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Senti che i tassi di interesse ipotecari sono a un livello di tutti i tempi, che si muovono vicino ai livelli storici dell'inflazione. Quasi praticamente denaro gratuito a lungo termine.
Tuttavia, sei impegnato in un mutuo a tasso fisso diversi anni fa, quindi stai pagando il 6 per cento, mentre il ragazzo del vicino paga 3. 25 per cento. Dovresti rifinanziare?
In primo luogo, uno sfondo per chi non conosce il vocabolario: "rifinanziare" un'ipoteca significa che si ottiene una nuova ipoteca.
Tu "ripeti-finanzia" - lo finanziate di nuovo, con un piano di pagamento alterato.
I professionisti del rifinanziamento
Molte persone con mutui a tasso fisso che rifinanziano sono motivati dall'opportunità di aggravare un tasso di interesse più basso.
Le piccole differenze nel tasso di interesse fanno una grande differenza. Confronti due ipoteche di 30 anni di $ 240.000. Uno porta un tasso di interesse del 4. 00 per cento, mentre l'altro porta un tasso di interesse del 4. 25 per cento.
Non suona come una grande differenza, vero? È solo un quarto del per cento, giusto? Quanta differenza potrebbe fare?
Piccole quantità si compongono in somme enormi. Alla fine di 30 anni, il titolare del tasso del 4, 25 per cento avrà pagato circa 10 000 extra durante la durata del prestito, rispetto al titolare di un mutuo del 4.00 per cento.
Chiaramente, il miglior beneficio per il rifinanziamento è l'opportunità di abbassare il tasso di interesse, raggruppando migliaia di dollari sul totale del prestito.
- 13 ->Il rifiuto del rifinanziamento
Ma ogni rosa ha la sua spina: il rifinanziamento riprenderà l'orologio ipotecario, portando il tuo piano di ammortamento a quadrato.
"E cosa significa?"
Ecco come funzionano i mutui: quando fai un pagamento, una percentuale di quel pagamento va verso il tuo interesse. Il rimanente importo va verso il prestito originale del prestito.
Quanto più il tuo pagamento si applica al tuo principale, meglio è. Il saldo del saldo principale consente di pagare più velocemente il prestito. (Ecco perché si dovrebbe assicurarsi che qualsiasi pagamento ipotecario extra si applichi verso il tuo principale).
Quando si avvia una nuova ipoteca, la maggior parte del tuo pagamento si applica verso l'interesse. Solo un piccolo pezzo va verso il tuo capo. Alla fine del tuo primo anno di pagamenti ipotecari, vedrai che hai appena fatto un danneggiamento nel tuo saldo principale.
Quanto più avanti avanti all'interno della tua ipoteca, più i tuoi pagamenti si applicheranno al tuo principale. Con il tuo 25 ° anno di un mutuo di 30 anni, quasi tutti i tuoi pagamenti verranno applicati verso il tuo principale.
"Questo è affascinante, davvero. (Yawn.) Ma come si applica al rifinanziamento?"
Quando rifinanziate un'ipoteca, ripristina l'orologio all'anno precedente. La maggioranza dei tuoi pagamenti si applica agli interessi, non al principale.
Se sei ancora nei primi anni della tua ipoteca, non è un grosso problema. Ma se sei più avanti nella tua ipoteca, devi eseguire un foglio di calcolo per vedere se il tasso di interesse più basso giustifica l'orologio in riavvolgimento.
Risparmiare denaro sull'interesse in anticipo del prestito
Diciamo che Joe ha un'ipoteca di $ 100.000 a un interesse del 6%.
Il suo pagamento mensile è di $ 599. Alla fine dell'anno 1, Joe ha pagato $ 7, 188 verso la sua ipoteca. Solo $ 1, 299 di quello pagato il saldo principale. Il resto era gobbled di interesse.
Solo un anno nella sua ipoteca di 30 anni, Joe scopre che può ottenere un nuovo prestito al 5 per cento. Joe rifugia, chiudendo il vecchio mutuo e riprendendo l'orologio. Paga $ 1 000 in costi di chiusura per il suo nuovo prestito.
A 6 per cento, Joe avrebbe pagato 109, 871 in interessi di pagamento per la durata del prestito (pagando complessivamente $ 209, 871 per la sua casa di $ 100.000). Con il rifinanziamento, Joe "perde" i $ 5, 889 in interessi che ha pagato per il primo anno del suo prestito. Ahia.
Ma vale la pena. Passando ad un mutuo del 5 per cento, Joe ora pagherà solo 95, 483 di interessi per la durata del prestito, piuttosto che $ 109, 871. In altre parole, la sua mossa li salva $ 14, 387.
Pagando più interesse Rifinanziamento più tardi nel prestito
Ma supponiamo che Joe fosse nell'anno 15 del suo mutuo trentennale quando ha scoperto l'opportunità di rifinanziarsi. Non vuole un nuovo impegno di 30 anni, quindi si rifiuta in un mutuo di 15 anni. Che succede?
Nonostante abbassando il tasso di interesse fino al 5 percento e accelerando i pagamenti tramite un mutuo di 15 anni, Joe effettivamente paga PIÙ interesse per rifinanziamento di quello che ha fatto sotto lo scenario originale. In altre parole, il rifinanziamento è un accordo terribile per Joe, perché è troppo lontano nella sua ipoteca.
La linea inferiore
Non presumere che il rifinanziamento sia sempre una buona o una cattiva idea. Inserisci il tuo tasso di interesse, i termini di prestito ei costi di chiusura in un foglio di calcolo o in un calcolatore di rifinanziamento in linea, per calcolare se il potenziale accordo che ti viene offerto ha senso nella tua circostanza particolare.
Come regola generale, se sei nei primi anni facendo pagamenti ipotecari e puoi abbattere il tasso di interesse di 0, 75 per cento o più, dovresti considerarlo. Il più presto all'interno della tua ipoteca si rifinanzia, meglio è.
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