione di locazione per avere il diritto, ma non l'obbligo, di acquistare la casa alla fine del contratto di locazione per $ 80.000.
• Con un accordo verbale, l'investitore utilizza marketing o altri metodi per localizzare un inquilino per la casa che è disposto a pagare 750 dollari al mese per affittarlo. Firmeranno un affitto minimo di un anno.
• Durante il contratto di locazione di 3 anni, le tasse e le assicurazioni rimarranno come / sono, con l'impegno nel pagamento che prende cura di tali elementi.
• Cash out: $ 525 x 3 per i pagamenti di locazione del primo e dell'ultimo mese e un deposito cauzionale = $ 1, 575 + $ 1, 500 per l'opzione di locazione pagamento = $ 3, 075.
• Cash in: $ 750 x 3 per primo, ultimo e deposito cauzionale = $ 2, 250.
• Questa è la situazione peggiore in contanti, con l'investitore in tasca $ 825. Tuttavia, avrebbero potuto negoziare meglio con il venditore e rinviare il deposito cauzionale, o eliminarli totalmente, abbandonando l'importo che sarebbero fuori dalla tasca a circa $ 300. Questo non è male per controllare questa casa e bloccare in un acquisto redditizio alla fine. È già valsa la pena più del prezzo da pagare e probabilmente apprezzerà durante il noleggio di 3 anni. Il flusso di cassa di $ 250 / mese ammonta a $ 9.000 durante il periodo di 3 anni. Così, anche se l'investitore non esercita la propria opzione per l'acquisto della casa, hanno fatto un bel profitto considerando la piccola quantità di denaro che hanno investito.

4. Sandwich Leases

Il noleggio di sandwich è proprio come il nome implica: due opzioni di locazione con l'investitore al centro. In questa situazione, l'investitore vuole avere la possibilità di acquistare la proprietà ad uno sconto alla fine del periodo di locazione e vogliono trovare un inquilino che vuole acquistare la casa, ma non può essere dovuto a problemi di credito o mancanza di contanti per un anticipo. La maggior parte delle persone in questa situazione che vogliono possedere, sono felice di trovare la casa giusta che possono acquistare con un'opzione di locazione, avendo tempo per migliorare il loro credito e ottenere il pagamento anticipato insieme.

Utilizziamo l'esempio precedente, ma invece di un inquilino regolare, l'investitore trova qualcuno che vuole comprare o affittare una casa.Tutti i numeri sono gli stessi, ad eccezione di ora che l'acquirente inquilino vuole possedere la casa alla fine di un periodo di affitto di 3 anni corrispondente. L'acquirente di un inquilino non solo paga il primo, ultimo e il deposito di sicurezza in anticipo, ma anche un opzione di locazione non rimborsabile per il diritto di acquistare la casa alla fine del contratto di locazione. Inoltre, l'acquirente di un inquilino concorda che se acquistano la casa, il prezzo sarà di $ 110.000. Ora il flusso di cassa per l'investitore è simile a questo:

Stessa $ 3, 075 uscendo dal venditore per la prima opzione di locazione .

• $ 750 x 3 = $ 2, 250 + $ 1, 500 opzione di locazione da parte dell'acquirente inquilino che arriva = $ 3, 750.
• L'investitore avrebbe potuto anche chiedere un pagamento di opzioni di locazione più elevato, ma era contento di un flusso di cassa positivo di $ 675 quando entrambe le offerte sono firmate.
• Venditore fa $ 675 in primo piano, $ 250 / month per 34 mesi rimanenti (primo / ultimo pagamento) e $ 30.000 guadagno lordo vendendo la casa per $ 110.000, ma pagando solo $ 80.000.
• il profitto è di $ 39, 175 con zero dollari del loro denaro investito.
• Un altro vantaggio di questa strategia è che l'acquirente di un inquilino spera di possedere la casa e la prenderà cura di più. Infatti, alcuni investitori stanno negoziando contratti di locazione che richiedono l'inquilino a pagare le prime $ 100 o più di qualsiasi riparazione. Poiché l'assicurazione e le tasse vengono pagate nell'anticipo originale, le spese sono minime.

Se l'investitore vuole coprire tutte le basi, può pagare direttamente i pagamenti ipotecari, non lasciando che il venditore entri in una posizione in cui possano comunque essere predefiniti.

Opzioni di locazione e leasing di sandwich sono strategie utilizzate spesso dagli investitori immobiliari per aggiungere proprietà al proprio portafoglio e creare flussi di cassa mensili.

5. Closings back-to-back

Il problema del casalingo e del mutuo ipotecario che ha cominciato a svolgersi nel 2007 ha creato un grande cambiamento nelle operazioni di prestito e di transazioni immobiliari. Le aziende di titoli che avevano fatto le doppie chiusure e finanziarono un accordo con i proventi di un altro sono praticamente da nessuna parte. Tuttavia, vi è un modo per ingrandire e riavvolgere le proprietà con chiusure back-to-back senza utilizzare il proprio denaro.

Naturalmente, il primo requisito è che tu abbia un conveniente accordo di vendita flip. Devi avere la prima proprietà acquistata al prezzo giusto, e un investitore pronto a comprarti da te con un buon profitto. Il profitto deve essere sufficiente per coprire una quota che sarà richiesta per poter utilizzare il denaro di altre persone per ottenere il primo affare chiuso in modo da poter chiudere la seconda vendita all'investitore.

Il finanziamento transazionale è il processo di ottenere un prestito a breve termine per finanziare un accordo con una chiusura di follow-up per vendere la proprietà lo stesso giorno o entro 24 ore di solito. Un prestatore transazionale metterà i fondi con la società titolare che è necessario per chiudere il primo affare. Una volta che l'affare si chiude, si passa alla seconda operazione, di solito prevista dietro di essa. La dichiarazione di chiusura per tale affare rispecchia un pagamento al prestatore transazionale per l'importo che hanno prestato sul primo contratto e la loro tassa.Questo è di solito un minimo di $ 2, 500 e può anche essere basato su una percentuale dell'importo prestato. Ottieni l'equilibrio ei tuoi profitti.