Venditore in una vendita breve?

Domanda: Chi è il venditore in una vendita corta?

Un lettore scrive: "Ho firmato così tanto lavoro quando ho messo la mia casa sul mercato come una vendita breve che non mi ricordo di quello che ho promesso di fare o di qualunque cosa significa qualsiasi documento. la banca paga tutti i costi della vendita, ma non mi sembra così, mi ha mandato un'offerta per firmare: l'offerta dice "venditore a pagare il titolo e l'impegno." È io o che è la banca? Chi paga le tasse di proprietà? Chi è il venditore in una breve vendita? "

Risposta:

In primo luogo, dico che se stai chiedendo chi è il venditore in una breve vendita, non sei solo. Anche i venditori che dovrebbero conoscere la risposta a questa domanda non lo fanno. Anche gli agenti che dovrebbero conoscere la risposta a questa domanda non lo fanno. Questa è una parte del motivo per cui il tuo agente sta dicendo che la banca paga tutti i costi in una breve vendita. Ma il tuo agente non è esattamente esatto e potrebbe essere il modo più semplice.

Mi sembra anche che tu possa avere un problema di fiducia in corso con il tuo agente. Quando un agente firma un contratto di quotazione con te, l'agente sta creando una relazione fiduciaria con te. Questo significa che l'agente deve lavorare nel tuo interesse. È difficile per un agente fare quel lavoro per te se il fiduciario non esiste. Devi fidarsi del tuo agente per avere fiduciario con quell'agente. Senza fiducia, avresti potuto rompere il rapporto fiduciario.

Il mio suggerimento è di chiedere al tuo agente di spiegare il fiduciario e di spiegare a chi è il venditore in una breve vendita.

Questo non dovrebbe essere un compito difficile per il tuo agente e, infatti, molto probabilmente sarà accolto con favore dal vostro agente.

Chi paga i costi in una vendita corta

Una vendita breve non è davvero diversa da qualsiasi altra transazione per quanto riguarda i costi. La tua dichiarazione di chiusura e le tasse addebitate sono molto simili a qualsiasi altra transazione immobiliare.

Funziona così:

Dire che stai vendendo la tua casa per $ 100, 000. Tu sei il venditore.

• Il compratore ti dà $ 100.000, sia per una combinazione di un anticipo e un prestito, o forse è solo in contanti. Non importa. Alla fine, ottieni 100, 000.

• In primo luogo, paghi la commissione. Se è il 7%, pagherai $ 7.000 al broker di quotazione. Il broker di quotazione paga poi l'agente di quotazione, il broker del compratore e l'intermediario del compratore paga l'agente del compratore. Ci potrebbero anche essere sub-agenti di agenti che vengono pagati dai $ 7.000, ma il fatto è che ora hai 93.000 dollari rimasti.

• Dai $ 93.000, avrai probabilmente altri $ 3.000 in spese. Queste commissioni potrebbero coprire le commissioni sui titoli, le tasse d'impegno, le tasse di registrazione, le tasse di proprietà delinquenti, le tasse di imposta, le tasse di trasferimento, tra le altre spese.Se, ad esempio, tutte queste spese ammontano a $ 3 000, avrai ora 90.000 dollari.

• I $ 90, 000 sono i tuoi proventi netti. Non puoi mantenere quei soldi perché dovete la banca. Probabilmente dovete la banca molto più di $ 90.000, ma se la banca dovesse vendere la tua casa come una casa di proprietà bancaria, il massimo che la banca avrebbe probabilmente ottenuto sarebbe i $ 100.000 che ti sei offerto solo per la vendita corta .

• Dunque, poiché la banca non può ottenere più di questo perché il valore di $ 100.000 è il valore di mercato, la banca accetterà i tuoi $ 90.000. L'unica differenza tra una vendita breve e una transazione regolare, come puoi vedere , è il fatto che non metti niente in tasca. In un'operazione regolare, avresti pagato i proventi netti dopo aver pagato la banca perché avresti quello che viene chiamato equity. In una breve vendita, non hai equità perché hai perso il tuo patrimonio.

  Questo significa che sei il venditore. La banca non è il venditore. Il proprietario è il venditore e il proprietario paga i costi della vendita dal ricavato della vendita.

La Banca è veramente il venditore di una vendita corta?

Alcune persone sostengono che la banca è veramente il venditore di una vendita a breve perché la banca è dovuta molto più denaro di quello che la casa vende, ma questo non è vero. Questo perché il titolo rimane con il venditore finché il venditore non fa la casa di un acquirente. Il venditore è il proprietario.

Funziona in questo modo in realtà, però. Dite, dovete pagare 200.000 dollari alla banca, ma la tua casa è valida solo 100.000 dollari. Se la banca perderà $ 10.000 dal ricavo, perché i proventi netti della vendita sono solo $ 90.000, banca molto interessata e appoggiata sui costi di vendita.

Anche se la banca non paga veramente i costi di vendita, ogni centesimo della banca può fermare il venditore dal pagamento pagato nella tasca della banca. Perché la banca riceve i soldi che rimangono. Ecco perché la banca si preoccupa di quanto paga il venditore nei costi di chiusura.

Ma il venditore è ancora il venditore, e la banca è ancora la banca.

La domanda rimane se la banca non autorizzi una tassa o una spesa in una breve vendita, chi paga? Se una tassa non è autorizzata, significa che la banca non lo permetterà di essere detratta dai proventi lordi. Ma la tassa deve ancora essere pagata. Nella maggior parte delle mie vendite corte, chiedo all'acquirente di pagare le tasse non autorizzate.

In genere, il pagamento di commissioni non autorizzate è negoziabile. Tuttavia, in una vendita breve HAFA, il venditore non era autorizzato a pagare qualcosa di più. Le vendite corte HAFA non vengono più utilizzate. In California, la SB 458 vieta ai venditori di vendita a corto raggio della California di pagare le tasse a tutti i tassi di out-of-pocket, come dimostra il California Civil Code 580e.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.