Come calcolare il reddito netto di gestione (NOI)

Come professionisti immobiliari che servono clienti d'investimento, è necessario conoscere con molta familiarità tutti i metodi di valutazione delle proprietà del reddito. Uno di questi è il calcolo del reddito operativo netto, in quanto viene utilizzato con il tasso di capo per determinare il valore di una proprietà.

Difficoltà: Facile

Tempo richiesto: 5 minuti

Ecco come:

Determinare il reddito operativo lordo (GOI) della proprietà:
Potenziale reddito lordo - Perdita di credito = reddito operativo lordo
Determinare le spese operative della proprietà. Ciò includere le spese di gestione, legale e contabile, assicurazione, manutenzione, manutenzione, forniture, tasse, utilità, ecc.
Sottrarre le spese operative dal reddito operativo lordo per arrivare al reddito netto di esercizio. Utilizzando l'esempio di una proprietà con un reddito operativo lordo di $ 52.000 e spese operative di $ 37.000, il nostro reddito operativo netto sarebbe:
$ 52.000 - $ 37.000 = $ 15.000 Reddito operativo netto

I finanziatori commerciali utilizzano diversi criteri di qualificazione per determinare se un'ipoteca è garantita e quanto prestherà contro una proprietà. I proprietari degli investitori di solito non sono valutati individualmente per la loro storia di credito, in quanto non è importante per il prestatore come il potenziale generatore di reddito della proprietà da ipotecare.

Il fatto è che un acquirente casa sta per vivere nella casa che stanno acquistando, quindi il prestatore valuta la loro capacità di pagare l'ipoteca e la loro storia di pagare obblighi di debito.

È una situazione molto diversa da una proprietà commerciale, diciamo un complesso d'ufficio. Gli acquirenti stanno comprando questa proprietà per un unico scopo; per generare flussi di cassa positivi dai redditi da locazione.

Reddito

La motivazione per l'acquisto è reddito, quindi il creditore vuole valutare la proprietà basata principalmente sul reddito che genererà.

Certo, la condizione della proprietà e altri fattori entrano nella qualifica ipotecaria, ma il reddito è il fattore importante. Se la proprietà può servire il debito (pagare i pagamenti ipotecari) e ha ancora un flusso monetario accettabile reddito mensile, allora un'ipoteca è probabile che sia iniziata.

Spese

Naturalmente, le spese sono una metà delle principali considerazioni nel calcolo NOI. È fondamentale acquisire tutte le spese operative della proprietà. Questi possono e spesso includono:

Marketing e pubblicità - A seconda del tipo di proprietà, questa categoria di spese può variare molto. Per una proprietà di appartamento, la maggior parte di queste spese sarebbe pubblicità per generare richiedenti di locazione. Per una proprietà di vendita o ufficio, lo stesso vale però, ma ci possono anche essere spese di marketing per presentare la proprietà ai consumatori o clienti per gli inquilini.
Management - La gestione professionale è la norma per le grandi proprietà commerciali. Questa spesa è significativa, ma può essere compensata molto da parte della gestione professionale di risparmio che può generare nell'operazione e nella manutenzione della proprietà.
Utilities - Quelle non passate agli inquilini sarebbero in questa categoria.
Riparazioni e manutenzione - Tutto dal paesaggio al fissaggio di unità di aria condizionata rotta o di verniciatura di unità è in questo secchio.
Assicurazione - Anche questa è una spesa importante.

Queste sono le principali categorie, e ci sono altre spese che dipendono dall'uso della proprietà e dagli inquilini.

Se i rapporti voluti dal prestatore in base al reddito non indicano l'approvazione, i mutuatari possono ottenere più soldi per un acconto per portare i rapporti in linea. Il reddito operativo netto è molto importante nel prestito commerciale.

Suggerimenti:

Siate molto attenti a prendere tutte le spese operative nel calcolo. Le spese mancanti aumentano il reddito operativo netto e causano così il cliente a sovrapprezzi per la proprietà sulla base della valutazione utilizzando il tasso di cap.
Per i calcoli degli investitori più utilizzati e un foglio di calcolo per calcolarli, prendete questo metodo per i primi 10 calcoli.

Cosa avete bisogno di:

Calcolatrice
Descrizione dettagliata delle spese operative.

Nessuno di questi calcoli è scienza del razzo. Sarai velocemente al di là della velocità e potrai farle o discuterne in modo intelligente con i clienti commerciali degli investitori.