L'esclusione delle vendite domestiche dalla tassa sulle plusvalenze

Elenca la tua casa in vendita e spero per il meglio. Poi fortuna sorride su di te e lo vendi per un profitto ordinato. Può essere difficile girarsi a destra e dare una percentuale sana di quel profitto al Servizio Revenue interno, ma l'IRS non è senza cuore. Potresti essere in grado di mantenere la maggior parte - se non tutti - di quei soldi. Puoi escluderlo dal tuo reddito imponibile utilizzando l'esclusione della vendita di casa. Ecco come funziona.

<1000> Esclusione sulla vendita di una casa principale

Gli individui non sposati possono escludere fino a $ 250.000 di profitti dalla vendita della loro casa principale e puoi escludere $ 500.000 se tu sei sposato. Quindi, se sei single e ti rendi conto di un profitto di 200.000 dollari per la vendita, non dovrai riferire niente come reddito imponibile perché questo è inferiore all'importo di esclusione di $ 250.000 a cui hai diritto. Se ti rendi conto di un guadagno o di un guadagno di 255.000 dollari, dovrai riferire di $ 5 000 come reddito.

Naturalmente, l'esclusione non è automatica. L'IRS impone alcune regole.

La regola 2-out-of-5-year

Devi aver vissuto in casa per un minimo di due anni negli ultimi cinque anni immediatamente precedenti la data della vendita, t utilizzare l'esclusione sulla vendita di proprietà di noleggio o di affari. I due anni, tuttavia, non devono essere consecutivi. Potresti vivere in casa per un anno, affittarlo per tre anni, poi tornare indietro per 12 mesi poco prima della sua vendita.

L'IRS sostiene che se avete trascorso molto tempo sotto quel tetto, la casa si qualifica come la tua residenza principale.

È possibile utilizzare questa regola 2-out-of-5 anni per escludere i tuoi profitti ogni volta che vendi la tua casa principale. Ovviamente, questo significa generalmente che tu puoi richiedere l'esclusione solo una volta ogni due anni perché ti spendi molto almeno tanto tempo in residenza, ma alcune eccezioni si applicano.

Se hai vissuto in casa meno di 24 mesi, potresti escludere almeno una parte del guadagno.

Un cambiamento nella posizione del tuo lavoro

Se hai vissuto in casa da meno di due anni, puoi escludere una parte del guadagno se la tua posizione di lavoro è cambiata. Questa eccezione si applicherebbe se si avvia un nuovo lavoro o se il tuo datore di lavoro corrente richiede di spostarsi in una nuova posizione.

Preoccupazioni per la salute

Se stai vendendo la tua casa per motivi di salute o di salute, documenta questi motivi con una lettera del tuo medico. Questo ti permette anche di vivere in casa da meno di due anni. Non devi compilare la lettera con il tuo reddito, ma mantenerlo con i tuoi dati personali solo nel caso in cui l'IRS desideri ulteriori informazioni.

Circostanze impreviste

Dovrai inoltre documentare le circostanze impreviste che potrebbero costringerti a vendere la tua casa prima di averle vissuto il periodo di tempo necessario.Secondo l'IRS, una circostanza imprevista è "il verificarsi di un evento che non avresti ragionevolmente anticipato prima di acquistare e occupare la tua casa principale". Questi avvenimenti potrebbero includere disastri naturali, atti di guerra, atti terroristici, cambiamenti nella tua occupazione o disoccupazione che non consentono di rispettare le spese di vita, la morte, il divorzio o la separazione, o più nascite della stessa gravidanza.

L'esclusione parziale

È possibile calcolare la tua esclusione parziale in base alla quantità di tempo effettivamente vissuta in casa tua. Conte quei mesi, quindi dividi il numero per 24. Moltiplica questo rapporto di $ 250.000 o di 500.000 dollari se sei sposato. Il risultato è l'importo del guadagno che puoi escludere dal tuo reddito imponibile.

Ad esempio: avresti vissuto in casa da 12 mesi, poi dovrai venderlo perché il tuo datore di lavoro ti ha chiesto di trasferirti in un altro ufficio in un altro Stato. Non sei sposato. Viene a dodici mesi diviso per 24 mesi. 50. Moltiplicatelo con la tua esclusione massima di $ 250.000. Il risultato: puoi escludere fino a 125.000 dollari o 50 per cento del tuo profitto.

Se il tuo guadagno è superiore a $ 125.000, includerebbe solo l'importo superiore a $ 125.000 come reddito imponibile al tuo ritorno. Se ti rendi conto di un guadagno di $ 150.000, segnalerai e pagherai le imposte su $ 25.000.

Se il tuo guadagno è pari o inferiore a 125.000 dollari, puoi escludere l'intero importo dal tuo reddito imponibile.

La segnalazione del guadagno

Il guadagno sulla vendita della tua casa è riportato nell'allegato D come plusvalenza. Se hai la tua casa per un anno o meno, il guadagno è riportato come un aumento di capitale a breve termine. Se ha posseduto la tua casa per più di un anno, è riportato come un aumento di capitale a lungo termine. I guadagni a breve termine sono tassati allo stesso tasso del reddito regolare mentre i tassi sui guadagni a lungo termine sono più favorevoli: zero, 15 o 20 percento, a seconda della tassa di imposta.

Calcolo della base dei costi e guadagno di capitale

La formula di calcolo del tuo guadagno comporta la sottrazione del tuo costo dal tuo prezzo di vendita. Inizia con quello che hai pagato per la casa, quindi aggiunti i costi sostenuti nell'acquisto, ad esempio titoli di titolo e di deposito in garanzia e commissioni per gli agenti immobiliari. Ora aggiungere i costi di qualsiasi miglioramento che hai fatto, come sostituire il tetto o il forno. Aggiungi ai costi della vendita: più titoli e titoli di impegno e commissioni agente immobiliare. Sottrai qualsiasi ammortamento accumulato che tu abbia assunto negli anni, come se avessi mai preso l'ufficio nella deduzione della casa. Il numero risultante è la base di costo.

Il tuo guadagno di capitale sarebbe il prezzo di vendita della tua casa meno il tuo costo base. Se è un numero negativo, hai perso una perdita. Purtroppo, non è possibile dedurre una perdita dalla vendita della tua casa principale.

Se il numero risultante è positivo, hai fatto un profitto. Sottrai la quantità di esclusione e il saldo è il tuo guadagno imponibile.