Investimenti immobiliari attraverso REITs

Prima dell'inizio della rivoluzione industriale, la ricchezza e la potenza sono state misurate principalmente in termini di quantità di terreni di proprietà di un individuo o di una famiglia. Anche se il ventesimo secolo ha visto l'aumento della cartolarizzazione e il conseguente aumento della proprietà di azioni e titoli obbligazionari, investimenti immobiliari possono ancora dimostrare un'opzione redditizia per coloro che sono attivamente impegnati in un programma di asset allocation o semplicemente cercando di diversificare il loro portafoglio attuale.

I trust di investimento immobiliare, o REITs, possono essere un modo conveniente per l'investitore medio a trarre vantaggio senza la difficoltà di acquisire proprietà dirette. Ecco perché abbiamo incluso questo saggio completo nella nostra Guida per principianti per l'investimento immobiliare.

Prima del 1960, solo gli individui e le corporazioni ricchi avevano le risorse finanziarie necessarie per investire in progetti immobiliari importanti come centri commerciali, parchi aziendali e strutture sanitarie. In risposta, il Congresso ha approvato il Real Estate Investment Trust Act del 1960. La legislazione ha esentato queste società a scopo di lucro dall'imposta sul reddito aziendale se un certo criterio è stato rispettato. Si sperava che l'incentivo finanziario avrebbe causato gli investitori a mettere insieme le proprie risorse per formare società con asset immobiliari significativi, fornendo le stesse opportunità all'americana media come erano disponibili per l'elite. Tre anni dopo è stata costituita la prima REIT.

Tuttavia, la legislazione originaria presentava alcuni inconvenienti significativi in ​​quanto richiedeva ai dirigenti incaricati dell'impresa di assumere i terzi per fornire servizi di gestione e di locazione di immobili. Queste restrizioni sono state revocate nell'atto di riforma fiscale del 1986. Tredici anni dopo, nel 1999, è stata approvata la legge di modernizzazione REIT.

La legge consente ai REIT di formare società controllate imponibili per fornire servizi specializzati agli inquilini che normalmente non rientrano nel campo dell'investimento immobiliare. Sebbene la legge abbia ancora alcune limitazioni in merito ai tipi di servizi che possono essere offerti, si prevede che la qualità del servizio alle proprietà gestite da REIT migliorerà notevolmente a causa del suo passaggio.

Requisiti per REIT Status

Secondo Ralph Block nell'investimento in REITs: Real Estate Investment Trusts, ogni REIT deve passare questi quattro test all'anno per mantenere il proprio status fiscale:

"Il REIT deve distribuire almeno il 90 per cento del suo reddito imponibile annuo, esclusi gli utili di capitale, in quanto dividendi ai propri azionisti.

1. Il REIT deve avere almeno il 75% delle sue attività investite in immobili, prestiti ipotecari, azioni in altri REIT, in contanti o titoli di Stato.
2. Il REIT deve derivare almeno il 75 per cento del proprio reddito lordo da affitti, interessi ipotecari o guadagni dalla vendita di beni immobili.E almeno il 95 per cento deve provenire da queste fonti, insieme ai dividendi, agli interessi e ai guadagni derivanti dalle vendite di titoli.
3. Il REIT deve avere almeno 100 azionisti e deve avere meno del 50% delle azioni in circolazione concentrate nelle mani di cinque o meno azionisti. Oltre alla prevenzione della doppia imposizione, REIT offre numerosi altri vantaggi che includono:
4. Professional Management

Nella maggior parte dei casi, l'investitore che acquista una proprietà in affitto viene lasciato ai propri dispositivi. I REIT consentono all'investitore di avere le proprie proprietà gestite da una squadra immobiliare professionale che conosca l'industria, comprende l'impresa e sfrutta le opportunità grazie alla sua capacità di raccogliere fondi dai mercati dei capitali. I benefici non sono limitati alla forza finanziaria del team di gestione. I proprietari di REIT non ricevono telefonate a tre. m. per fissare un gabinetto traboccante.

Limitazione del rischio personale

REIT può limitare significativamente il rischio personale. Come? Se un investitore volesse acquisire immobili, è probabile che avrà debito prestando soldi da amici, familiari o da una banca.

Spesso, sarà tenuto a garantire personalmente i fondi. Questo può lasciarlo esposto a una responsabilità potenzialmente devastante nel caso in cui il progetto non sia riuscito. L'alternativa consiste nell'accompagnare importanti quantità di capitale riallocando le sue altre attività, quali azioni, obbligazioni, fondi comuni di investimento e polizze di assicurazione sulla vita. Nessuna alternativa è probabile che sia ideale.

