Mutuo Modifica e fallimento del credito

C'era un momento solo pochi anni fa quando non avrei potuto scritto niente di sostanziale sulle modifiche ipotecarie in un caso di fallimento. Questo perchè le banche erano in disordine ei programmi di modifica erano uno scherzo. I clienti furono costantemente raccontati che mancava la carta. Sarebbero fax e inviare documenti di posta elettronica più e più volte. Ogni volta che hanno contattato la banca, sarebbero stati indirizzati ad un diverso dipendente del servizio clienti, nessuno dei quali potrebbe sembrare di individuare account o file o documenti.

I clienti avrebbero rinunciato dopo numerosi tentativi.

Oggi sono felice di dire che le banche sembrano trasformare un angolo. Mentre ci sono ancora tasche di discordia, nel complesso, le banche e le imprese ipotecarie sembrano fare un lavoro abbastanza credibile di ottenere i loro clienti attraverso il processo senza troppi stress.

Molti dei nostri clienti vengono da noi sul punto di fallimento. A volte non sono solo consapevoli delle loro opportunità di modificare i loro prestiti. A volte sono troppo tardi prima di tentare di modificare. A volte, le banche continuano con preclusione anche se i loro clienti stanno cercando di vendere la proprietà, rifinanziarsi o avviare il processo di modifica. Inseriamo un caso di fallimento per approfittare del soggiorno automatico, un provvedimento inibito a bloccare questi preclusioni e altre azioni di raccolta, dare ai debitori (questo è quello che chiamiamo persone che presentano casi di fallimento) un po 'di spazio respiratorio e eliminano molto o tutti il resto del loro debito attraverso un caso del capitolo 7, oppure impostarli su un piano di rimborso in un caso del capitolo 13 che affronterà non solo i mutui ipotecari ma anche altri obblighi.

Il programma di modifica federale è chiamato il programma Home Mortgage Programme o HAMP. In questo articolo, guarderemo ciò che HAMP può fare e come funziona in un caso di fallimento.

Quindi, qual è la differenza tra un rifinanziamento e una modifica del prestito?

Se hai bisogno di nuovi termini o un modo per rendere la tua casa più accessibile, hai due possibilità: rifinanziare o modificare.

Una rifinizione sostituisce il vecchio prestito con un nuovo. Di solito, una rifinanziazione è concepita per ridurre il tasso di interesse o modificare condizioni meno favorevoli, come un tasso regolabile, a condizioni più favorevoli. Può essere realizzato dal prestatore attuale o da un prestatore completamente nuovo. Richiede che il mutuatario sia creditworthy e che il valore della proprietà non sia diminuito in modo che il prestito sia subacqueo (il mutuatario deve più di quello che la proprietà vale.)

Una modifica modifica i termini del prestito corrente. richiedono lo stesso livello di merito creditizio di una rifinanziamento, anche se il mutuatario deve dimostrare di avere abbastanza reddito per effettuare i pagamenti.Infatti, il programma di modifica del prestito è stato progettato per aiutare i proprietari di abitazione che hanno subito una sorta di inversione finanziaria. Può essere permanente o può essere temporanea se c'è qualche ragione per sospettare che le circostanze del mutuatario cambieranno. Ci è spesso maggiore flessibilità in ciò che un prestatore può essere disposto a fare per rendere il prestito conveniente, ma il tasso di interesse sarà spesso superiore a quello che il mutuatario potrebbe ottenere in una rifinizione.

Puoi ancora ottenere una modifica di ipoteca durante un caso di fallimento?

Sì. Infatti, molti dei miei clienti hanno modificato con successo i loro prestiti e sono emersi dalla bancarotta con meno debiti e un'ipoteca intatta e aggiornata.

Chi può qualificarsi per una modifica ipotecaria?

Questo dipende dal tuo servicer e se il tuo prestito è di proprietà di una banca, un'impresa mutuante o un'entità come Fannie Mae o Freddie Mac. Ognuno ha i propri requisiti e criteri. Ma in genere probabilmente qualifica se

• Spendi più del 31% del reddito mensile sui costi dell'alloggio (pagamento ipotecario, assicurazioni, tasse di proprietà, tasse di associazione dei proprietari di case).
• Altrimenti non hai diritto a un rifinanziamento dell'ipoteca.
• Sei delinquente o in pericolo di default a causa di una modifica delle circostanze finanziarie.
• Il valore della casa è diminuito, e tu devi più di quello che vale la casa.

Le modifiche HAMP possono essere utilizzate per modificare i prestiti sulle residenze primarie e su determinate proprietà in affitto.

Cosa comporta la modifica del mutuo ipotecario?

Applicazione

In primo luogo è l'applicazione. La maggior parte dei prestatori richiederà prove di reddito per assicurare che il mutuatario abbia almeno un reddito minimo per effettuare pagamenti modificati. La maggior parte dei prestatori richiederà anche un rapporto di credito, anche se non è necessario ottenere un punteggio minimo o massimo. Questo è di solito per determinare quanto altro debito il mutuatario ha a servizio ogni mese.

Pagamenti di prova

Secondo è il periodo di prova. Una volta che tutti i documenti sono completati e il mutuante stabilisce che il mutuatario probabilmente soddisfa i requisiti minimi, il mutuatario sarà offerto l'opportunità di effettuare una serie di pagamenti di prova. Tre pagamenti sono il numero che vedo più spesso.

