Scadenza delle perdite di casa in una casa di residenza personale

Per Julian Block, Avvocato

La maggior parte delle persone vi dirà che la scadenza delle perdite di casa in una casa di residenza personale è impossibile o non consentita, ma non sarebbe corretto. In generale, il codice fiscale IRS proibisce ogni deduzione per una perdita sulla vendita di una residenza principale. Tuttavia, autorizza diverse eccezioni per la scomparsa delle perdite di casa in una residenza personale.

Ad esempio, la legge consente una deduzione per una perdita derivante dalla vendita di una residenza personale che è stata convertita in proprietà in affitto.

Ma limita la quantità di cancellazione. Nessuna deduzione per qualsiasi calo di valore prima di iniziare a noleggiare.

Il punto di partenza è la base modificata della proprietà (1) al momento della conversione o (2) il valore di mercato equo al momento della conversione, a seconda di quale sia inferiore. Dopo aver determinato l'inferiore di (1) o (2), aumentare tale importo per riflettere i miglioramenti di capitale del periodo di noleggio che aumentano il suo valore. Successivamente, sottrarre le trattenute di locazione per ammortamenti. Quello che finalmente arrivi è la base regolata della proprietà al momento della vendita. Quando si vende, il limite sulla detrazione di perdita è l'importo con il quale la base al momento della vendita supera il prezzo di vendita.

In un mercato immobiliare acida, la base rettificata della proprietà al momento della vendita potrebbe essere sostanzialmente inferiore al costo originario. Come regola generale, la base inizia come costo originale, compreso qualsiasi debito assunto come una prima o seconda ipoteca, più aggiustamenti su o giù.

Adegua verso l'alto per riflettere le spese per determinati costi di regolamento o di chiusura relativi all'acquisto, quali spese legali e / o miglioramenti. Adegua verso il basso per l'importo di guadagno della vendita prima del 7 maggio 1997, di una casa in precedenza posseduta in cui la tassa è stata rinviata. Tutte queste modifiche del tuo costo originale comportano la tua base regolata.

Un esempio: Nel 2001 acquisti la tua prima residenza personale per $ 200.000. Nel 2003, ti sposti dalla casa e lo affittate. A quel tempo, si determina che il suo fair value di mercato è di $ 180.000. Successivamente, si prendono le deduzioni di ammortamento di $ 20.000 e vendono la proprietà per $ 150, 000.

Potresti pensare che la tua perdita sia di $ 50.000 la differenza tra il costo originale di $ 200.000 e il prezzo di vendita di $ 150.000. Ma l'IRS limita la tua perdita a soli $ 10.000 - l'importo per cui la base di $ 160.000 al momento del saldo di vendita (un valore equo di mercato di $ 180.000 al momento della conversione meno ammortamento di $ 20.000) supera il prezzo di vendita di $ 150.000.

Quando il periodo di locazione è di meno di un anno, l'IRS potrebbe sostenere che una perdita dovrebbe essere negata per il motivo che la conversione del venditore della residenza in affitto era solo temporanea, non permanente.Le sue linee guida per i venditori di casa avvertono che "non hai cambiato la tua casa in affitto se vuoi affittare temporaneamente la vecchia casa prima di venderla". Tuttavia, le linee guida su ciò che è temporaneo e ciò che è permanente sono non significa l'ultima parola. Essi semplicemente riflettono la posizione ufficiale dell'IRS su una questione e non sono vincolanti per i tribunali.

Né, secondo le linee guida, l'IRS considera una residenza personale che sia stata convertita in affitto "se si mette la tua casa con un agente immobiliare in affitto o in vendita e non viene affittata". < Traduzione: bisogna effettivamente affittare la casa prima di prendere una deduzione di perdita. Questa limitazione è stata rispettata dai tribunali. In caso di dubbi, controllare sempre con un contabile professionale o CPA prima di richiedere perdite di casa in una residenza personale.

Julian Block è un esperto fiscale di Larchmont, New York.

Edited by Elizabeth Weintraub, esperto di acquisto domestico.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California. <<