L'acquisto di un REIT, d'altro canto, può essere fatto con poche centinaia di dollari, poiché i prezzi delle azioni sono spesso bassi, se non inferiori, rispetto agli azionari. Un investitore che vuole investire $ 3 000 in immobili avrà la stessa ricompensa su base pro-rating come coloro che vogliono investire $ 100.000; in passato, semplicemente non è stato possibile ottenere questo tipo di diversificazione nella classe asset asset senza assumere partner o utilizzare leva finanziaria.

Liquidity

A differenza della proprietà diretta di proprietà, un REIT offre liquidità e quotazioni quotidiane. Molti investitori lo sbagliano per aumentare il rischio. Dopo che l'investitore immobiliare medio ha acquisito una casa, un edificio di appartamenti o un magazzino, diventa principalmente interessato ai futuri prospetti di reddito da locazione e non al potenziale valore di vendita dell'attività se lo riporta sul mercato. Infatti, se l'investitore detiene la proprietà per vent'anni, probabilmente ha vissuto un significativo boom e busti nel ciclo immobiliare. Nella maggior parte dei casi, si può sicuramente supporre che, a causa della mancanza di valore quotidiano di rivendita quotata, l'investitore non si è mai fermato a ritenere che il suo patrimonio immobiliare sia fluttuante come qualsiasi azione comune (anche se in misura molto inferiore). In questo caso , la mancanza di prezzo quotato è sbagliata per la stabilità. Come Benjamin Graham ha affermato nella sua edizione del 1970 di

L'investitore intelligente

: "C'era allora [durante la Grande Depressione] un vantaggio psicologico nel possesso di interessi commerciali che non avevano alcun mercato quotato.Ad esempio, le persone che detenevano le prime ipoteche su immobili che continuavano a pagare gli interessi erano in grado di dirsi che i loro investimenti avevano mantenuto il loro pieno valore, non avendo alcuna quotazione di mercato per indicare altrimenti. D'altra parte, molte obbligazioni di società quotate di qualità ancora migliore e una maggiore forza sottostante hanno subito gravi restrizioni nei loro quotazioni di mercato, rendendo così i loro proprietari di credere che stanno crescendo decisamente più poveri. In realtà i proprietari erano meglio con i titoli quotati, nonostante i prezzi bassi. Perché se avessero voluto, o forse erano costretti, avrebbero almeno venduto le questioni - forse per scambiarle per un migliore affare. Oppure, come logicamente, hanno ignorato l'azione del mercato come temporanea e fondamentalmente insignificante. Ma è auto-inganno dire a voi stessi che non hai subito alcun ritiro di valore solo perché i tuoi titoli non hanno alcun mercato quotato affatto. " In altre parole, nonostante il prezzo quotato del REIT possa oscillare quotidianamente, la realtà economica degli investimenti immobiliari diretti non è diversa. In sostanza, è come se il proprietario di un REIT non abbia semplicemente raccolto la carta e esaminato il prezzo offerto da Mr. Market. Facendo un passo avanti, questo svantaggio percepito è in realtà uno dei vantaggi di possedere REITs. A differenza delle partecipazioni dirette immobiliari, sono un asset liquido che può essere venduto abbastanza rapidamente per aumentare il denaro o approfittare di altre opportunità di investimento.

Strumenti eccellenti per il pensionamento oi redditi per spese di vita

Una parte significativa del rendimento attribuito all'investimento in REIT è dovuto ai grandi dividendi in denaro. Poiché le distribuzioni di dividendi di questo tipo sono tassate a tassi di reddito personale che storicamente sono stati 39. 8% (grazie ai tagli fiscali di Bush, questa percentuale è stata abbassata al 35%), zio Sam può prendere un significativo morso dai tuoi profitti . Un modo per contrastare questo obiettivo è tenere gli investimenti immobiliari nel tuo IRA o in altri conti pensionistici. Decenni di aggravamento fiscale possono portare a centinaia di migliaia di dollari di più nel risparmio di pensione.

I REIT sono particolarmente adatti ai portafogli di pensionamento perché il dividendo in denaro non solo fornisce reddito su cui vivere, ma stabilisce un livello fantasma al prezzo delle azioni. In una caduta libera del mercato, ad esempio, il rendimento del dividendo diventerà infine abbastanza attraente per impedire ulteriori vendite (supponendo che l'attività fondamentale non sia in pericolo). Ciò può comportare una maggiore stabilità a volte delle crisi del mercato.

