Le tasse per la vendita di casa

Da Julian Block, avvocato

I venditori di casa godono di un enorme vantaggio fiscale dopo la rivendita. Codice reddito interno La sezione 121 autorizza una "esclusione" - fuga dalle imposte sul reddito - per i profitti delle vendite a domicilio. L'esclusione è pari a $ 500.000 per le coppie sposate che presentano dichiarazioni congiunte e $ 250.000 per i singoli iscritti e le coppie che presentano ritorni separati.

Come sono i proprietari di casa tassati sugli utili sopra l'esclusione IRS?

Cosa succede, però, quando il guadagno è maggiore del massimale di esclusione di $ 500, 000 o $ 250.000?

Risposta: L'eccesso viene tassato come un aumento di capitale a lungo termine con un tasso massimo del 15%, più le imposte statali applicabili.

Il requisito chiave: possiedi e vivi nella proprietà come residenza principale per periodi che aggregano almeno due dei cinque anni che si concludono alla data di vendita e almeno due anni devono essere trascorsi da quando l'ultima volta avete usato l'esclusione.

Che cosa circa i tagliandi fiscali per la proprietà personale?

Quando vendi, tieni conto delle regole speciali per i mobili. La pausa di esclusione non si applica a qualsiasi mobili o altre proprietà personali che potresti vendere per un profitto. Conte qualsiasi utile di tali voci come reddito redditizio nell'anno di vendita. Peggio ancora, non si può dedurre alcuna perdita sulla vendita, in quanto non li avete originariamente acquistati per ottenere un profitto o guadagnare reddito. Né si può ridurre l'utile derivante dalla vendita di una casa da una perdita subita da una vendita di mobili; la vendita di mobili è una transazione separata.

Se decidi di vendere il contenuto della vostra abitazione, la tassa può essere eseguita inaspettatamente elevata. Il Servizio Revenue Interno misura l'utile o la perdita separatamente per ciascuna attività venduta - non dal risultato complessivo della vendita. Così, anche se una vendita forfetaria provoca una perdita netta per te, i federali possono creare un guadagno imponibile semplicemente non consentendo le perdite che sono state sostenute su alcuni dei beni coinvolti.

Risultato: Il guadagno imponibile può superare il guadagno netto del dollaro dalla vendita.

Per illustrare, i contenuti di casa di Rita Harrison includono alcuni elementi che ora sono meno del loro costo originale, mentre altri hanno apprezzato sostanzialmente - i tappeti orientali, ad esempio. Rita riceve $ 50.000 per i contenuti domestici, il cui costo originale potrebbe essere almeno quello o più. Tuttavia, è responsabile di un'imposta sulle plusvalenze su ciascun elemento venduto per un costo più elevato, senza compensazione delle perdite sugli oggetti venduti a meno del costo. Quindi se Rita raccoglie profitti di $ 25.000 e subisce perdite di $ 25.000, deve pagare le imposte su tutti i profitti e ignorare tutte le perdite.

I regolamenti IRS descrivono come Rita dovrebbe determinare quando mobili e elettrodomestici contano come parte della sua casa. Rita può aggiungere alla propria casa quello che spende per mobili, elettrodomestici e oggetti simili che sono considerati elementi (parti permanenti della proprietà) e quindi parte della casa.Non può aggiungere alla sua base il costo di oggetti considerati proprietà personali e quindi non parte della casa.

La legge dello stato in cui si trova la sua casa determina se, ad esempio, un frigorifero dovrebbe essere classificato come un apparecchio (che significa che l'oggetto deve essere venduto con la casa) o come proprietà personali (il che significa che non ha da vendere).

Come regola generale, la legge considera un elemento che è facilmente trasferibile per essere proprietà personale, non un attrezzo.

Julian Block, un avvocato a Larchmont, NY, è stato citato dai media come "professionista fiscale leader".

_{Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.}