Disposizioni parziali della proprietà depreciabile materiale

Così tu o il tuo cliente ha sostituito il tetto su una proprietà in affitto.

O ha fatto una sorta di riparazione che è stato un miglioramento, il restauro o l'adattamento in cui una parte significativa della proprietà o dell'apparecchiatura è stata abbattuta e sostituita.

Quello che abbiamo qui è un'opportunità per fare una disposizione parziale della vecchia proprietà e capitalizzare la nuova proprietà.

Vi racconteremo dell'idea e della matematica dietro le disposizioni parziali e vi daremo un esempio per lavorare.

L'idea: se dobbiamo sostituirla, possiamo smaltire le vecchie e capitalizzare la nuova proprietà

Immagina un tetto. (Sì, questo è uno degli esempi che l'IRS dà nelle sue regolazioni finali, più è facile da immaginare, quindi è l'esempio che stiamo andando a stare qui.) FYI per il testo integrale di questi regolamenti,

vedi T. D. 9689, Orientamento per quanto riguarda le disposizioni di proprietà immobiliari tangibili. (Finora, questo è l'unico posto online per trovare il testo completo di 26 CFR 1. 168 (i) -8.)

Quindi abbiamo un cliente che possiede una proprietà in affitto. Il cliente sostituisce il tetto. Il vecchio tetto si spegne e i materiali vengono riciclati o scartati. Il vecchio tetto non è più, ma il costo del tetto è incluso nel costo dell'intero edificio. Indietro quando il cliente ha acquistato la proprietà, il cliente ha pagato un prezzo e quel prezzo era per la terra e l'edificio, e il tetto era sicuramente parte dell'edificio. Così il costo del vecchio tetto è nel costo dell'edificio, che viene portato sul rendimento fiscale del cliente e ammortizzato su 27,5 o 39 anni (rispettivamente per le proprietà residenziali o commerciali).

Una disposizione parziale significa estrarre il costo del vecchio tetto dal costo dell'edificio, smaltire quel vecchio tetto e capitalizzare e cominciare a deprezzare il nuovo tetto. Ha senso?

Sta per essere un sacco di matematici coinvolti

"Non ho tempo per la matematica", mi disse un CPA all'inizio di aprile. Comprensibile.

Cerchiamo di concentrarci sul bene che questo nostro cliente. Dobbiamo smaltire il vecchio tetto? Sì. E lo vendiamo? No. Così non ci sono proventi lordi dalla vendita. Quindi il guadagno sulla disposizione avrà zero proventi minus la base dei costi rimanenti, il che significa che abbiamo una perdita. Questo è un numero di reddito negativo che viene portato alla parte anteriore del 1040. E i numeri di reddito negativo che cosa? Abbassano il reddito totale, riducono i redditi lordi rettificati, riducono i redditi imponibili e diminuiscono le imposte

Ma aspetta che ci sia di più.

Le perdite riducono i redditi e ciò significa diminuire i redditi per misurare le perdite di attività passive e misurare cose come l'imposta sul reddito netto d'investimento, l'imposta supplementare Medicare, la tassa minima alternativa e tutta una serie di altri calcoli sensibili al reddito .Quindi, se non hai tempo per fare la matematica, estendi e fai la matematica quando hai qualche tempo del cervello. Beneficierà al cliente ora e in futuro.

Beneficierà al cliente in futuro? Sì, perché guarda l'ammortamento accumulato. Quando disponiamo di un asset parziale, rimuoviamo sia il costo che l'ammortamento accumulato dall'attivo originale. Adesso abbiamo una perdita deducibile. E riducendo l'ammontare degli ammortamenti accumulati, abbiamo meno svalutazioni per recuperare se e quando la proprietà viene venduta in futuro. Non perdere mai l'opportunità di risparmiare due volte.

I passi in una riga

Misurare il costo della proprietà di sostituzione

Utilizzando questo costo, lavorate all'indietro per misurare il costo storico della proprietà originale.

