Ipoteche di rifinanziamento delle imposte

Domanda: Come sono le restituzioni fiscali limitate per il rifinanziamento ipotecario?

Un lettore chiede: "Ho una residenza personale, vale la pena più del rimanente saldo principale dell'ipoteca, il mio prestatore è disposto a consentire di rifinanziare per più del saldo dell'ipoteca esistente. sappi che le regole fiscali mi permettono di detrarre i pagamenti di interessi quando il rifinanziamento del mutuo finchè è per la stessa somma del saldo esistente. Ma come sono le restituzioni fiscali limitate per il rifinanziamento ipotecario? "

Quando i tassi di interesse scendono, milioni di famiglie, proprio come te, accolgono gli istituti di credito per rifinanziare i loro mutui.

Prima di saltare nel rifinanziamento del mutuo, è intelligente familiarizzare con le norme fiscali ingannevoli su ciò che è o non è deducibile per i pagamenti di interessi. Ecco alcuni ricordi su come funzionano le regole per il rifinanziamento ipotecario:

Le condizioni di rifinanziamento ipotecario per le deduzioni fiscali Se i mutuatari hanno diritto a detrarre gli interessi sull'importo in eccesso, dipende dal modo in cui utilizzano i proventi del rifinanziamento del mutuo e l'importo dei proventi. Quando i mutuatari utilizzano l'importo superiore all'ipoteca esistente per acquistare, costruire o sostanzialmente migliorare le residenze principali, vale a dire abitazioni per tutto l'anno o in seconda casa come i ritiri di vacanza, i loro pagamenti di interessi sono soggetti alle regole per i prestiti per l'acquisto di casa. Queste regole permettono loro di detrarre l'intero interesse a patto che l'eccesso più tutti gli altri prestiti di acquisizione di casa non superino i $ 1 000 000, diminuendo a $ 500.000 per le coppie sposate che presentano dichiarazioni separate.

Quando i mutuatari utilizzano l'eccedenza per altri scopi, un altro insieme di regole vieta le deduzioni per i pagamenti di interessi sui "prestiti al consumo". Questa categoria ampia include le carte di credito, i prestiti auto, le spese mediche e altri debiti personali come le imposte sul reddito federale e statale. C'è però un'eccezione limitata per gli interessi sui prestiti agli studenti, una di quelle sottrazioni di "over-the-line" per arrivare al reddito lordo rettificato, l'importo dell'ultima riga della prima pagina del modulo 1040.

Eccezioni alle norme per la riduzione delle tasse di rifinanziamento ipotecario

Ma la maggior parte dei mutuatari è in grado di evitare queste restrizioni sulle detrazioni per l'interesse dei consumatori, grazie alle norme per i prestiti a domicilio. Queste regole consentono loro di detrarre l'intero interesse finché l'importo superiore all'ipoteca esistente più tutti gli altri prestiti a domicilio non superano i 100.000 dollari, scendendo a $ 50.000 per le coppie sposate che presentano dichiarazioni separate. Non importa come i mutuatari utilizzino i proventi.

Quando i loro prestiti rifinanziati sono in parte prestiti di acquisizione di casa e in parte prestiti a domicilio, esiste un limite complessivo di $ 1, 100, 000 & # xfffd; € "$ 1, 000, 000 debito di acquisizione di casa e $ 100.000 borsa di debito domestico, scendendo a $ 550.000 per le coppie sposate presentando separatamente.

Quando i prestiti superano il massimale di $ 1, 000, 000 per i prestiti per l'acquisto di casa e $ 100.000 per i prestiti a casa, l'eccedenza è generalmente classificata come un interesse personale non trascurabile. L'inadempimento generale è soggetto alle eccezioni dei proventi di prestito utilizzati per fini commerciali o di investimento.

Deduzioni fiscali per rifinanziamento ipotecario per i contribuenti soggetti a AMT

Un'altra restrizione si applica al numero crescente dei mutuatari gravati dall'AMT (imposta minima alternativa).

L'AMT consente le deduzioni per i pagamenti di interessi sui prestiti di acquisizione a casa fino a $ 1 000 000. Tuttavia, le norme AMT negano qualsiasi deduzione per interessi sui prestiti a domicilio per prima o seconda casa, a meno che i proventi di prestito non siano usati per l'acquisto, costruire o migliorare sostanzialmente le abitazioni & # xfffd; € "una delle ragioni per cui i prestiti a domicilio di casa spesso finessano la questione inquietante della deducibilità fiscale.

Julian Block è un avvocato fiscale a Larchmont, NY.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.