Fare le banche fare ulteriori informazioni sui preclusioni o sulle vendite brevi?

Domanda: Le banche fanno più soldi su preclusioni rispetto alle vendite corte?

Un lettore dice: "Ho cercato di acquistare la mia prima casa, ma nella fascia di prezzo che sto cercando, tutte le case sembrano vendite corte. Il mio agente sta cercando di parlarmi di acquistare una breve vendita perché dice che le banche preferirebbero piuttosto che fare una breve vendita, è vero? Le banche fanno più soldi sui preclusioni rispetto alle vendite corte? "

Risposta:

La questione se una banca fanno più soldi su un preclusione di una vendita corta dipende soprattutto dalla singola banca e / o dagli investitori. Abbiamo violato contro un mercato immobiliare dal 2005 che ha visto avvisi di preclusione depositati in proporzioni senza precedenti. Era pazzo. Inoltre, almeno la metà delle modifiche del prestito che sono state fatte è tornata in arretrati poco dopo che sono stati concessi. Il mercato era un casino.

Per complicare ulteriormente le cose, in alcuni Stati come l'Arizona, le banche non possono vendere una proprietà per più di un mutuo. Ogni stato ha le proprie norme. In California, per esempio, se un proprietario di abitazione preleva un prestito a domicilio, dopo la chiusura dell'impegno e quindi la sua inadempienza, quel prestatore junior può avere il diritto di perseguire un giudizio di carenza, indipendentemente dal fatto che la casa sia stata venduta in una vendita breve o il prestito sia stato spazzato via attraverso una preclusione dal primo prestatore.

Perché le banche preferiscono una vendita breve per una preclusione?

Le banche sono gestite come un'impresa perché sono un'impresa. Sono nell'attività di fare un profitto. Se costa più per fare un preclusione rispetto all'accordo di una vendita breve, la banca è molto probabile che favorisca la vendita corta.

Alcuni esperti prevedono che le banche possano effettivamente compiere il 20% - 30% in più su una vendita breve su un preclusione. Tuttavia, in alcuni Stati come la Florida, costa molto poco a presentare una preclusione e vedere il processo fino alla fine.

Se una banca riceve un'offerta vicina al valore di mercato, la banca potrebbe avere più probabilità di accettare tale offerta invece di escludere.

Il motivo è dopo la preclusione, se la banca vuole vendere la casa, è improbabile che riceva un'offerta più alta rispetto all'offerta di vendita a breve sul tavolo. D'altra parte, se la banca ritiene che il mercato immobiliare possa apprezzare, una preclusione può essere un'avventura più redditizia per la banca.

I fornitori di servizi possono decidere se dare una vendita breve o raccomandare una preclusione

Secondo il National Consumer Law Center, circa i due terzi dei prestiti fatti dal 2005 sono stati cartolarizzati. La cartolarizzazione è un processo che comporta la raccolta di centinaia di migliaia di prestiti in un unico pacchetto e la vendita di quel pacchetto nel mercato secondario. Spesso l'acquirente è una fiducia. I trust sono costituiti da investitori.

Dopo che i prestiti vengono raccolti e venduti, la fiducia assuma un fornitore di servizi per raccogliere pagamenti mensili e distribuire tali fondi agli investitori. Quel accordo di cartolarizzazione è chiamato accordo di pooling e servicer o PSA.

Non importa poco ai fornitori di servizi se il valore della casa cade o la casa entra in preclusione perché il prestatore di servizi viene pagato indipendentemente. I fornitori di servizi guadagnano soldi in diversi modi, come la ricezione di una tassa di servizio, le tasse di default, gli interessi fluttuanti e / o gli interessi di investimento nei prestiti forniti dai prestatori.

Il National Consumer Law Center dice che i fornitori di servizi preferiscono spesso una vendita breve perché i fornitori di servizi sono pagati più volte in compenso per fare una vendita breve rispetto a una modifica del prestito.

Suggerimento: Se la banca di vendita a breve è Wachovia, che ha acquistato il risparmio mondiale, quella banca preferisce fare una vendita breve su un preclusione. Un insider a Wachovia mi ha detto che la banca fa più soldi su una vendita breve di una preclusione. Wachovia è un prestatore di portafogli, il che significa che i prestiti rimangono in casa. Ho ricevuto una breve approvazione di vendita per alcune vendite breve di Wachovia a Sacramento in appena 7 giorni.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.