Hotel REIT può essere un modo conveniente per acquistare gli alberghi

Immaginate di voler possedere una collezione di hotel. (Forse hai giocato un sacco di monopoli come ragazzino e apprezzi l'idea di ricevere un flusso di denaro da qualcuno che ti controlla in una delle tue stanze per la notte.) Se sei ricco, puoi franchizzare un concetto di hotel direttamente da uno dei grandi aziende di ospitalità. Purtroppo, molti alberghi di classe business sono costati da $ 2 a $ 15 milioni. Gli hotel di lusso e di alto livello possono facilmente richiedere da 30 a 60 milioni di dollari o più.

Anche se la maggior parte di questo è tradizionalmente finanziata con debito, il capitale richiesto è ancora ben al di là del potenziale di quasi tutti gli investitori.

La buona notizia? Oggi c'è un altro modo per investire in hotel. È possibile acquistare hotel REITs nel tuo conto di intermediazione allo stesso modo in cui acquisti azioni, obbligazioni o fondi comuni di investimento.

Primo, però, torniamo e parliamo di REITs per un attimo. Nel caso in cui tu abbia dimenticato o non li abbia mai studiati, una fiducia in investimenti immobiliari, o REIT, è un tipo speciale di società focalizzata sull'acquisizione e la gestione di beni immobiliari e immobiliari. Una delle cose che differenzia i REIT dalle corporazioni ordinarie è che il Congresso li ha resi esenti dalle imposte sulle società, a condizione che siano soddisfatte diverse condizioni rigorose, il più rilevante della quale è la distribuzione di almeno il 90% di tutti i profitti sotto forma di dividendi in denaro agli azionisti.

Questo rende i REIT molto sensibili ai movimenti dei tassi di interesse, ma significa anche che tendono ad offrire molto più fitti i rendimenti dei dividendi rispetto alle loro controparti azionari azzurre. Il lato negativo? Le distribuzioni REIT non sono "dividendi qualificati" sotto il codice fiscale, vale a dire che verranno tassati come se fossero redditi ordinari, non in base alle aliquote fiscali più basse e più attraenti.

Una volta iniziato a costruire un portafoglio significativo, questo può talvolta farti guai se acquisti troppi attraverso un Roth IRA, uno SEP-IRA, un 401 (k) o un altro ripopolamento fiscale, in quanto potrebbe attivare il reddito aziendale non correlato Tasse o UBIT. Questa è una discussione diversa per un giorno diverso.

Gli hotel REIT sono molto diversi da un appartamento REIT o da un REIT specializzato in spazi commerciali

Proprio come le scorte in settori e settori diversi hanno caratteristiche di rischio differenti, i REIT variano notevolmente a seconda del tipo di progetto immobiliare in cui specializzarsi. Non si tratta di notizie per gli investitori immobiliari che sono abituati all'acquisto di immobili in maniera esaustiva - come sappiamo da un'esperienza di prima mano, un edificio d'appartamento si comporta in modo molto diverso da un edificio per ufficio o un magazzino basati sull'economia, le tradizioni, le pratiche, le leggi e le forze sul lavoro - ma a volte viene sorpresa per i nuovi investitori che acquisiscono immobili attraverso titoli quotati in borsa.Non capiscono che il tuo ufficio commerciale REIT potrebbe verificare tassi di locazione ciclici in quanto segue i cicli di boom e busto, mentre il tuo magazzino industriale REIT potrebbe essere molto più costante in quanto la sovraccapacità può essere arrestata con minimi costi di manutenzione molto più rapidamente di quanto sia possibile con qualcosa come un edificio.

È la natura della classe asset.