1. Abbiamo bisogno di un tasso di cambiamento.
2. Utilizzando il tasso di variazione, sconti il ​​costo attuale al suo costo storico.
3. Separare la base e il deprezzamento.
4. Eliminare l'asset parziale: calcolare guadagno o perdita.
5. Capitalizza e comincia a deprezzare la nuova attività.
6. Esempio
7. Un contribuente ha una proprietà di locazione residenziale. Ecco i fatti pertinenti:

Il compendente acquista la casa e lo affitta

Data di servizio per la casa:

09/01/2011
Costo dell'edificio (non terreno): > $ 250, 000	Deprezzamento anticipato (entro la fine del 2013):
$ 20, 833	Il contribuente sostituisce il tetto
Il tetto è messo in servizio su	11/1/2014
Costo del nuovo tetto:
$ 12, 000	Fase 1: Misurare il costo della proprietà di sostituzione
Questo è il $ 12.000 per il nuovo tetto, nell'esempio precedente. Da dove viene questo numero? Il cliente mi ha dato tutta la prova del pagamento e delle fatture per i tetti. Abbiamo aggiunto le spese. (Ora, ovviamente, le spese raramente si aggiungono ad una figura rotonda, come i dodici mila sopra. Sto mantenendo il mio esempio facile da afferrare.)	Passo 2: Misurare il costo storico della proprietà originale

Per separare il costo originale del tetto (o qualsiasi altra componente dell'edificio per cui vogliamo fare una disposizione parziale), l'IRS dice che possiamo utilizzare

"qualsiasi metodo ragionevole"

per determinare il costo originale finché il metodo è "

applicato coerentemente a tutte le porzioni dello stesso bene" (Regolamento del Tesoro 1. 168 (i) -8 (f) (3)). Quindi quali sono metodi ragionevoli? Solo per i restauri , utilizzare il metodo di sconto dell'indice dei prezzi produttore.

Assegnare il costo dell'attivo originale basato su un rapporto del costo di sostituzione della disposizione parziale al costo di sostituzione dell'intero asset.

1. Studio di segregazione dei costi. Registrazioni del contribuente.
2. "Tipicamente, più comunemente vediamo il metodo di rollback dell'indice dei prezzi produttore", ha detto
3. Phil Zaman
4. , un contabile pubblico certificato che dirige i programmi di apprendimento a CBIZ & Mayer Hoffman McCann PC

il metodo di sconto funziona "solo per i restauri", avvertì Zaman. Noi "non possiamo usarla per miglioramenti / miglioramenti o adattamenti". "Lo sconto è come comporre per interesse, ma al contrario", ha spiegato Zaman.Ha inoltre affermato che il metodo di sconto è il metodo "più obiettivo dei sanzionati ufficialmente" descritti nel Regolamento del Tesoro 1. 168 (i) -8. Un secondo metodo, ha detto Zaman, è quello di prendere il costo di sostituzione del componente e di dividere per il costo di sostituzione per l'intera attività. Ciò determina un rapporto che viene poi moltiplicato per il costo originale dell'intero bene.

Un terzo metodo è quello di assumere professionisti per condurre uno studio di segregazione dei costi, che i contribuenti "possono fare in qualsiasi momento", ha detto Zaman.

Infine, i contribuenti che effettivamente hanno costruito l'asset possono utilizzare i propri record per determinare il costo di ciascun componente.

Fase 2A: Trovare il tasso di sconto utilizzando l'indice dei prezzi al produttore

In primo luogo,

possiamo utilizzare

Indice dei prezzi al produttore per i beni finiti

o il suo successore, Indice per richiesta finale . Questi indici possono essere trovati sul sito web dei dati del Bureau of Labor Statistics. // www. BLS. gov / data / Quindi

