Tassazione Conseguenze per gli uffici domestici

Domanda:

Nei prossimi anni ho intenzione di vendere la mia casa. Io uso una delle sue stanze solo come ufficio domestico per la mia attività. Ho rivendicato deduzioni a casa per una quota proporzionale degli ammortamenti e altre spese associate all'utilizzo delle attività della stanza, proprio come ho cancellato tutte le attrezzature e gli arredi imbottiti in ufficio. Come funzionano le regole fiscali quando vendo la mia casa?

Prima di 2002, le regole erano più severe se hai utilizzato una parte della tua residenza per scopi commerciali e poi hai venduto la tua casa. Sì, la legge consente un'esclusione - una fuga dalle imposte - di profitto dalla vendita di una residenza principale. L'importo dell'esclusione è pari a $ 250.000 per singoli e coppie sposate che presentano restituzioni separate e $ 500.000 per le coppie sposate che presentano dichiarazioni congiunte. Ma queste regole autorizzarono un'esclusione solo per la parte dell'utile attribuibile alla parte di residenza, che vietava qualsiasi esclusione per profitto sulla parte dell'ufficio.

In realtà, l'IRS ha trattato questo tipo di vendita come se avessi venduto due parti di proprietà: una residenza e l'altro settore immobiliare. Di conseguenza, dovevi effettuare calcoli separati per il residenziale e gli utili aziendali, dividendo il prezzo di vendita, vendendo spese e base tra la residenza e le parti commerciali.

L'IRS ha eliminato le vecchie regole e li ha sostituiti con quelli nuovi che eliminano una ripartizione tra residenza e attività. La vendita è una transazione singola finché l'ufficio domestico e la parte residenziale sono entrambi all'interno di un'unica abitazione - una "unità abitativa", come affermano le norme dell'agenzia. Di conseguenza, qualcuno come te può escludere l'intero profitto, nonostante utilizzi parte della casa per affari.

Recupero del deprezzamento

Questa pausa è soggetta a una restrizione "recupero" progettata per evitare un doppio vantaggio. Lei perde qualsiasi esclusione per la parte del profitto uguale a qualsiasi deduzione ammortamento consentita o ammissibile all'ufficio di domicilio dopo il mese di maggio 1997. Invece, si pagano le tasse su quella parte. Il permesso o il permesso significa che cosa hai sostenuto in precedenza o, se hai sostenuto meno di quanto avresti potuto rivendicare, l'importo che avresti potuto rivendicare. A questo proposito, le nuove regole non si discostano da quelle che le vecchie regole obbligano a fare.

Quello che realizza l'IRS è riconquistare le svalutazioni di ammortamento che hanno permesso di ridurre le tasse negli anni di pre-vendita. L'agenzia applica ancora le regole di recupero anche se cessa di utilizzare tale stanza per motivi di business e l'intera casa è una residenza principale per almeno due anni dal quinquennio che termina alla data di vendita.

Rilascio dal recupero

Per ottenere il sollievo dal recupero, è necessario mostrare con "registri adeguati o altre prove" - ​​di solito, i rendimenti passati dovrebbero essere sufficienti - "che la detrazione ammortamento consentita era inferiore all'importo ammissibile."Allora l'importo che" non è possibile escludere è l'ammontare consentito. "

Per illustrare, supponiamo che il tuo ufficio domestico ti ha qualificato a richiedere il deprezzamento, ma puoi dimostrare che non hai mai rivendicato alcuna.

Allora non esiste una riduzione dell'importo di esclusione e non il recupero.

Responsabilità fiscale dovuta all'ammortamento ricupita

L'ammortamento ricupero viene tassato ad un tasso massimo del 25% invece del tasso massimo del 15% per i guadagni di capitale a lungo termine, oltre alle imposte sul reddito statale applicabili. Segnala questo importo recuperato nell'allegato D (Proventi e perdite di capitale), non nella forma 4797 (Vendita di proprietà aziendali). Sul lato positivo, non si ricupera altre spese, come le tasse immobiliari e l'interesse ipotecario.

Julian Block è un avvocato, un giornalista sindacato e ex agente speciale IRS (investigatore criminale). Questo articolo è stato estratto con l'autorizzazione del pamphlet: "La casa del venditore Guida al risparmio fiscale: semplici modi per qualsiasi venditore per abbassare le tasse al minimo legale", che può essere ordinato inviando $ 19. 95 per una copia postpaid a J. Block, 3 Washington Sq. , # 1-G, Larchmont, NY 10538.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.