Il termine equity REIT si riferisce ad un'entità aziendale che si occupa dell'acquisizione, gestione, costruzione, ristrutturazione e vendita di immobili. Questo tipo di trust di investimento immobiliare offre il maggior potenziale di ricompensa e come tale tende ad essere favorito da gestori di denaro professionale. Azioni REITs spesso operano in una specifica area di competenza. Alcuni esempi includono:

REITs residenziali

REITs retail

• REITs ufficiali e industriali
• REITs sanità
• REITs self storage
• Alberghi e resort REITs
• REITs residenziali
• di REIT si specializza in edifici residenziali e / o in altre proprietà residenziali affittate ad individui.Il più grande pericolo per REITs residenziali è in fase di costruzione all'interno di una particolare area geografica durante un contesto economico in declino. In tali casi in cui l'offerta è in aumento in quanto la domanda è in diminuzione, il team di gestione è costretto a ridurre gli affitti per mantenere stabili i tassi di occupazione.

Un esempio di Residenziale REIT: Comunità Avalon Bay

Secondo Reuters, Avalon Bay Communities (AVB), noto per le sue comunità di appartamenti di lusso, "è una fiducia in investimenti immobiliari che si concentra sullo sviluppo, riqualificazione, la proprietà e il funzionamento di comunità di appartamenti in mercati barriera all'ingresso degli Stati Uniti. Al 27 febbraio 2004 la Società deteneva o deteneva un interesse diretto o indiretto di proprietà in 131 comunità condominiali operanti contenenti 38, 504 case di appartamenti in 10 Stati e il Distretto di Columbia, di cui due comunità contenenti 1, 089 case di appartamenti erano in fase di ricostruzione . Inoltre, a quella data, AvalonBay deteneva o deteneva un interesse diretto o indiretto di proprietà in 11 comunità in fase di costruzione che si prevede di contenere un totale di 3, 493 case di appartamenti al momento della loro completezza. Ha inoltre posseduto un diritto di proprietà diretta o indiretta ai diritti di sviluppare ulteriori 40 comunità che, se sviluppate nel modo previsto, contengono una stima di 10 070 case di appartamenti.

Retail REITs
Ci sono un certo numero di specialità nel settore dei REIT di vendita al dettaglio, compresi centri commerciali e centri commerciali. Il vantaggio particolare per il primo è che i costi di costruzione sono significativi; misurato in decine o centinaia di milioni di dollari. Questo alto costo di barriera d'ingresso contribuisce a mantenere l'espansione sotto controllo, rendendo l'eccesso di fornitura una minore preoccupazione.

Un esempio di Retail REIT: Regency Realty Corp.

"Regency Centers Corporation è una fiduciaria di investimenti immobiliari che possiede e gestisce centri commerciali di ancoraggi alimentari negli Stati Uniti. Al 31 dicembre 2003 il portafoglio di investimenti immobiliari della società comprendeva 265 centri commerciali in 22 stati con 30,3 milioni di metri quadrati di area lorda lorda (GLA) e 92. 2% in locazione. Geograficamente, 19. 6% della sua GLA si trova in Florida, 19. 5% in California, 16. 8% in Texas, 6. 6% in Georgia, 6. 3% in Ohio e 31. 2% diffusi in 17 altre stati. Regency possiede e gestisce i suoi centri commerciali attraverso la sua partnership operativa, Regency Centers, L. P. (RCLP), in cui la Società possiede il 98% delle unità di partnership operative. Le attività operative, di investimento e di finanziamento della Reggenza vengono generalmente eseguite da RCLP. "- Riepilogo aziendale di Reuter

REITs ufficiali e industriali
Il settore degli uffici del mercato della fiducia degli investimenti immobiliari è stato storicamente il più grande. L'inconveniente principale è il fatto che gli affitti per uffici normalmente hanno termini di locazione molto più lunghi, il che significa che, in tempi di declino dell'occupazione e di occupazione inferiore, gli inquilini che effettuano le locazioni di firma avranno tassi inferiori e meno redditizi per molti anni. Questo può anche essere una benedizione, tuttavia, se una proprietà viene riempita in un periodo di scarsa disponibilità e domanda elevata.I REIT di Office sono, come si può immaginare, molto ciclici. I REIT industriali, invece, tendono a generare flussi di cassa costanti e prevedibili grazie a elevati tassi di rinnovo del leasing e bassi investimenti in capitale e requisiti di manutenzione.