Una interessante sub-specialità nell'industria immobiliare immobiliare è l'hotel REIT. Come potete probabilmente supporre dal nome, l'hotel REIT si concentra sullo sviluppo, la gestione, l'acquisizione o il finanziamento di hotel e proprietà legate all'ospitalità. Questi possono variare dalle locande di bilancio situate sul lato delle autostrade dimenticate e delle strade statali ai resort di prestigio a cinque diamanti in alcuni dei luoghi di intrattenimento, gioco d'azzardo e capitali della popolazione del mondo. Possono coinvolgere lo sviluppo e la proprietà della proprietà, pagando un team di gestione di terze parti per gestire l'effettivo funzionamento dell'albergo in cambio di una quota di entrate. Possono concentrarsi principalmente sulla gestione delle proprietà alberghiere di altre persone per un taglio delle entrate. Possono coinvolgere finanziamenti di progetti alberghieri, agendo più come investimenti a reddito quasi fisso.

Devi assolutamente capire qual è la tua proprietà o stai rischiando i tuoi risparmi fortemente guadagnati.

I REIT hotel sono notoriamente volatili perché l'occupazione degli alberghi è correlata alle condizioni economiche generali, rendendole altamente sensibili all'espansione e alla contrazione. Quando una recessione colpisce, le aziende tagliano i budget di viaggio, scegliendo invece la videoconferenza o le chiamate telefoniche. Le famiglie e le organizzazioni ritardano le vacanze, stanno vicini a casa. Per un hotel REIT, questo significa spesso che i flussi di cassa si asciugano allo stesso tempo i rendimenti sono in aumento in modo da ottenere diminuzioni drammatiche del valore delle unità o azioni. Al contrario, quando le cose si trasformano, il flusso di cassa a volte esplode attraverso il tetto in modo da ottenere questi pagamenti skyrocketing e valori di mercato. Sono molto diversi dagli stalwarts del mondo che pompano denaro come orologeria, generazione dopo generazione; aziende come Colgate-Palmolive o Nestle.

Guardiamo un'illustrazione reale per dimostrare come funziona un reale hotel REIT.

L'esame di come un REIT Real Hotel si è comportato durante il crollo economico 2008-2009

Hospitality Properties Trust è un hotel REIT che possiede 291 alberghi, che comprendono 43, 976 camere o suite e 185 centri di viaggi in proprietà o affittati. Secondo i depositi SEC, queste proprietà si trovano in 44 stati negli Stati Uniti, in Canada e in Puerto Rico. L'hotel REIT gestisce il suo portafoglio alberghiero in una diversificata collezione di accordi di franchising, tra cui Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels e Resorts, Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites by Marriott, e Park Plaza Hotels & Resorts.

Negli anni precedenti il ​​crollo immobiliare ha alimentato l'economia nella peggiore recessione dalla Grande Depressione, questo hotel REIT ha generato distribuzioni di grassi per i proprietari. Nel 2004, hanno ricevuto $ 2. 88 cassa per azione, nel 2005, $ 2. 89 cassa per azione, nel 2006, $ 2. 94 denaro per azione, nel 2007, $ 3. 03 cassa per azione, nel 2008, $ 3. 08 cassa per azione. Quando il mondo finanziario si è distrutto, però, le prenotazioni di hotel sono scese da una scogliera. Le conferenze aziendali sono state cancellate e le distribuzioni in denaro sono state decimate, scendendo a $ 0. 77 per azione, un calo sconcertante del 75%. Se foste affidamento su quei soldi per pagare le tue bollette, all'improvviso avevi scoperto che era evaporato nel momento in cui avevi bisogno di più. Foolishly vendendo i loro stake (di nuovo, se si possiede un hotel REIT si dovrebbe sapere che questo è parte integrante dell'esperienza di proprietà), le azioni sono crollate da un massimo di $ 51. 50 nel 2006 a soli $ 6. 90 nel 2009. Questo 86. 6% di calo del prezzo delle azioni è stato aggiunto insulto alla lesione del taglio grave del tuo reddito passivo.

