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Per quanto riguarda il Servizio Revenue interno, una preclusione è la stessa della vendita di una proprietà. La linea di fondo è che una volta era la tua e ora non lo è. Ciò significa che l'evento può scatenare un guadagno o una perdita di capitale e se una parte del debito ipotecario è stata perdonata o annullata, l'imposta sul reddito può essere dovuta anche su tale importo.
Guadagno di capitale o perdita di preclusioni
La vendita di beni immobili normalmente passa attraverso un processo di deposito e il venditore riceve istruzioni che mostrano quanto è stata venduta la casa.
Con preclusioni, tuttavia, non vi è alcuna riserva. La banca prestita semplicemente prende possesso della casa. La proprietà ha cambiato mani in modo che l'IRS dice che una preclusione è ancora considerata una vendita, o in termini più tecnici, una "disposizione" di proprietà.
La formula base per il calcolo delle plusvalenze è quella di sottrarre la base o il costo della proprietà dal prezzo di vendita. La differenza è quanto profitto una persona ha fatto, o quanti soldi sono stati persi sulla transazione. In una situazione di preclusione e senza dichiarazioni di riservatezza, il prezzo di vendita utilizzato per fini fiscali non è immediatamente chiaro. Non esiste un prezzo di vendita concordato reciprocamente.
Ma c'è ancora un "prezzo di vendita" per scopi fiscali. Sarà il fair value di mercato della proprietà o il saldo prestito in essere immediatamente prima della preclusione, a seconda del tipo di prestito che avevi. Entrambe queste cifre saranno segnalate a voi e all'IRS dall'ente creditizio sul modulo 1099-A.
Prestiti o prestiti non ricorrenti
La tua ipoteca è stata un ricorso o un prestito non ricorrente. I mutui utilizzati per acquisire una casa tendono ad essere prestiti non ricorrenti, mentre i prestiti rifinanziati e prestiti a domicilio tendono ad essere prestiti recourse. Tuttavia, questo non è affatto una regola assoluta. Può anche dipendere dallo stato in cui risiedete.
Se hai un prestito di ricorso, sei personalmente responsabile del debito e il prestatore può perseguirlo per il rimborso anche dopo che la proprietà è stata rimborsata. In questo caso, la cifra utilizzata come prezzo di vendita nel calcolo del tuo guadagno o della perdita di capitale è la minore tra i due importi seguenti:Il saldo prestito immediato immediatamente prima della preclusione meno il debito per il quale il mutuatario rimane personalmente responsabile preclusione
- Il fair value di mercato della proprietà che è precluso
- Potresti aver annullato il reddito del debito dalla preclusione con questo tipo di prestito.
Un prestito non ricorrente è quello in cui il mutuatario non è personalmente responsabile per il rimborso del prestito. In altre parole, il prestito è soddisfatto e il prestatore non può perseguire il mutuatario per un ulteriore rimborso dopo che repossesses la proprietà. Per i prestiti non ricorrenti, la cifra utilizzata come prezzo di vendita è il saldo prestito in essere immediatamente prima della preclusione.L'IRS dice che stai effettivamente vendendo la casa al prestatore per la piena considerazione del debito in sospeso. Non avrai alcun reddito del debito annullato perché il creditore è vietato dalla legge di perseguire per il rimborso.
Segnalazione di guadagno o perdita di capitale
Dopo aver determinato il tipo di prestito che hai sulla tua proprietà, puoi determinare il prezzo di vendita.
Se la proprietà preclusa è stata la tua residenza principale, segnalate la preclusione su Schedule D e Form 8949. Potrai qualificare per escludere fino a 500.000 $ di guadagno dall'obbligazione soggetta a determinate regole:
La casa era la tua principale residenza.
- Vivesti da almeno due degli ultimi cinque anni.
- I contribuenti individuali possono escludere 250.000 dollari, e i contribuenti sposati che presentano insieme possono raddoppiare tale importo.
Sono applicabili alcune regole aggiuntive. Se la proprietà preclusa è stata messa in uso - è stata la tua residenza principale in una sola volta e una residenza secondaria in un'altra volta - puoi ancora beneficiare di un'esclusione dall'imposta sui redditi da capitale in base alle regole modificate per calcolare il guadagno o la perdita.
A partire dal 2017, l'aliquota fiscale sui guadagni di capitale a lungo termine per le proprietà, di proprietà di un anno o più, è del 15 per cento per i contribuenti che rientrano nelle parentesi fiscali del 25-35%.
Il tasso è del 20% per coloro che rientrano nella fascia di imposta 39. 6. I proprietari di abitazione che rientrano nella tassa fiscale del 10 o 15 percento potrebbero non dovere pagare alcuna imposta sul capital gain. Se sei proprietario di una casa per meno di un anno, dovrai pagare un'imposta sulle plusvalenze allo stesso tasso applicato al tuo reddito regolare - in altre parole, in base alla tua imposta.
Se la proprietà preclusa è stata una proprietà in affitto, segnalare la vendita sul modulo 4797.
L'ipotesi di ipoteca per il debito di debito
I preclusi possono innescare reddito imponibile oltre alle plusvalenze. Se il prestatore falà o annulla il debito ipotecario su un prestito di recupero, potrebbe essere necessario includere questo come reddito, ma ci sono alcune eccezioni che possono escludere i debiti annullati dal trattamento fiscale.
La più importante di questi è l'esclusione per il debito garantito dalla tua casa principale. Sotto l'ipotesi di debito del debito ipotecario, i debiti cancellati fino a 2 milioni di dollari possono essere esclusi finché il debito è stato utilizzato per acquistare o costruire la tua residenza principale. Questa esclusione fiscale è scaduta tecnicamente alla fine del 2016, ma ancora copre i debiti perduti nel 2017 se un accordo scritto è stato stipulato nel 2016. E il Congresso ha riaperto il problema nel gennaio 2017, quindi è possibile che la legge in ultima analisi venga estesa nei prossimi anni.
Documenti di segnalazione fiscale Forma 1099-A e Form 1099-C
Il modulo 1099-A viene rilasciato dalla banca dopo che il bene immobiliare è stato precluso. Rappresenta la data della preclusione, il fair value di mercato della proprietà e il saldo prestito in essere immediatamente prima della preclusione. Avrai bisogno di queste informazioni quando stai segnalando un reddito da guadagno di capitale relativo alla preclusione.
Il modulo 1099-C viene rilasciato dalla banca dopo che la banca ha annullato o perdonato qualsiasi debito per un prestito di ricorso.Questo modulo indicherà quanti debiti sono stati annullati. Se un prestatore preclude in una casa e annulla il debito non pagato nello stesso anno, puoi ricevere solo un solo modulo 1099-C che riporta sia la preclusione che la cancellazione del debito anziché ricevere sia un 1099-A che un 1099- C.
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