Come un contratto di terreno funziona per acquistare case

I contratti di terra per l'acquisto di case erano molto popolari alla fine degli anni '70 e all'inizio degli anni '80. Nel frattempo, i contratti di vendita di rate, talvolta denominati contratti per atto, hanno offerto condizioni finanziarie più attraenti rispetto ai tassi più elevati e agli standard rigidi di qualificazione dei finanziatori istituzionali.

I contratti di terra hanno cominciato a scomparire quando i requisiti di prestito si ammorbidirono e le tariffe sono scese sotto l'8%. Ma non sono completamente svaniti e, infatti, sono tornati sul mercato durante la crisi dei mutui.

I proprietari di abitazioni precedenti che hanno perso le loro case a preclusione o venduti con una breve vendita hanno cominciato a appoggiarsi ai contratti di terreno come un'alternativa di finanziamento quando le grandi banche li hanno allontanati.

Che cosa è un contratto di vendita di un contratto di vendita a pagamento?

Un contratto di vendita a rate è qualsiasi tipo di contratto che richiede pagamenti periodici, ma in immobili, è generalmente indicato come un contratto di terreno, un contratto per un atto o un contratto di vendita.

Il contratto di vendita a rate specifica il prezzo di vendita, l'importo dell'anticipo, il tasso di interesse, l'importo dei pagamenti mensili (o periodici) ei doveri di ciascuna delle parti. Esso copre le responsabilità di chi manterrà la casa, paga le assicurazioni e le tasse sulle proprietà - che è generalmente l'acquirente. Il contratto includerà un ricorso per il venditore nel caso in cui l'acquirente smetta di effettuare i pagamenti con la rata.

Specifiche:

Gli appalti di terreni oi contratti per atto sono un accordo di sicurezza tra un venditore, chiamato Venditore e un acquirente, chiamato vendee.

Il Venditore accetta di vendere una proprietà finanziando l'acquisto per Vendee.

• Il Venditore conserva il titolo legale e il Vendee riceve un titolo equo.
• Il finanziamento del proprietario può includere un saldo ipotecario esistente (vedere più sotto) o la proprietà può essere libera e chiara (opzione migliore).
• Al pagamento completo, il Fornitore consegna al Vendee un atto di proprietà.
• Contratti di terra all-inclusive (Wrap-around)
• I contratti avvolgenti contengono un'ipoteca esistente.

Il vendee effettua un pagamento al venditore.

• Al ricevimento del pagamento, il venditore paga il pagamento del prestatore sottostante e mantiene il resto.
• Se l'ipoteca esistente ha un tasso di interesse più basso del tasso sul contratto, il Venditore guadagna ulteriori interessi su denaro che non appartiene al Venditore.
• Così funziona.
• Dichiara che il prezzo di vendita è di $ 100.000.

Vendee mette giù $ 10, 000.

1. Vendee accetta di effettuare pagamenti di $ 90.000, con interessi a 6. 5%, pagabili $ 567.
2. Il prestito sottostante esistente è di $ 50.000, pagabile al 5% di interesse con un pagamento di $ 268.
3. Il venditore guadagna 6. 5% di interesse su 40.000 dollari di capitale, PLUS 1. 5% di interesse sull'ipoteca esistente di $ 50.000 e tasche 299 dollari al mese.
4. Il vendee paga anche tasse, assicurazioni e tutti gli altri costi di proprietà.
5. Contratti diritti
6. Non esiste alcuna esclusione di interesse in un contratto diretto. Il Vendee può accettare di pagare direttamente il prestatore esistente e effettuare un altro pagamento al Venditore oppure il Vendee può inviare un pagamento al Venditore e il Venditore verserà il pagamento al prestatore sottostante. Vediamo l'esempio precedente su un contratto diretto:

Prezzo di vendita di $ 100.000.

Vendee fa un pagamento di $ 268 sul saldo esistente di prestito di $ 50.000, portando interessi al 5%.

1. Vendee effettua un secondo pagamento a Venditore su 40.000 dollari finanziati dal proprietario, portando interessi al 6,5% e pagabili a 253 dollari al mese.
2. Il totale di entrambi i pagamenti è di $ 521, che salva il vendee $ 46 al mese oltre il wrap-around.
3. Potenza di vendita
4. Alcune società titolari disegnano e assicurano contratti di terreno che contengono un venditore, un Vendee e un fiduciario. Dovrai chiamare in giro per trovare una società di titoli.
5. Come un fidato in un atto di fiducia, Venditore e Vendee attribuiscono diritto, titolo e interesse al fiduciario allo scopo di assicurare gli obblighi del venditore e del vendee.

Nel caso in cui Vendee smette di effettuare pagamenti, il Trustee ha il potere di precludere sotto il potere della vendita.

• Il processo di archiviazione di un avviso di default varia a seconda dello stato.
• Clausole di accelerazione nei crediti sottostanti
• Tutti i prestiti contengono oggi clausole di accelerazione e di alienazione. I finanziatori hanno avuto una lunga storia di chiamare prestiti immediatamente dovuti e pagabili se gli acquirenti hanno preso il titolo "soggetto" ai prestiti esistenti. Questo perché i creditori volevano che i compratori si qualificassero, pagassero punti di prestito e tassi di interesse più elevati.
• Sue Heimbichner, un ufficiale di escrow a Chicago Title a Sacramento, è stato in attività dal 1976 e ha visto la popolarità dei contratti di terreno andare e venire. Una delle cause più grandi di quel periodo si è evoluta da acquirenti che assumono titoli soggetti a ipoteche esistenti detenute dalle associazioni federali di risparmio e prestiti. Il Congresso ha approvato la legge sui depositi istituzionali del 1982, eliminando efficacemente la capacità di assumere prestiti esistenti.

Heimbichner dice che gli istituti di credito oggi tendono a guardare al contrario. "Alcuni istituti di credito sono lieti di aver fatto i loro pagamenti", ha detto. Ma non cercare di prendere in prestito i prestiti sostenuti dal governo. "Non si vuole confondere con il governo," avverte Heimbichner, "perché ti farà schiaffeggiare". Se il tuo contratto di terreno contiene un'ipoteca esistente, dovresti chiedere il parere di un avvocato immobiliare.

I campioni dei prestiti garantiti dal governo sono Fannie Mae o Freddie Mac, ei prestiti governativi sono FHA o VA.

Bundle of Rights Vendee

Per tutti gli scopi pratici, Vendee possiede la proprietà e ha il diritto di:

Possesso.

Divertimento tranquillo e uso della proprietà.

Esclusione, forzando gli altri a lasciare i locali.

• rivendita.
• Vantaggi per Vendee
• Nessuna qualifica, anche se il Venditore potrebbe chiedere una copia del rapporto di credito del compratore.
• Flessibilità anticipata. L'importo è negoziabile.

La durata del contratto di terreno, il tasso di interesse ei pagamenti sono negoziabili.

• