Come ottenere un mutuo una volta che si è in pensione

Mi sento spesso storie di prossimi pensionati che, in programma di spostarsi dopo la pensione, trovano una nuova casa e prelevano l'ipoteca prima della pensione - perché pensano una volta che si ritirano non potranno ottenere un'ipoteca.

Non devi farlo in questo modo. Puoi ottenere un'ipoteca una volta che sei in pensione.

Per scoprire i requisiti specifici, ho intervistato Patrick Gavin, Responsabile della Filiale & VP di mutui a tasso garantito, l'8a più grande banca ipotecaria privata nella tariffa U. S.

Patrick è stato un prestatore dal 1974.

Guardiamo quello che ho imparato da Patrick su ciò che serve per ottenere un'ipoteca una volta che sei in pensione. Ho distrutto le cose in 6 categorie principali qui sotto.

Determinazione dei redditi per pensionati

I pensionati presumono che se non dispongono di una retribuzione, non potranno beneficiare di un'ipoteca a causa della mancanza di reddito.

In realtà, i finanziatori hanno due metodi descritti di seguito che possono utilizzare per calcolare i redditi per un pensionato che sta attingendo alle loro attività.

Disconnessione dal metodo di pensionamento

. Per i pensionati che seguono un piano in cui sono ora in pensione, ma possono ritardare l'avvio del reddito sociale o della previdenza sociale, l'opzione più favorevole sta facendo usando un metodo di "calo del patrimonio" per determinare il reddito. Ecco come funziona.

Finché il mutuatario è 59 ½, il prestatore può utilizzare i prelievi recenti dai conti pensionistici come prova del reddito. Ad esempio, supponiamo che le dichiarazioni bancarie recenti mostrano ritiri di $ 4 e 500 al mese da un IRA (il prestatore deve vedere i prelievi per almeno 2 mesi).

Questo $ 4, 500 sarebbe considerato reddito mensile. A volte il creditore avrà bisogno di una lettera del pianificatore finanziario o di un'istituzione finanziaria che conferma tali importi.

Metodo di esaurimento degli asset.

Per i pensionati con un sacco di risorse investite, il metodo di esaurimento dell'attivo di determinazione del reddito può funzionare bene.

Con questo metodo, il prestatore inizia con il valore corrente delle attività finanziarie. Quindi sottrarranno ogni supporto che verrà utilizzato per i costi di pagamento e di chiusura. Prendono il 70% del resto e dividono per 360 mesi. Ad esempio, assumere che qualcuno abbia 1 milione di dollari in attività finanziarie. Utilizzeranno $ 50 000 per un anticipo. Questo lascia $ 950.000. Prendi il 70% di quello, che è $ 665.000 e divide per 360. Il risultato, $ 1, 847, è il reddito mensile utilizzato per qualificare il mutuatario.

Ovviamente anche le altre fonti di reddito, come i redditi da pensione, la previdenza sociale o il reddito mensile di rendita, verrebbero conteggiati oltre al reddito utilizzando i metodi di cui sopra.

Debiti verso i redditi e le spese di alloggio

Una volta determinato il reddito, il rapporto debito / reddito totale e il rapporto di spesa per alloggi devono soddisfare le esigenze del prestatore.

Rapporto debito / reddito.

Per un mutuo ipotecario qualificato (QM) che rientra nei requisiti regolamentari del porto sicuro, non più del 43% del tuo reddito può andare verso la gestione del debito. Questo rapporto di indebitamento al reddito è chiamato rapporto debito-reddito.

Il debito include i pagamenti richiesti, come l'alimenzione e il sostegno ai figli, nonché i pagamenti per auto, pagamenti per prestiti agli studenti, pagamenti minimi di carta di credito e il pagamento totale della casa proiettata incluso il capitale, gli interessi, le imposte sulle proprietà e l'assicurazione. Una cosa che può ottenere i pensionati in difficoltà in questo settore è la firma su prestiti per i bambini adulti. Anche se sei un co-firmatario, questi pagamenti possono contare come pagamenti obbligazionari richiesti e possono ridurre la tua capacità di qualificarsi per un'ipoteca.

Rapporto spese di alloggio.

La tua spese di alloggio include la parte principale e l'interessi dell'ipoteca così come le tasse e l'assicurazione (denominato PITI). Questo rapporto deve essere inferiore al 36%, il che significa che la tua spesa per alloggi non può superare il 36% del tuo reddito.

Requisiti per il punteggio di credito Ogni prestatore avrà le proprie linee guida per il punteggio di credito, ma una cosa è sicura: minore è il punteggio di credito, maggiore è il tasso di interesse. Se vuoi le migliori tariffe, ottieni il tuo punteggio di credito a 780 o superiore.

Un punteggio di credito migliore può anche darti più spazio in altre aree di qualificazione.

Ad esempio, Patrick stava lavorando con un mutuatario che aveva un punteggio di credito superiore a 780 e il prestatore ha fatto il prestito anche se il rapporto debito-reddito era al 48%.

Stato occupazione

Un altro fattore utilizzato per determinare il tasso di interesse su un'ipoteca è la tua occupazione prevista. Sarà questa una casa primaria o secondaria? Case primarie ottenere tariffe migliori.

Pagamento

Come pensionato, il pagamento anticipato richiesto può variare a seconda del metodo del reddito utilizzato. Per il prelievo nel metodo di pensionamento, è possibile mettere al minimo il 5%. Per il metodo di esaurimento dell'attivo pian piano per mettere il 30% giù.

E se stai pensando di arrivare al tuo prepagamento prendendo un grosso pezzo di denaro da un IRA o un altro piano di pensionamento fiscale differito, ti consiglio di ripensare a questo. Quel ritiro sarà tutto il reddito imponibile e prendere un grosso pezzo in un solo anno può bump in una più alta impostazione fiscale.

Liquidità post closing

Un altro requisito sarà l'ammontare delle attività liquide post-chiusura disponibili. I finanziatori vogliono vedere che si avrà almeno sei mesi di spese di alloggio complessive (PITI) come riserva minima rimanente dopo aver acquistato la casa. Per calcolare questo, il prestatore aggiungerà tutte le attività finanziarie che possono essere verificate (cioè bisogno di dichiarazioni di conto) e quindi utilizzare il 60-70% di tale importo.

Altre opzioni di prestito

Se si qualifica come un veterano, si consiglia di esaminare un prestito VA. Con un prestito VA potete mettere zero in discesa, ma in sostituzione di un acconto, pagherai una tassa di finanziamento che può essere 2. 15% dell'importo del prestito per i primi utenti del programma e 3. 3% hanno preso un prestito VA prima.Questa tassa di finanziamento può essere finanziata nel prestito.

I prestiti VA richiedono un rapporto debito / reddito del 43% o meno e richiedono di avere qualche reddito mensile residuo. Se hai abbondanza di reddito da investimenti, il residuo reddito può essere determinato prendendo una media di due anni del tuo dividendo e dei proventi di interesse da Schedule B sul tuo dichiarazione dei redditi.

Richiesta di un mutuo

Il modo migliore per scoprire quale tipo di ipoteca si può qualificare è di parlare con un broker di ipoteca. La tariffa garantita offre prestiti in tutti gli stati e addirittura ha un programma online chiamato Mortgage Digital dove puoi passare attraverso l'intero processo online. Offrono un credito di $ 250 per chi utilizza questo programma.

Vuoi anche fare la tua due diligenza sulla casa che stai acquistando. Per questo, ti consiglierei di controllare HouseFax. È come un CarFax®, ma per la tua casa. Ho gestito una HouseFax sulla mia proprietà e fortunatamente non ho trovato sorprese negative, ma ho sentito parlare di molte persone che hanno imparato ogni tipo di cose interessanti sul passato della loro proprietà attraverso una HouseFax.

Dovrebbe avere un mutuo in pensione?

Quando abbiamo finito la nostra intervista, Patrick ha detto: "Alla fine della giornata mi chiedono che cosa è la migliore ipoteca? La mia risposta è nessuna. "

Patrick ha ragione. La ricerca mostra che la maggior parte dei pensionati sono meglio pagare il loro mutuo prima della pensione.

Una notevole eccezione, però, sarebbe maggiore persone di valore netto che potrebbero essere in grado di utilizzare il debito a loro vantaggio anche durante il pensionamento.