Una volta che i pagamenti di prova sono stati eseguiti con successo, il creditore prenderà una decisione definitiva sulla modifica e offra la modifica al mutuatario.

Quali termini di prestito cambieranno?

L'obiettivo di una modifica di HAMP è quello di rendere il prestito conveniente per il mutuatario e impedire al prestatore di perdere più di quanto non abbia. Il prestatore può modificare praticamente tutti i termini di pagamento compresi

• Abbassare il tasso di interesse
• Conversare il prestito da un tasso regolabile ad un tasso fisso
• Estendere la lunghezza, ad esempio da 30 a 40 anni
• Aggiunta arretrati alla fine posteriore del prestito
• deferire alcuni dei principali
• perdonare alcuni dei principali

cosa su modifica e fallimento?

Quando qualcuno presenta un caso di fallimento, il tribunale fallimentare assume giurisdizione su quasi tutto ciò che tocca le finanze del filer.Il debitore (questo è quello che chiamiamo la persona che presenta un caso di fallimento) è consentito di continuare le transazioni quotidiane come l'acquisto di generi alimentari e il pagamento di bollette, cose che chiamiamo "ordinario corso di business".

Una modifica del prestito non è "ordinario corso di affari." Se la corte di fallimento deve intervenire per approvare la modifica dipende in gran parte se il caso sia il capitolo 7 o il capitolo 13. In un caso del capitolo 7, che solitamente dura quattro o sei mesi, alcuni istituti di credito chiederanno al debitore di ottenere un tribunale approvazione. In un capitolo 13, il debitore è sempre tenuto a ottenere l'approvazione del tribunale indipendentemente dal fatto che il creditore lo richiede o no. Per ottenere l'approvazione del tribunale, l'avvocato del debitore dovrà presentare una mozione al tribunale.

In un caso del capitolo 13, il debitore propone un piano per pagare i suoi debiti facendo un pagamento a un trustee che distribuisce il denaro ricevuto ai creditori che hanno presentato richieste corrette. Il piano deve includere alcuni tipi di debito come le imposte sul reddito passato o gli obblighi di sostegno domestico come il sostegno e l'assegno per i figli. Può includere gli arretrati dovuti alla società ipotecaria e assicurare debiti come automobili e elettrodomestici.

Poiché in quasi ogni caso, i mutui ipotecari saranno subentrati nella modifica, l'avvocato del debitore dovrà anche presentare un moto per modificare il piano di pagamento del capitolo 13 per rimuovere gli arretrati. A seconda di qualunque altra cosa il debitore potrebbe avere intenzione di realizzare con il piano del capitolo 13 - pagare debito prioritario come le imposte sul reddito recenti o il sostegno ai figli, o fare un pagamento auto più accessibile includendolo in un piano del capitolo 13 - il debitore può decidere che un caso del capitolo 13 non sia più necessario o utile. A questo punto, può considerare se sia opportuno convertire il caso in una parte del capitolo 7, o respingerlo totalmente.

Come funziona in un caso di fallimento

Ecco un esempio: diciamo che il debitore ha presentato un caso del capitolo 13 e ha incluso $ 5 000 nei pagamenti passati in ipoteca. Dopo il deposito del capitolo 13, il debitore domanda una modifica del prestito con la sua società di mutui. Mentre nel capitolo 13, continua a pagare il capitolo 13, che include i $ 5 000 dovuti alla società ipotecaria.

Diciamo che un anno dopo il deposito del caso, la modifica del mutuo è approvata. Da allora, il prestatore è stato pagato $ 1 000 per pagamenti al trustee del capitolo 13. La modifica del prestito include i $ 4 000 che rimangono a causa della richiesta di arretrati.

Il debitore non vuole più soldi "extra" per andare alla compagnia ipotecaria, quindi il suo avvocato dovrà fare due cose. In primo luogo, l'avvocato presenta una mozione al tribunale fallimentare chiedendo al tribunale di approvare la modifica del prestito ipotecario. A volte il movimento deve essere posto per un'audizione davanti al giudice. A volte può essere in archivio per un determinato periodo di tempo - spesso 24 giorni - per consentire a qualsiasi parte interessata di opporsi. Se nessun partito è oggetto e le condizioni sono favorevoli per il debitore, è molto probabile che il giudice fallito lo approva.Se una parte si oppone, la modifica sarà impostata per un'audizione per consentire a tutte le parti di testimoniare e discutere al giudice.

Una volta che abbia un ordine del tribunale che approva la modifica e il debitore effettua effettivamente l'accordo di modifica, il suo avvocato chiederà al giudice di cambiare le condizioni del piano per rimuovere gli arretrati alla società ipotecaria. Ciò comporterà anche un moto. Il processo è simile al moto per la modifica del prestito. Il movimento è impostato per l'udito, o rimane in carica per un certo periodo di tempo per dare ai creditori la possibilità di attirarlo e di oggetto, se del caso.

Oppure il debitore può rinunciare al processo di modifica del piano e presentare un moto per convertire in un capitolo 7 o un moto per respingere completamente il caso, a seconda di qualunque altra cosa il debitore potrebbe avere in agguato nel suo quadro finanziario.