• scorri verso il basso
• fino a dove dice
• Prezzi - Produttore . Poi sotto quella sezione vedi dove dice Dati di merce, inclusi gli indici FD-ID "headline".
• Ora guarda a destra e fai clic su
• Top Picks (l'icona con la stella). Ci dà diversi indici da cui scegliere. "In generale si utilizza la domanda finale o le merci finite (né regolate stagionalmente)", dice Zaman. Quindi scegliere la domanda finale - WPUFD4.
• O scegliere la merce finita - WPUSOP3000.
• L'indice di domanda finale inizia a partire da novembre 2009 e va avanti.
• "Le merci finite (WPUSOP3000) risalgono al 1947", dice Zaman.
• "È possibile regolare gli anni visualizzati nella parte superiore della pagina", evidenzia Zaman.
• Zaman continua a avvertire che si potrebbe desiderare di lavorare con un solo set di indici.
• Copiare i relativi dati PPI e incollarlo in un foglio di calcolo.
• Per riferimento, ecco i due set di dati con cui dobbiamo lavorare per il nostro esempio.
• Tabella 1.

dei prezzi alla produzione - Commodities Final Demand (WPUFD4)

Anno

Jan febbraio
mar	aprile	maggio	Giugno	luglio	agosto	settembre	ottobre	Novembre	dicembre	2.011	103. 4	104. 2
105. 2	105. 9	106. 1	106	106. 3	106. 4	106. 6	106. 3	106. 4	106	2.012	106. 6	107. 1
107. 7	108	107. 8	107. 4	107. 4	107. 7	108. 2	108. 3	108. 2	108	2.013	108. 3	108. 8
109. 1	109	108. 8	109. 2	109. 5	109. 5	109. 4	109. 7	109. 4	109. 3	2014	109. 7	110. 1
110. 8	111	111. 1	111. 2	111. 6	111. 6	111. 1	111. 4	110. 9 (P)	110.	Anno	Giugno	Febbraio

Mar Apr
Maggio	Tabella 2.	Indice dei prezzi al produttore - Merci di merci finite (WPUSOP3000) giugno	luglio	agosto	Settembre	ottobre	novembre	dicembre	2.011	184. 4	186. 6	189. 1
191. 4	192. 5	191. 4	192. 2	191. 7	192. 6	191.8	191. 7	191. 1	2.012	192	192. 9	194. 4
194. 9	193. 7	192. 8	193. 2	195. 4	196. 7	196. 3	194. 5	193. 7	2.013	194. 8	196. 3	196. 6
195. 9	196. 8	197. 2	197. 2	197. 9	197. 3	196. 9	196	196. 5	2014	198	198. 8	200. 3
202	201. 8	202. 8	202. 9	202. 4	201. 7	200. 3	198. 1 (P)	195. 6 (P)	Note a piè di pagina:	Se vedi (R) accanto a un indice, significa che il numero è stato modificato. (P) significa Preliminare. "Tutti gli indici sono soggetti a revisione quattro mesi dopo la pubblicazione originale", dice il BLS.	Ora andremo a trovare il tasso di sconto.	La casa di noleggio è stata originariamente messo in servizio il 1 ° settembre 2011. Abbiamo evidenziato in grassetto (sopra) gli indici per quella data.

Il tetto è stato messo in servizio il 1 ° novembre 2014. Allo stesso modo, evidenziamo in grassetto gli indici per quella data. Ecco la parte di matematica. Troviamo la

percentuale di cambiamento

tra i due indici. Cominciamo con la domanda finale

PPI-Commodities

(Tabella 1). La matematica va come questa: Indice alla data di servizio in servizio per il restauro 110. 9 Nov 2014 Indice alla data di inserimento in servizio per il componente originale

106. 6	Settembre 2011	La variazione percentuale tra i due indici
0. 040337711	= (110. 9-106.6) / 106. 6	Esprimere questa espressione in percentuale.
4. 0338%		Utilizzando la domanda finale di PPI-Commodities, ho un tasso di variazione (R
FD	) pari a 4,33%.	Facciamo la stessa cosa, questa volta per le

• PPI Commodities Goods Finished _{(Tabella 2).} Indice alla data di inserimento in servizio per il ripristino

198. 1 Nov 2014 Indice alla data di inserimento in servizio per il componente originale

