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L'acquisto di una casa con una contingenza di vendita non è sempre così facile come sembra. Non sta vendendo la tua casa esistente che è generalmente il problema, è la riluttanza di alcuni venditori ad accettare l'offerta di acquisto come una vendita contingente. Se vuoi rendere la tua testa davvero male, pensa a cosa succede quando comprate una casa che è contingente alla vendita della tua casa e l'acquirente per la tua casa sta acquistando con una contingenza di vendere quella casa del compratore.
È l'effetto del dominio. Puoi avere Venditore A (che sei tu), vendendo all'Acquirente B. Il compratore B vende la casa del compratore B al compratore C, che rende le prestazioni del compratore B contingente all'acquirente C. Se il compratore C non può chiudere, né il compratore B né voi. Ma se il compratore C sta vendendo all'acquirente D, potresti avere più problemi. Perché se l'acquirente D è fiaccato, l'intera catena si divide.
Un venditore che accetta un'offerta sotto una vendita di domino come questo sta assumendo un rischio maggiore che accettare un'offerta con una sola contingenza di vendere perché ci sono più modi in cui la transazione può esplodere. Ci sono situazioni e tipi di mercati immobiliari che potrebbero rendere molto difficile per un acquirente con una casa esistente a vendere per acquistare un'altra casa in una contingenza di acquisto. Perché di fronte a vendere a un acquirente che non ha alcuna contingenza di vendere o vendere ad un acquirente con una contingenza di vendita, che dipende dalla performance di un terzo, che pensi che un venditore sceglierà?
Inoltre, il Contingency of Purchase contract potrebbe consentire al venditore di mantenere la casa del venditore sul mercato e tentare apertamente a trovare un acquirente di backup. Nel nord della California, questo tipo di stato potrebbe essere chiamato Active con una clausola di rilascio. È fondamentalmente una clausola di kick-out che dice se il venditore riceve un'offerta di back-up accettabile, il venditore ha il diritto di dare all'avente acquirente almeno 72 ore di preavviso per liberare la contingenza di vendere o annullare il contratto.
Cosa significa liberare la contingenza di vendita? Dipende dal legame e dall'obbligo contrattuale. Potrebbe significare finanziariamente qualificarsi per acquistare la nuova casa senza vendere la casa esistente del compratore. Potrebbe anche significare andare avanti sulla credenza che la casa esistente si chiuderà e, se non si chiude per qualche ragione, il denaro seriale dell'acquirente potrebbe essere a rischio per la mancata esecuzione.
I contratti di solito contengono una sorta di buone pratiche e divulgazioni. Ciò significa che non è possibile trattenere informazioni pertinenti da un venditore. Se un acquirente deve vendere una casa per ottenere il denaro per chiudere l'impegno, questo importante fatto dovrebbe essere divulgato. Un compratore ha probabilmente il dovere di divulgare questo fatto. Tuttavia, dopo la divulgazione, l'acquirente potrebbe essere libero di fare un'offerta senza alcuna contingenza di vendere se l'acquirente è disposto a prendere un rischio.
Qual è il rischio normale?
Il rischio è che l'acquirente potrebbe essere legalmente responsabile per non chiudere la transazione come promesso se la casa del compratore non si chiude. Senza una contingenza di vendita, non esiste alcuna "clausola" per l'acquirente, a parte i normali periodi di contingenza per le cose come valutazioni, ispezioni a casa o una contingenza di prestito. Gli acquirenti che considerano questa manovra dovrebbero ottenere anche consulenza legale, e non fare affidamento su questo articolo né sul loro agente immobiliare come base per acquistare una casa quando si vende senza una contingenza per quella vendita.
Il rischio finanziario potrebbe essere il deposito di soldi sincero del compratore o danni liquidati o qualche altra forma di risarcimento al venditore. Nella mia esperienza, la domanda spesso scende al deposito di soldi sinceri - l'acquirente avrà diritto ad ottenere un rimborso del deposito cauzionale del denaro dopo la cancellazione?
È un altro articolo lungo. Fondamentalmente la linea di fondo è fare i venditori vogliono essere liberi di vendere ad un altro acquirente o vogliono combattere sopra il deposito di soldi seri? Se il compratore vuole il deposito e il venditore non vuole rilasciarlo, la maggior parte delle compagnie di garanzia in California, ad esempio, permetterà alle parti di annullare l'operazione, lasciando il deposito in contestazione. Tuttavia, entrambe le parti devono firmare la cancellazione.
Se una parte si rifiuta di firmare la cancellazione, e diciamo che la festa ostinata è l'acquirente, il venditore può trovare le sue mani legate.
Non può essere sottoscritto simultaneamente a due acquirenti, in modo che il venditore potrebbe avere bisogno di intraprendere azioni legali per ottenere un rilascio di contratto. In questi casi, il modo in cui questa controversia è risolta, bene, il venditore in genere rilascia il deposito di denaro più grave. Che ci riporta alla domanda: è il deposito del compratore a rischio? Questa è una domanda per l'avvocato del compratore a rispondere.
Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.
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