Dovresti utilizzare una clausola di escalation

Sai chi ama davvero includere una clausola di escalation in un'offerta di acquisto? Agenti immobiliari. Soprattutto gli agenti del compratore sembrano essere molto dispiaciuti di questa pratica. Ma gli agenti non sono colpevoli dell'interesse per le clausole di escalation perché spesso gli acquirenti di casa che lo sollevano suggerendo che una clausola di escalation, chiamata anche un'offerta tagliata, potrebbe essere una buona idea.

Che cos'è una clausola di escalation?

Una clausola di escalation è usata tipicamente in una potenziale situazione di offerta multipla.

È sinonimo di questa frase: forte offerta. Viene usato per cercare di sfruttare tutta la concorrenza in un processo di offerta competitiva. In sostanza, si dice che un acquirente pagherà l'importo X, che potrebbe essere un numero compreso tra 100 e 100 mila, al di sopra e al di là dell'offerta più alta ricevuta dal venditore e contiene generalmente un tappo a soffitto.

Un tipico tipo di clausola di escalation potrebbe leggere come segue: L'acquirente accetta di pagare $ 1 000 in più rispetto all'offerta più alta ricevuta dal venditore, per non superare un prezzo di vendita di $ 315.000. Un acquirente potrebbe desiderare utilizzare questa clausola in un'offerta di acquisto se sembra che altri acquirenti potrebbero aumentare il prezzo sopra il prezzo indicato.

Dite che la proprietà è elencata a $ 295.000. Ha tutte le campane e fischi i desideri del compratore, ed è situato in un quartiere di grande domanda in un tranquillo cul-de-sac. A volte, un agente di quotazione consiglierà agli acquirenti che tutte le offerte saranno presentate in un certo giorno in un determinato periodo e questo potrebbe essere il primo indizio che il venditore prevede di ricevere più di un'offerta.

In questa ipotetica istanza di mercato di un venditore caldo e di una splendida casa quotata a $ 295.000, un venditore potrebbe ricevere offerte come:

$ 290.000 (perché c'è sempre qualcuno che crede nessuno altro farà un'offerta.)

• $ 295, 000
• $ 305, 000
• $ 310, 000
• Se il quarto acquirente presenta un'offerta con una clausola di escalation come sopra, significa che l'acquirente accetta di paga al venditore $ 311 000.

L'acquirente è felice perché il prezzo è di $ 4 000 sotto il prezzo massimo che l'acquirente era disposto a pagare e il venditore ottiene l'offerta più alta. Tutto sembra bene e bene, ma è vero?

Svantaggi a una clausola di escalation

Dal punto di vista del venditore, una clausola di escalation potrebbe non essere l'opzione migliore per il venditore. Accettando un'offerta con una clausola di escalation significa che il venditore non può più emettere offerte multiple contro le altre parti né continuare a negoziare. Nell'esempio precedente, l'acquirente ha prelevato denaro dal tavolo. Il venditore ha perso 4 000 dollari.

Questo dipende dal fatto che l'offerta effettiva dell'acquirente sia stata $ 315.000. Potrebbe essere stata più alta, ma un venditore che accetta un contratto con una clausola di escalation non saprà mai quanto è più alto un tale acquirente potrebbe essere offerta.

Inoltre, in questo tipo di situazioni di offerta multipla, potrebbe essere nel miglior interesse del venditore emettere una contro offerta. Ad esempio, in alcuni Stati come la California, un venditore può fare un'offerta diversa contro ciascuno degli acquirenti, se il venditore lo desidera, o solo uno o due acquirenti. (Menzionamo la California perché lo Stato tende a guidare la nazione.) Il venditore ha generalmente più opzioni disponibili in una situazione di offerta multipla. Ogni offerta contatore potrebbe essere pesata e analizzata separatamente.

Diciamo ad esempio che il venditore decide che la domanda di mercato è così forte per la casa che il venditore potrebbe scegliere di non assumere alcuna offerta di acquisto o di contrastare nessuna delle offerte. Questa è sempre una possibilità. In questo tipo di situazioni, il venditore potrebbe cambiare il prezzo di vendita della casa, ad esempio, 315 000 dollari, e di avviare nuovamente l'offerta. Lo svantaggio di questo scenario, però, è che non ci possono essere beneficiari immediati o che i giorni sul mercato potrebbero rimanere più a lungo e questo è sempre un rischio quando il venditore aumenta il prezzo. Tuttavia, potrebbe essere una soluzione valida e vale la pena considerare invece di accettare un contratto di clausola di escalation.

Perché gli acquirenti gravitano verso le clausole di escalation

Non tutti gli acquirenti di casa apprezzano la suspense e la tensione che viene con il territorio della negoziazione per acquistare una casa.

Gli acquirenti sono anche preoccupati di concorrere e alcuni rifiutano di presentare un'offerta in una situazione di offerta multipla. Introducendo una clausola di escalation, può aumentare la probabilità dell'acquirente di accettare l'offerta e definisce parametri particolari che definiscono la zona di comfort del compratore.

Se la clausola di escalation sia "legale" in ogni stato dipende dall'interpretazione giuridica. Questo non impedisce agli agenti di suggerire che gli acquirenti vogliono farlo. Per tutti gli scopi pratici, tuttavia, potrebbe sembrare molto più facile per l'acquirente semplicemente fare una offerta più alta e migliore e farlo con esso.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.