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Il rapporto di prestito / valore (LTV) è un termine finanziario utilizzato dai creditori per esprimere il rapporto di un prestito con il valore dell'attività. Il rapporto LTV è uno dei principali fattori di rischio che i creditori valutano quando si qualificano i mutuatari per un'ipoteca.
Il rischio di default è sempre il vero driver della sottoscrizione e, in ultima analisi, le decisioni di approvazione del prestito e la probabilità che un prestatore assorbe una perdita aumenta in quanto diminuisce l'ammontare del patrimonio netto.
Pertanto, come aumenta il rapporto LTV di un prestito, le linee guida sulla qualificazione per alcuni programmi mutui diventano molto più rigidi. I prestatori possono richiedere mutuatari di elevati prestiti LTV per ottenere un'assicurazione privata di mutuo per proteggere dal difetto del compratore.
Calcolo del rapporto prestito / valore
La valutazione di una proprietà è tipicamente determinata da un appraiser. Tipicamente, le banche utilizzeranno il minore del valore apprezzato e del prezzo di acquisto.
Ripariamo alcuni numeri prima, poi discutiamo su come questi prestiti-valori si inseriscono nel panorama del prestito ipotecario.
- Scenario di acquisto # 1 - Valutazione è buona (più del prezzo di acquisto)
Prezzo di acquisto: $ 100.000
Valore apprezzato: $ 110, 000
Pagamento anticipato: $ 20.000
: $ 80, 000
Credito a valore (LTV) = 80%
- Scenario d'acquisto # 2 - valutazione è bassa (meno del suo prezzo d'acquisto)
Valore apprezzato: $ 90, 000
Pagamento anticipato: $ 20.000
Importo del prestito: $ 80.000
Prestito a valore
Valore iniziale: $ 100, 000
- Saldo prestito: $ 80.000
Patrimonio: $ 20, 000
Prestito a valore o LTV = 80%
Scenario di rifinanziamento # 2 (licenze multiple per ipoteca, compresa la seconda ipoteca)
Valore iniziale: $ 100, 000
- Saldo prestito: $ 80.000
: $ 10, 000
Equità: $ 10.000
Credito a valore o LTV = 90%
Sia che stai acquistando o rifinanziando, il prestito al tuo prestito è importante perché aiuta a determinare il tuo tasso ipotecario e la tua idoneità al prestito.
Tipi di prestiti High-LTV
Loan-to-value è un fattore chiave nella tua capacità di ottenere l'approvazione per un mutuo. In generale, i prestatori preferiscono prestiti a bassa LTV perché i prestiti con bassa LTV rappresentano meno rischi per la banca.
Detto questo, ci sono un certo numero di programmi di prestito appositamente orientati verso proprietari di case con elevati LTVs. Ci sono anche alcuni programmi che ignorano il prestito al valore complessivo.
Ecco una breve recensione dei più comuni tipi di prestiti high-LTV.
VA Prestito: Prestito 100%
I prestiti VA sono prestiti garantiti dall'U.S. Department of Veterans Affairs. Le linee guida per il prestito di VA permettono il 100% di LTV, il che significa che non è richiesto un downpayment per la maggior parte dei mutuatari di VA. Controllare sempre con il prestatore prima di assicurare che la vostra ammissibilità VA sia ancora in vigore per il finanziamento del 100%.
I mutui a VA sono disponibili per alcuni soldati attivi, veterani, coniugi militari, membri della riserva selezionata e della Guardia Nazionale, cadetti militari e Dipendenti della Difesa.
Prestito USDA: 100% Prestito a valore
I prestiti USDA sono prestiti assicurati dall'U. Department of Agriculture. I prestiti USDA permettono il 100% LTV - non è richiesto alcun anticipo.
I prestiti USDA sono talvolta conosciuti come prestiti per l'alloggio rurale, ma possono anche beneficiare di alcuni suburbani in comunità più piccole o nelle distanze periferiche delle aree metropolitane. Controllare con il vostro prestatore.
Mutui FHA: 96. 5% Prestito a valore
Le linee guida FHA di ipoteca richiedono un acconto di almeno il 3,5 per cento.
A differenza dei prestiti VA e USDA, i prestiti FHA non sono limitati da priorità militare o da posizione militare - non esistono requisiti particolari di ammissibilità e non devi essere il primo acquirente di casa.
Se hai un credito medio, attività limitate o stai solo iniziando nel tuo percorso di carriera, un'ipoteca FHA potrebbe essere il miglior percorso per te.
Fannie Mae & Freddie Mac Prestiti: 95% Credito a valore (97% possibile)
I prestiti convenzionali sono prestiti garantiti da Fannie Mae o Freddie Mac. Entrambi i gruppi offrono mutui di acquisto di 97% di LTV, il che significa che dovrai fare un downpayment del 3 per cento per qualificarsi.
Tuttavia, il prestito al valore del 95% o meno è molto più comune.
In confronto a un prestito FHA, i finanziamenti convenzionali sono consigliati per i proprietari di abitazione con punteggi di credito solidi e consolidati.
"No Appraisal" Programmi di rifinanziamento
I proprietari di case che cercano di risparmiare sulla loro ipoteca devono capire come il prestito a valore entra in gioco. Un prestito più elevato da una valutazione inferiore a quella prevista può farettere rapidamente i tuoi risparmi.
Detto questo, molti programmi di "refinanziamento" non sono disponibili per selezionare i proprietari di abitazione. Non solo la mancanza di valutazione accelera il processo di sottoscrizione, ma rende irrilevante il prestito a valore per quei mutuatari.
Alcuni di questi programmi sono evidenziati di seguito.
FHA Streamline Refinance
La FHA Streamline Refinance è un programma speciale di rifinanziamento messo a disposizione dei proprietari di abitazione con ipoteche FHA esistenti.
Le linee guida ufficiali per la FHA Streamline Refinance rinunciano ai requisiti di valutazione, il che significa che i prestiti con LTV illimitato sono consentiti.
VA Streamline Refinance
La VA Streamline Refinance è un programma speciale di rifinanziamento per i proprietari di abitazioni con i prestiti esistenti VA.
Il nome ufficiale della VA Streamline Refinance è il prestito di rifinanziamento della riduzione dei tassi di interesse (IRRRL). Simile alla FHA Streamline, la VA Streamline Refinance non richiede una valutazione, né richiede la verifica del reddito, dell'occupazione o del credito per la maggior parte dei mutuatari.
USDA Streamline Refinance
La USDA Streamline Refinance è disponibile solo per i proprietari di abitazioni con ipoteche USDA esistenti. Come i programmi di razionalizzazione FHA e VA, la rifinanziamento USDA rinuncia alla necessità di una valutazione a casa. Il programma è attualmente in fase pilota e disponibile in 19 stati.