Un esempio di Office e Industrial REIT: Trust CenterPoint Trust

"Centro di proprietà Trust è una società di investimenti immobiliari che possiede e gestisce principalmente magazzini e altre proprietà industriali nell'area metropolitana di Chicago, Illinois. CenterPoint cerca di creare valore delle azioni attraverso la gestione, gli investimenti, lo sviluppo e la riqualificazione del sistema di magazzino, distribuzione, fabbricazione leggera, impianti di trasporto aereo e ferroviario. La società sviluppa anche parchi industriali multi-strutture strategicamente situati nelle vicinanze di autostrade, aeroporti e ferrovie. Al 31 dicembre 2003 il portafoglio di investimenti dell'azienda di magazzino di gestione e di altre proprietà industriali della Società era composto da 187 immobili, pari a circa 34,4 milioni di piedi quadrati, con una base diversificata di circa 284 inquilini impegnati in una varietà di imprese. Al 31 dicembre 2003, CenterPoint aveva accumulato il controllo di un grande portafoglio di terreno superiore a 3.000 ettari su cui si possono sviluppare 50.000 metri quadrati di magazzino e altre proprietà industriali. "- Reuters's Business Summary

Healthcare REITs
Healthcare I REIT creano, acquisiscono e affittano edifici speciali come ospedali, case di cura, edifici medici e servizi assistiti. Questo settore REIT è abbastanza immune dalla recessione, anche se dipendono in gran parte dalla salute finanziaria del locatario che, a sua volta, si basa sui rimborsi medici forniti dal governo U. S. Il cambiamento federale nella politica sanitaria ovviamente avrebbe un effetto significativo sui servizi sanitari REIT.

Un esempio di assistenza sanitaria REIT: Health Care REIT, Inc.

"La sanità REIT, Inc. è una società di investimento immobiliare (RIET) che investe in strutture sanitarie, gli Stati Uniti. La Società investe anche in centri specializzati. Durante l'esercizio chiuso al 31 dicembre 2003, la Società aveva investimenti in 328 strutture situate in 33 stati e gestiti da 47 diversi operatori. Il portafoglio comprende 219 strutture di assistenza assistita, 101 centri specializzati di cura e otto centri specializzati. Nell'ottobre 2003 la Società ha venduto il suo investimento in Atlantic Healthcare Finance L. - Riepilogo aziendale di REUTER

REITs self-storage
Il settore REIT self storage è in qualche modo resistente alla recessione. Più sorprendente è il fatto che i clienti aziendali costituiscono una quota significativa di noleggio di stoccaggio. Gli ostacoli all'ingresso sono notevolmente inferiori agli altri tipi di REIT a causa della minore quantità di capitale necessaria per costruire un impianto di stoccaggio.

Un esempio di archiviazione automatica REIT:

Sovran Self Storage, Inc. "Sovran Self Storage, Inc. è una fiducia di investimento immobiliare self-administered e self-managed che acquisisce, possiede e gestisce le proprietà di archiviazione automatica.A partire dal 1 ° marzo 2004, ha posseduto 265 proprietari e / o gestito proprietà self-storage, composto da circa 15.5 milioni di piedi quadrati netti in affitto, situati in 21 stati negli Stati Uniti, Arizona e Texas dell'Est e del Midwest. Sovran Self Storage gestisce 11 di queste proprietà per Locke Sovran I, LLC, un'impresa comune non consolidata che detiene il 45% della Società. A partire dal 1 ° marzo 2004, tutte le due delle sue proprietà hanno svolto attività con il nome commerciale di Self-Storage di Uncle Bob. Gli impianti di stoccaggio automatici della società offrono spazio di archiviazione economico, facilmente accessibile e chiuso agli utenti residenziali e commerciali su base mensile. Tutte le proprietà hanno un gestore di proprietà in loco durante le ore lavorative. I clienti hanno accesso alle proprie aree di stoccaggio durante le ore lavorative e alcuni clienti commerciali hanno accesso a 24 ore. "- Riepilogo aziendale di Reuter Hotel & Resort REITs
Nel mondo degli investimenti immobiliari, il settore alberghiero e turistico è quello più strettamente legato all'economia globale. Quando i tempi sono cattivi, la gente viaggia meno per affari e per piacere, tagliandosi al cuore delle linee inferiori di queste compagnie. Di conseguenza, gli investitori in REITs di hotel devono affrontare non solo la sopravvivenza, ma la prospettiva economica sia dell'area geografica in cui si trova l'hotel o resort, sia quello di tutto il paese.