Che cosa è successo agli investitori sofisticati che hanno capito la proprietà della proprietà REIT? Seduti sui loro proverbiali dietro, guardando le distribuzioni in denaro salire a $ 1. 96 per azione con un prezzo di borsa di $ 32. 46. ​​Certo, non è nei pressi dei buoni anni, ma per un periodo di misura abbastanza orribile, hai leggermente picchiato l'inflazione dopo le tasse, mantenendo il potere d'acquisto. Hai acquistato la sicurezza immobiliare dieci anni fa, pagando tra i 26 dollari. 50 e 42 dollari. 40 per azione. In quel periodo, hai raccolto 24 dollari. 83 cioè nelle distribuzioni in denaro. Se sei stato intelligente e reinvestito quei dividendi durante la crisi, sono diventati quello che un accademico finanziario ha definito come un "acceleratore di ritorno", facendo diverse centinaia di punti percentuali di profitto su ciascun controllo o deposito arretrato nuovamente all'acquisto di azioni aggiuntive a causa del parziale recupero del valore di mercato.

Contrasto a questo hotel REIT con qualcosa di simile a un REIT industriale. Anche con il mondo che si divide, le imprese non vogliono liberare i loro magazzini, strutture di spedizione e fabbriche. Inoltre, sono spesso (non sempre) in grado di pagare i contratti di locazione che essi hanno legale, anche se l'impresa in definitiva fallisce. Durante la stessa crisi, un REIT industriale come EastGroup Properties non ha tagliato il dividendo. Il titolo è sceso da 48 dollari. 54 a 24 dollari. 58, con un calo di solo il 49, 36%, che non era molto diverso dagli indici del mercato azionario, come la Dow Jones Industrial Average e la S & P 500! Data la natura di flusso dei titoli, e come questo influenza il valore di mercato, è incredibilmente impressionante. Ancora più impressionante? Le azioni sono in realtà a $ 59. 32 adesso, quindi hai un $ 10. 78 guadagno di capitale non realizzato, o 22% + sullo stock stesso in cima a tutti quei dividendi che hai apprezzato.

Le implicazioni per gli investitori REIT sono chiari

Ci sono quattro modi importanti per approfittare strategicamente dell'acquisto di REIT hotel se volete possederli:

Solo l'acquisto di blocchi di hotel REIT durante gli arresti del mercato azionario

1. trattandolo in maniera molto diversa dai fondi dell'indice o da altre aziende che si prevede di tenere per sempre.Maggiore è la base dei costi, più velocemente è possibile estrarre il prezzo di acquisto in dividendi in denaro se si prevede di investire quel denaro altrove. Il costo del dollaro è regolarmente in hotel REITs
2. , sapendo che talvolta si sta per comprare nel momento peggiore possibile, ma fidarsi degli alti e bassi, combinati con i dividendi reinvestiti, media tutto per te per un ritorno soddisfacente soddisfacente. Per la maggior parte delle persone, questo è probabilmente l'approccio migliore in quanto il costo del dollaro medio riduce drasticamente il rischio di borsa, soprattutto se combinato con la diversificazione. Speculare
3. . Quando l'industria alberghiera è in collasso, acquista l'hotel REIT fino a quando gli anni del boom ritornano, quindi scaricarli anche se finiscono per andare molto più in alto. Le probabilità di successo a lungo termine qui non sono grandi, a meno che tu non sia capace di comprendere implicitamente l'industria alberghiera e trattare l'acquisizione di REIT allo stesso modo in cui avreste fatto se spesi milioni di dollari per acquistare una proprietà in maniera completa, ma c'è una minoranza di persone finanziarie sofisticate là fuori con la capacità di farlo su una base valutativa-driven, purché possano vivere con l'acquisto troppo presto o la vendita troppo presto, che dovrà succedere dato gli investitori, nel suo complesso, hanno l'abitudine di ottenere troppo ottimista o pessimista di volta in volta. Lancia l'asciugamano e compri qualcosa come il Fondo Vanguard REIT Index
4. , che riunisce insieme un sacco di REIT diversi, compresi gli hotel REIT, come parte di un portafoglio diversificato. Ha un rendimento molto più basso di dividendi, ma se pensi che il rischio ridotto vale la pena di quel compromesso, potrebbe essere il tuo sogno d'azione più saggio. In ogni caso, gli hotel REIT non sono il debole di cuore. Se non sai cosa stai facendo, tiratela leggermente.