Come calcolare il tasso di capitalizzazione per immobili

Coloro che investono in immobili attraverso proprietà reddituali devono avere un metodo per determinare il valore di una proprietà che ' utilizzando il reddito operativo netto delle altre proprietà e le proprietà comparabili dei prezzi recenti venduti.Il tasso di capitalizzazione è determinato e quindi applicato alla proprietà in questione per determinare il valore corrente di mercato basato sul reddito.

Questo è un ottimo modo per fare comparazioni di proprietà simili, in quanto tutte le spese sono tenute in considerazione.

Quando due proprietà sembrano uguali e si costa di più, potrebbe essere perché genera più reddito o ha

Difficoltà: Facile

Tempo richiesto: 5 minuti Ecco come:

Ottieni il prezzo venduto di una proprietà di reddito, come un complesso di appartamenti.

1. Esempio: progetto di appartamento di sei unità venduto per $ 300, 000.
   Per lo stesso progetto di appartamento, determinare il reddito netto d'esercizio oi netti di locazione realizzati dai proprietari. Tutte le spese operative vengono sottratte, ma non l'ipoteca. Quindi, questo calcolo valuta la proprietà come se avessi pagato in contanti.
2. Esempio: Il reddito da locazione dopo le spese (netto) è di $ 24.000

   Divide il reddito operativo netto per il prezzo di vendita per ottenere il tasso di cap.

3. Esempio: $ 24, 000 / $ 300, 000 =. 08 o 8% (il tasso di capitalizzazione)
   Che cosa hai bisogno:

Calcolatrice

• Proprietà comparabili venduto prezzi e redditi netti.
• Ci sono due modi in cui il tasso di cap è utilizzato dagli investitori. Uno è quello di valorizzare una proprietà che vogliono vendere sulla base delle tariffe correnti del mercato per le proprietà comparabili vendute di recente.

L'altro è determinare se il prezzo richiesto di una proprietà è ragionevole quando si considera un acquisto.

Vendere - Bisogno di sapere come fare

Hai un piccolo progetto di appartamento e vuoi venderlo. Raccogliete di recente proprietà vendute nella zona che sono simili ai tuoi. Potrebbero avere più o meno unità, ma cerchi di trovare le proprietà più simili a quelle che vuoi vendere.

Troverete tre proprietà che hanno venduto entro i tre o quattro mesi precedenti. La parte difficile è quella di poter trovare il loro reddito operativo netto (NOI). A volte è pubblicato nell'elenco, e altre volte non lo è. Tuttavia, è possibile ottenere questo tipo di informazioni da un agente immobiliare commerciale, specialmente quando sarai in vendita con uno.

Ottieni tre tassi di capitale di proprietà e mediamente il 9,2%. La tua proprietà di NOI, il reddito operativo netto, è di $ 31.000. Ora tutto quello che fai è dividere il NOI per il tasso di cap:

$ 31, 000 /. 092 = $ 336, 957 Valore della tua proprietà.

Adesso puoi decidere il prezzo che vuoi chiedere per la proprietà e metterlo sul mercato.

Considerando l'acquisto di una proprietà o il confronto di proprietà per un acquisto

Nel confronto delle proprietà per una decisione di acquisto, si sta lavorando con le proprietà elencate, in modo da poter ottenere l'NOI e calcolare la tariffa di cap. Potete poi confrontarli per vedere quali sarebbero gli acquisti migliori. Tuttavia, controllare le loro spese e gli affitti è intelligente, in quanto si può salire al vertice se si vedono opportunità per ridurre le spese o aumentare gli affitti.

Su questo argomento, alcuni manager sono veramente sciatta o pigri, anche se spesso non. Tuttavia, se stai verificando una proprietà con un tasso comparabile, potresti scoprire che le spese sono anormalmente alte per il tipo e la dimensione della proprietà.

Oppure, potreste scoprire che gli affitti in carica sono al di sotto dei tassi di mercato per proprietà simili. Una di queste situazioni, se corretta, aumenterebbe il tasso di chiusura, rendendola una proprietà migliore.

Acquisto - Bisogno di sapere quale proprietà ha valore

Ora siamo dall'altra parte della transazione. Abbiamo il nostro occhio su un progetto specifico di piccoli appartamenti, ed è elencato per la vendita per $ 495.000. La domanda è, è valsa la pena che nel mercato attuale o è troppo caro?

Ancora abbiamo alcune proprietà comparabili e un tasso medio di vendita venduto. Utilizziamo nuovamente il nostro 9, 2%. Se il NOI di questa proprietà è di $ 39, 500, vale la pena il prezzo richiesto?

NO, come facendo il nostro calcolo di dividere tale reddito per il tasso di cap, otteniamo $ 429, 348 per un valore. Quindi, $ 495, 000 è un po 'oltre il segno.

Quale NOI avremmo bisogno per ottenere quel prezzo di listino per un valore? Basta cambiare la nostra formula e moltiplicare il prezzo richiesto per il tasso di cap.

$ 495, 000 X. 092 = $ 45, 540 richiesto il risultato operativo netto. Verifichiamo che:

$ 45, 540 /. 092 = $ 495, 000.

Non pensate che questo sia impostato in pietra però. Ci possono essere buoni motivi per una proprietà che giustifichi un tasso di cap superiore. Forse è la posizione, o forse le caratteristiche e la qualità degli edifici e dei dintorni. Tutto deve essere valutato per le decisioni, ma il tasso di cappello aiuta.