192. 6	Settembre 2011	La variazione percentuale tra i due indici
0. 028556594	= (198-192, 6) / 192. 6	Esprimere questa espressione in percentuale.
2. 85566%		Utilizzando i prodotti finiti PPI-Commodities, ho un tasso di variazione (R
FG	) pari a 2. 86%.	Ora abbiamo trovato due diversi tassi di sconto (R

• FD _{e R} FG

). Poiché l'IRS ci permette di utilizzare qualsiasi metodo ragionevole, devo scoprire quale metodo sarà più ragionevole per il mio cliente. (Lo faremo nel passaggio 4, qui di seguito). Una volta che decidiamo su quale indice utilizzare, faremo nota di quello nel file permanente del client affinché ricorderemo di utilizzare questo stesso metodo quando facciamo ulteriori disposizioni parziali su questa stessa proprietà in affitto. _{Ora siamo fatti con il passo 2A.} Fase 2B: Utilizzo del tasso di variazione, Sconto del costo corrente presente al costo storico _{Ci sono due modi matematicamente equivalenti per calcolare lo sconto.} Dividere il costo di sostituzione con 1 + R; o

Moltiplicare il costo di sostituzione con il PPI per il mese inizialmente messo in servizio e dividere dal PPI per i mesi in cui è stato sostituito.

Entrambi devono avere la stessa risposta. Per brevità, ti mostrerò solo il primo metodo.

Il costo di sostituzione (RC) = $ 12, 000

1. La velocità di cambiamento (R) è R
2. FD

= 4. 03% o R

FG

= 2. 86% Se R = R _FG = 2. 86% _{RC / (1 + R)}

Se R = R	FD = 4. 03% )	12.000 / (1 + 4. 03%) 12.000 / (1 + 2. 86%)
12.000 / (104. 03%)	12, 000 / (102, 86%)
11, 535. 1341	11666. 3426	Costo storico del tetto originale è
$ 11, 535	$ 11, 666	Quindi cosa stiamo dicendo qui? Su tutto il costo dell'edificio (originariamente 250, 000), $ 11, 535 o $ 11, 666 di quello è assegnato al tetto originale. Ci basiamo sulla presa dei costi effettivi per sostituire il tetto ($ 12.000) e riducendo questo costo utilizzando una delle due misure dell'Indice dei prezzi di produzione. Quale metodo sarà migliore per il nostro cliente? Lo risolveremo nel passaggio 4.
Fase 3: Separare le basi e il deprezzamento	Gli obiettivi qui riportati sono quello di separare l'asset originale e il suo ammortamento in due asset. In questo modo possiamo disporre di uno e mantenere l'altro.	Ti mostrerò prima i risultati e poi parleremo come farlo.

Separazione delle basi e ammortamento se usiamo R

FD

= 4. 03%

Attività

Base non adeguata Ammortamento precedente (entro la fine del 2013) Edificio originale > 250, 000
20, 833	Dopo la segregazione:
	Edificio (meno antico)	238, 465
19, 872	Vecchio tetto > 11, 535	961
Nuovo tetto	12, 000	n / a
	Separazione delle basi e del deprezzamento se si usa R	= 2. 86%
Asset	Base non adeguata	Ammortamenti precedenti (entro la fine del 2013)

Edificio originale

250, 000 20, 833 < Dopo la segregazione:
	Costruzione (meno antico)	238, 334
19, 861	Vecchio tetto	11, 666
972	>
Nuovo tetto	12, 000	n / a
Avviso: i dati base e ammortamento dell'edificio (meno tetto vecchio) costruzione. (Cioè 238, 465 + 11, 535 = 250, 000 per la base, e allo stesso modo 19, 872 + 961 = 20, 833 per il precedente ammortamento, nel grafico con R	FD	sopra). Non abbiamo perso alcuna base o alcun deprezzamento. Abbiamo semplicemente suddiviso l'importo originale in due asset separati.
Perché è ammortizzato in anticipo entro la fine del 2013? Poiché il nostro software fiscale calcola l'ammortamento per il 2014 una volta inseriti correttamente i beni.	Come ottenere questi numeri? La prima linea, relativa all'edificio originale, che viene dal nostro software fiscale o dagli schemi di ammortamento del cliente nel loro ritorno per l'anno scorso.	La figura base del tetto vecchio: abbiamo bisogno di quella matematica sopra. Si noti la figura 11, 535 per il vecchio tetto. Questo è R
FD	dall'alto. Potremmo anche usare R	FG