Un esempio di hotel e resort REIT: LaSalle Hotel Properties

"LaSalle Hotel Properties è una struttura di gestione immobiliare self-managed e self-administered che acquista, possiede e affitta in primo luogo alberghi di lusso convention, resort e principali mercati commerciali urbani. Al 31 dicembre 2003, la Società deteneva interessi in 17 alberghi con circa 5, 600 camere / suite situate in 10 stati e nel distretto di Columbia. Gli hotel gestori indipendenti gestiscono gli alberghi. La Società LaSalle Hotel Partnership, LP La Società è il solo socio generale della partnership operativa con un approssimativo 98. 3% di possesso a partire dall'esercizio chiuso 31 ottobre 2003. Il rimanente 1. 7% è detenuto da altri partner limitati. "- Reuter's Business Summary

Perché REITs Vendi Proprietà
Se lo scopo di un REIT è quello di acquisire e di profitto da investimenti immobiliari, perché alcune squadre di gestione eleggono di vendere immobili? Come la maggior parte delle buone imprese, è consigliabile che i REIT riesaminino periodicamente il proprio portafoglio immobiliare e decidano quali attività possano generare flussi di cassa meno in media nei prossimi anni. I proventi della vendita di queste proprietà possono essere reinvestiti in opportunità con prospettive più elevate o utilizzate per rafforzare il bilancio (ossia riduzione del debito) o aumentare la ricchezza degli azionisti attraverso un programma di riacquisto azioni. Gli investitori devono rendersi conto che l'obiettivo primario di ogni società di successo dovrebbe essere quello di aumentare la ricchezza degli azionisti, non solo a mantenere senza problemi la propria attività.

Utilizzo di REIT per programmi di allocazione e assegnazione di risorse

L'investimento immobiliare offre un'alternativa attraente agli investimenti comuni di azioni, obbligazioni e fondi comuni. Questi investitori con attenzione alla diversificazione, però, devono ricordare che non è sufficiente acquistare alcuni REIT e chiamare il vostro portafoglio diversificato. Invece, l'investitore deve assicurarsi che i REIT acquisiti rappresenti un gruppo geografico e diversificato di settori di proprietà. Per l'investitore difensivo, è molto più sicuro avere diversi appartamenti, uffici, industriali, magazzini e salute di REITs da New York a California in diverse squadre di gestione di quanto non sarebbe quello di acquistare solo una società di stoccaggio self-storage in Pennsylvania.

Mortgage REITs

Un mutuo REIT è un'azienda che si occupa di sottoscrivere, acquisire e detenere obbligazioni di debito garantite da immobili immobiliari. I mutui REIT sono essenzialmente portafogli di prestito, in contrapposizione alla proprietà del bene, come nel caso delle controparti azionarie.

REITs ibridi

Un REIT è indicato come ibrido quando ha sia componenti equity che mortgage. Sebbene non sia fortemente favorito da consulenti di investimento come REIT di pura equità, essi sono ancora attraenti alternative di investimento.

Riepilogo: Vantaggi del Real Estate Investimento attraverso REITs

La doppia imposizione è evitata, consentendo a più del capitale investitore di comporre.

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• A differenza dei beni immobili direttamente detenuti dall'investitore, i REIT sono un asset liquido che può essere venduto abbastanza rapidamente per aumentare il denaro o approfittare di altre opportunità di investimento.
• Utilizzando REIT, gli investitori con solo poche migliaia di dollari in grado di diversificare le loro proprietà tra diverse aree geografiche e le specializzazioni di proprietà. Nel caso della proprietà diretta di proprietà, ciò non sarebbe fattibile finanziariamente, a meno che l'investitore non abbia preso una eccessiva leva finanziaria o partner commerciali.
• I REIT possono colpire i mercati del debito e dei titoli e raccogliere fondi per sfruttare le opportunità quando si presentano.
• I REIT hanno una correlazione inferiore alle azioni rispetto a molte altre classi di attività, garantendo la stabilità del portafoglio per coloro che dispongono di una strategia di asset allocation attiva.
• I dividendi di denaro elevati rispetto al mercato tendono a stabilire fondi fantasma ai prezzi delle azioni di REIT, spesso impedendo loro di crollare fino a quelli delle azioni ordinarie nei mercati dei mercati.
• Un caveale finale su REIT
• L'investitore deve sempre ricordare che REIT non rappresenta solo un mucchio di beni immobiliari. Essi sono di per sé un'attività di preoccupazione e devono essere valutati e analizzati come tali.