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I mutui a tasso variabile (ARM) sono prestiti a domicilio con un tasso variabile. Poiché i tassi di interesse aumentano e diminuiscono in generale, seguono i tassi sui mutui a tasso variabile. Questi possono essere prestiti utili per entrare in una casa, ma sono anche rischiosi. Questa pagina copre le basi dei mutui a tasso variabile.
La tariffa
I mutui a tasso variabili sono unici perché il tasso di interesse sul mutuo si adatta con i tassi di interesse sul mercato.
Questo è importante perché gli importi di pagamento ipotecario sono determinati (in parte) dal tasso di interesse sul prestito. Quando il tasso di interesse aumenta, il pagamento mensile aumenta. Allo stesso modo, i pagamenti cadono quando i tassi di interesse scendono.
Il tasso sul mutuo a tasso variabile è determinato da un indice di mercato. Molti mutui a tasso variabile sono legati al LIBOR, al tasso Prime, al costo degli indici dei fondi o ad altri indici. L'indice che utilizza l'ipoteca è un aspetto tecnico, ma può influenzare la modifica dei pagamenti. Chiedete al vostro istituto di credito perchè ti hanno offerto un'ipoteca a tasso variabile in base ad un dato indice.
Vantaggi ipotecari a tasso regolabile
Un motivo principale per considerare ipoteche a tasso variabile è che si può finire con un pagamento mensile più basso. La banca (di solito) ricompensa con una riduzione iniziale perché stai assumendo il rischio che i tassi di interesse potrebbero aumentare in futuro. Contrari la situazione con un'ipoteca a tasso fisso, dove la banca prende questo rischio.
Considerate che cosa succede se i tassi aumentano: la banca è bloccata a prestarti soldi a un tasso inferiore al mercato quando si dispone di un mutuo a tasso fisso. D'altra parte, se i tassi cadono, semplicemente rifinanziare e ottenere un tasso migliore.
Impedenze di ipoteca di tasso variabile
Ahimè, non c'è nessun pranzo gratuito. Mentre potete beneficiare di un pagamento più basso, hai ancora il rischio che le tariffe aumentino su di te.
Se ciò accade, il tuo pagamento mensile può aumentare drasticamente. Quello che una volta era un pagamento conveniente può diventare un peso grave quando si dispone di un mutuo a tasso registrabile. Il pagamento può arrivare così alto che devi disdire sul debito.
Gestire ipoteche a tasso variabile
Per gestire i rischi, si desidera scegliere il tipo di ipoteca di tasso regolabile. Il modo migliore per gestire il rischio è quello di avere un prestito con restrizioni e "tappi". I caps sono limiti su quanto un mutuo a tasso registrabile può effettivamente regolare.
Potresti avere dei limiti sul tasso di interesse applicato al tuo prestito, oppure potresti avere un limite all'importo del dollaro del tuo pagamento mensile. Infine, il vostro prestito può includere un numero garantito di anni che deve passare prima che il tasso comincia ad aggiustare - i primi cinque anni, per esempio. Queste restrizioni rimuovono un certo rischio di mutui a tasso variabile, ma possono anche creare alcuni problemi.
Ora stai per accelerare come funziona il mutuo ARM. Vediamo come a volte non lavorano a tuo favore. Si noti che il termine Mortgage ARM è ridondante - il "M" è per ipoteca - ma useremo questo termine in tutta questa pagina per familiarità.
I tappi di mutuo ARM possono lavorare in vari modi. Ci sono tappi periodici e tappi di vita. Un tappo periodico limita la quantità di tasso che può cambiare durante un determinato periodo - come un periodo di un anno.
Tappi di vita limitare quanto il tasso ipotecario ARM possa cambiare per tutta la durata del prestito.
Esempi di ipoteca ARM
Supponiamo di avere un limite periodico dell'1% all'anno. Se i tassi aumentano del 3% durante quell'anno, il tasso ipotecario ARM crescerà solo del 1% a causa del cap. I tappi a vita sono simili. Se hai un limite di vita del 5%, il tasso di interesse sul vostro prestito non si aggiusta più del 5%.
Tieni presente che le variazioni dei tassi di interesse che superano un limite periodico possono essere ripresi da anno in anno. Prendiamo in considerazione l'esempio qui sopra in cui i tassi di interesse sono aumentati del 3%, ma il tuo limite di mutuo ARM ha mantenuto il tasso di prestito ad un aumento del 1%. Se i tassi di interesse sono piatti l'anno successivo, è possibile che il tasso ipotecario ARM aumenti di un altro 1% in ogni caso - perché ancora "dovete" dopo il tappo precedente.
Ci sono una varietà di sapori di mutui ARM disponibili. Ad esempio, puoi trovare quanto segue:
- 10/1 Mortgage ARM - il tasso è fissato per 10 anni, quindi aggiusta ogni anno (fino al limite, se presente)
- 7/1 Mortgage ARM - il tasso è fissato per 7 anni, quindi viene regolato ogni anno (fino al limite, se del caso)
- 1 anno di mutuo ARM - il tasso è fissato per un anno e si aggiusta annualmente fino a qualsiasi caps
Non tutti i cappelli sono creati uguali
Si noti che i tappi possono differire nella durata del prestito. La prima regolazione può essere fino al 5%, mentre le rettifiche successive possono essere limitate all'1%.
Se questo è il caso di un'ipoteca ARM che stai valutando, essere pronti per un oscillamento selvaggio nei tuoi pagamenti mensili quando il primo riavvolgimento viene rotto.
Impedenze di Caps
Mentre i tappi e le restrizioni possono proteggere voi, possono causare alcuni problemi. Ad esempio, la tua ipoteca ARM può avere un limite su come aumentare il pagamento mensile - indipendentemente dai movimenti dei tassi di interesse. Se i tassi arrivano così alti che hai colpito il limite superiore (dollaro) sui tuoi pagamenti, non puoi pagare tutti gli interessi che dovete pagare per un determinato mese. Quando ciò accade, si ottiene l'ammortamento negativo, il che significa che il saldo del tuo credito in realtà aumenta ogni mese.
Acquirente essere consapevole
La linea di fondo con i mutui ARM è che devi sapere cosa stai entrando . Il prestatore dovrebbe spiegare alcuni scenari peggiori, in modo da non essere blindedided by adjustments del pagamento. La maggior parte dei mutuatari esamina questi aspetti e suppone che saranno in una posizione migliore per assorbire aumenti di pagamento in futuro, sia che siano 5 o 10 anni fuori. Questo può essere il caso, ma le cose non sempre funzionano come abbiamo pianificato.
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