. _{La base di figura per la costruzione meno tetto: abbiamo preso la base originale e sottratto il vecchio tetto.} Le cifre di deprezzamento per l'edificio meno vecchio tetto e per il vecchio tetto: ci sono due metodi per scoprirlo.C'è il metodo di William. E c'è il metodo di Phil Zaman. Il metodo di William è così:

Divide il costo storico del vecchio tetto per il costo totale originale per ottenere una percentuale,

Poi moltiplica quello per le cifre di ammortamento originali per trovare l'ammortamento attribuito al componente sostituito.

E il metodo di Zaman? Calcolare l'ammortamento per l'edificio meno tetto vecchio e per il vecchio tetto. _{Ho calcolato entrambi i modi. Usando il mio metodo, ho ottenuto $ 961. 23 del deprezzamento attribuito al vecchio tetto. Utilizzando il metodo di Zaman, ho ottenuto 961 dollari. 24 di ammortamento attribuito al vecchio tetto. Quindi, dopo l'arrotondamento, entrambi hanno portato alla stessa risposta: $ 961. Mentre il mio metodo funziona bene perché possiamo fare la matematica in un foglio di calcolo, penso che il metodo di Zaman è tecnicamente il modo preciso per farlo.} Ecco un pratico _{Calcolatore di deprezzamento} Ho trovato su Internet facendo ricerca per questo articolo. Aggiungi questo segnalibro, in quanto sarà utile più di una volta.

// www. calculatorsoup. com / calcolatrici / finanziaria / deprezzamento-proprietà-oggetto. php

Fase 4: calcolare il guadagno o la perdita sulla disuguaglianza parziale

• Ecco i risultati, quindi scendiamo i dettagli.
• = 9

FD

= 11, 535

• Ricavi lordi -0-
• (materiali sono stati eliminati)

