Acquisti a domicilio soggetto a un prestito esistente

Quando i tassi di interesse aumentano, l'acquisto soggetto a improvvisamente inizia a sembrare un'opzione di finanziamento molto attraente per gli acquirenti di casa. Quando i tassi di interesse sono bassi, gli acquirenti di casa tendono ad evitare di essere soggetti a transazioni. Ma i tassi di interesse non sono l'unico fattore utilizzato per determinare se un acquirente potrebbe fare un'offerta di acquisto soggetta a finanziamenti.

Che cosa sta acquistando soggetto a?

"Acquisto soggetto a" significa acquistare una casa soggetta all'ipoteca esistente.

Significa che il venditore non paga l'ipoteca esistente e che l'acquirente sta assumendo i pagamenti. Il saldo non retribuito dell'ipoteca attuale viene quindi calcolato come parte del prezzo di acquisto del compratore.

Perché un acquirente acquista una casa soggetta all'ipoteca?

La ragione principale per l'acquisto soggetto è di assumere il tasso di interesse esistente del venditore. Se i tassi di interesse attuali sono al 7% e un venditore ha un tasso fisso del 5%, tale varianza del 2% può fare una grande differenza nel pagamento mensile del compratore.

• Un mutuo da 200.000 dollari a un tasso di interesse del 5% viene ammortizzato con un pagamento di $ 1, 073. 64 al mese.
• Un mutuo da $ 200.000 a un tasso di interesse del 7% viene ammortizzato con un pagamento di $ 1, 330. 60 al mese.
• Il risparmio mensile a un acquirente in queste circostanze è di $ 256. 96 o $ 3, 083. 52 all'anno.

Un secondo motivo: generalmente gli acquirenti non si qualificano per acquistare una casa quando si utilizza soggetto a finanziamenti, a meno che il venditore decide di tirare il rapporto di credito del compratore.

Se un venditore è disposto, anche un acquirente con un cattivo credito può acquistare una casa soggetta a.

Tre tipi di oggetto di opzioni

Un soggetto alla vendita non necessariamente coinvolge il finanziamento del proprietario, ma potrebbe. Se il venditore svolge qualsiasi tipo di finanziamento dipende dal fatto che il venditore avvolge l'ipoteca e / o l'importo del caparra versus il prezzo di acquisto.

• Un diritto soggetto a contanti a prestito.

  Il tipo più comune di soggetto è quando il compratore paga in contanti la differenza tra il prezzo di acquisto e il saldo esistente del prestito del venditore. Ad esempio, se il saldo del prestito esistente del venditore è di $ 150.000 e il prezzo di vendita è di $ 200.000, l'acquirente deve dare al venditore $ 50.000 in contanti.

• Un diritto soggetto a ripetizione del venditore.

  I rimborsi del venditore, noti anche come finanziamento di venditori o proprietari, si trovano più comunemente sotto forma di una seconda ipoteca. Un riporto del venditore potrebbe anche essere un contratto di terreno o uno strumento di vendita di opzioni di leasing.

  Ad esempio, se il prezzo di vendita è di $ 200.000, l'equilibrio del prestito esistente è di $ 150.000 e l'acquirente sta pagando $ 20.000, il venditore avrebbe portato il saldo rimanente di $ 30.000 a tasso di interesse separato e termini negoziati tra le parti.L'acquirente sarebbe disposto a fare un pagamento al prestatore del venditore e un pagamento separato a un tasso di interesse diverso al venditore.

• Wrap-around soggetto a.

  Un argomento avvolgente che dà al venditore un override di interesse perché il venditore fa soldi sull'equilibrio ipotecario esistente. Diciamo che l'ipoteca esistente porta un tasso d'interesse del 5%. Se il prezzo di vendita è di $ 200.000 e l'acquirente mette $ 20.000, il rimborso del venditore sarebbe di $ 180.000. Al tasso del 6%, il venditore fa l'1% sull'ipoteca esistente di $ 150.000 e il 6% il saldo di $ 30.000. Il compratore pagherebbe il 6% a $ 180.000.

Differenza tra soggetto e assunzione di prestito

In un soggetto a transazione, né il venditore né l'acquirente informano il prestatore esistente che il venditore ha venduto la proprietà e l'acquirente sta facendo i pagamenti. L'acquirente non ha ottenuto l'autorizzazione della banca per assumere il prestito. I prestatori metteranno speciali verbiage nei loro mutui e fiduciari che danno al prestatore il diritto di accelerare il prestito in caso di alienazione.

Le banche chiamano questi debiti dovuti e pagabili al momento del trasferimento? Dipende. In alcune situazioni, alcune banche sono semplicemente felici che qualcuno - chiunque - sta facendo i pagamenti. Ma le banche hanno il diritto a causa della clausola di accelerazione nell'azione ipotecaria o di fiducia. Questo è ciò che rende una situazione rischiosa per un acquirente. Se il compratore non può pagare il prestito a richiesta della banca, la banca potrebbe iniziare la preclusione.

Se un acquirente effettua un'assunzione di prestito, il compratore assume formalmente il prestito con l'autorizzazione della banca. Ciò significa che il nome del venditore viene rimosso dal prestito e il compratore si qualifica per il prestito, proprio come qualsiasi altro prestito di denaro di acquisto. Generalmente, le banche addebitano all'acquirente una commissione di assunzione per elaborare un'assunzione di prestiti, ma la tassa è molto inferiore alle tasse per ottenere un prestito convenzionale. I prestiti FHA permettono un'ipotesi di prestito ma la maggior parte dei prestiti convenzionali non lo fanno.

_{Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.}