Imparare come posticipare un'asta di fiduciario

Per rimandare un'asta, che in un immobile è generalmente indicata come un'asta di trustee o la data di vendita del trustee, il mutuatario deve prima essere in default. Andando in difetto significa che il mutuatario non sta facendo pagamenti ipotecari.

I mutuatari che smetteranno di effettuare pagamenti ipotecari prima o poi causeranno la banca a precludere. Ora, come viene trattata la preclusione dipende dalla legge dello Stato. Più della metà degli stati negli Stati Uniti sono stati di fiducia, e le operazioni di preclusione in stati di fiducia sono gestiti dal trustee.

Tenete a mente che le vendite di Fannie Mae che sono in default sono gestite in modo diverso. Fannie Mae e Freddie Mac non spediscono normalmente le aste del fiduciario.

Prima di rimandare l'asta

Dopo che un mutuatario smette di effettuare i pagamenti ipotecari, il creditore notifica al fiduciario di avviare procedure di preclusione. Il trustee è una terza parte del trust deed, una posizione chiamata "titolare di nudo".

Anche se non esiste un periodo di tempo necessario prima di presentare una comunicazione di default, la maggior parte dei prestatori preferisce provare a raccogliere nei primi 60-90 giorni che un mutuatario cade in ritardo, piuttosto che saltare in preclusione procedimento. Alcuni stati come la California richiedono al prestatore di dare il mutuatario almeno 30 giorni di preavviso prima di presentare una comunicazione di default.

Una volta depositata la Avviso di default, un mutuatario ha circa 90 giorni per ripristinare il prestito compilando i pagamenti indietro e pagando tardivi oneri, che includono le tasse del fiduciario.

Riacquistare l'ipoteca:

C'è una differenza tra il ripristino di un'ipoteca e il rimborso di un'ipoteca, ma spesso si sente le parole usate in modo intercambiabile, che è sbagliato. Per rimborsare un'ipoteca è di pagare l'ipoteca; per ripristinare, un'ipoteca viene portata in corso. Durante i giorni finali di un processo di preclusione non giudiziario, un prestatore non è tenuto ad accettare un ripristino ma deve consentire una riscossione.

• Richiediamo una modifica del prestito: I finanziatori non sono tenuti a rimandare un'asta in cambio di una modifica del prestito, ma la maggior parte delle banche cercherà di elaborare un calendario temporaneo di rimborso. Ciò non significa che la banca non invierà la casa all'asta. Perciò stai attento. I mutuatari potrebbero chiedere alla banca una promessa scritta per non andare avanti con l'asta.
• Alcune banche sono sneaky. Queste banche concedono una modifica temporanea del prestito e, dopo 3 o 6 mesi, informano il mutuatario che stanno presentando la preclusione perché il mutuatario non si qualifica per una modifica permanente del prestito. Dicono ringraziamenti per i pagamenti parziali e presentano un avviso di default. File per fallimento:

  Un deposito fallimentare non interrompe definitivamente un'asta, ma potrebbe posticipare l'asta per un po '.Quando un debitore presenta file per fallimento, il tribunale emette un ordine conosciuto come un soggiorno automatico che ferma i tentativi dei creditori di raccogliere denaro, che prevede il rinvio di un'asta. È come dire a un cane addestrato di sedersi e di stare. Ma il creditore può quindi presentare un movimento per sollevare il soggiorno automatico, specialmente se la notifica di default è già stata depositata.

• File un'ordinazione temporanea di restrizione: La maggior parte delle persone associa un ordine di fermo restrittivo all'abuso domestico, ma la richiesta di una richiesta di rinuncia ad un'asta può anche includere la richiesta della Corte per la protezione dagli abusi. I mutuatari dovranno assumere un avvocato per presentare un provvedimento temporaneo di restrizione e che l'avvocato potrebbe avere bisogno di trovare una ragione fondata su frodi o qualche tipo di ingiustizia sulla parte del prestatore. Anche se l'avvocato ha successo e vince l'argomento, l'ordine di trattenimento non è permanente.
• Tentativo di fare una vendita breve: Informare un prestatore che il mutuatario sta tentando di fare una vendita breve in genere non è sufficiente. Il mutuatario deve presentare un'offerta alla banca da un acquirente qualificato. L'agente immobiliare o avvocato che gestisce la negoziazione per il mutuatario chiama allora il negoziatore della banca e chiede un rinvio dell'asta. Spesso, le banche non considereranno una richiesta di rinvio finché l'asta è qualche giorno di distanza. È come se la banca vuol fare i mutuatari sedersi sui perni e sugli aghi, chiedendosi se l'asta sarà posticipata.
• Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.