11, 535

Minori ammortamenti (961)
		Deprezzamento meno corrente	-0-
	10, 574		Guadagno o perdita < Se R = R
FG	= 11, 666	Ricavi lordi
-0-	(materiali sono stati eliminati)	Base dei costi del componente	11
		Meno ammortamenti	(972)
Ammortamenti meno correnti
-0-
10, 694		Guadagno o perdita
(10, 694)
	> Nota: ignoro il deprezzamento per l'anno in corso. Perché? Per il nostro scopo immediato, abbiamo bisogno di capire quale metodo di sconto funzionerà meglio per il nostro cliente. E questo possiamo fare in un programma di fogli di calcolo. Quando si effettua il calcolo effettivo guadagno / perdita, il nostro software fiscale calcola l'ammortamento dell'anno corrente e lo mette nei posti giusti.	Guarda i due risultati. A seconda di quale metodo scegliamo per il tasso di sconto (R), abbiamo una perdita di $ 10, 574 (utilizzando l'indice di domanda finale) o di $ 10, 694 (utilizzando l'indice dei beni finiti). Quale sarà meglio per questo particolare cliente? La perdita di $ 10, 694.	Faccio una nota nel file del cliente che abbiamo scelto di utilizzare i prodotti PPI-Commodities Finished Goods per calcolare le disposizioni parziali su questa proprietà in affitto. E ora trasferisco i calcoli appropriati (utilizzando R
FG	) al software fiscale.	Ora pensiamo a quello che sta succedendo.	L'indice dei beni finiti ha determinato un risultato migliore per questo particolare cliente.C'è un modo in cui avrei potuto accelerare il processo decisionale, quindi non dovevo fare tanta matematica? Noto che (R
FD	) è 4. 03% e (R	FG	) è 2. 86%, nel periodo di riferimento rilevato in questo esempio. L'indice dei beni finiti, che aveva un tasso di variazione più basso, ha portato ad una base storica più ampia e ad una perdita maggiore. Ipotizziamo che qualunque tasso di cambiamento sia più basso avrà come conseguenza una base storica più ampia, e quindi una perdita maggiore. Continuerò a eseguire i calcoli in entrambi i modi fino a quando non capisco se questa è una dichiarazione vera o meno.
Mettiamo tutto questo	Il nostro cliente ha sostituito il tetto sulla sua proprietà in affitto. Costa $ 12.000 per mettere su quel nuovo tetto. Abbiamo calcolato che il costo del vecchio tetto era di $ 11.666 scontando il costo di sostituzione dall'indice dei prezzi di produzione. In questo scenario, il PPI per le merci finite è stato il tasso di sconto più vantaggioso. Usando il costo storico, separiamo le basi e gli ammortamenti relativi al vecchio tetto dell'edificio. Teniamo il resto dell'edificio sui libri e deprezzano come normalmente. Dispostiamo il vecchio tetto, con una perdita di $ 10, 694. Aggiungiamo il nuovo tetto alla sezione degli asset fissi del nostro software fiscale e cominciamo a deprezzarla.	Come ha fatto questo lavoro per il nostro cliente? Non solo il nostro cliente ha ottenuto una perdita di $ 10, 694 nella prima pagina del modulo 1040, ma ha anche ridotto il suo reddito per le limitazioni di perdita di attività passive, il che a sua volta ha aumentato quanta perdita passiva è stata dedotta quest'anno. Questa ulteriore perdita di attività passiva riduce ulteriormente il suo reddito. Per un cliente nella fascia fiscale del 28%, possiamo aspettarci che il risparmio fiscale da una disposizione parziale sia di 10, 694 x 28% = $ 2, 994. Ma perché abbiamo abbassato abbastanza reddito per prendere perdite di attività passive, i risparmi effettivi fiscali ha lavorato per essere circa $ 4 000.	Quindi, se stai pensando, ragazzo, questo è un sacco di matematica. Forse mettere un soldo extra nella tasca del tuo cliente ti farà motivo per sparare il tuo foglio di calcolo e creare dei numeri.

Per ulteriori informazioni sulle disposizioni parziali, consultare l'articolo di Steve Nelson, le disposizioni parziali e la nuova normativa sulla proprietà tangibile su

Ulteriori letture sugli argomenti della ripartizione delle riparazioni, delle disposizioni parziali e dei nuovi "regali di riparazione" Piccola impresa Evergreen _. Per una panoramica dei "regs di riparazione", vedere il mio articolo, Deducting le riparazioni e le spese di manutenzione.

L'IRS estende il tempo per rendere l'elezione di parziale disponibilità di azioni (pubblicazione fiscale di Parker, 29 settembre 2014). Uno sguardo in profondità: IRS pubblica domande dettagliate spiegando i regolamenti di riparazione (pubblicazione fiscale di Parker, 14 marzo 2015). _{Regolamenti Tangibili Proprietà - Guida alla Riparazione e Risorse (AICPA. Org).} I contribuenti devono sapere di rispettare il regolamento definitivo delle proprietà tangibili ( _{Il consulente fiscale,} AICPA org, 1 aprile 2015).

Set Finale dei Regs di Riparazione. Emesso (

Il consulente fiscale,

AICPA org, 1 novembre 2014).

Reg. Disposizioni Governative della proprietà ammissibile (Journal of Accountancy, 13 agosto 2014).

ultimo anno fiscale per reclamare perdite sulle disposizioni parziali antecedenti 2014 (Moss Adams, novembre 2014).

• T. D. 9689, Guida per quanto riguarda le disposizioni relative alla proprietà depreciabile materiale (IRS. Gov) Pubblicazione 544, vendite e altre posizioni di attività (IRS)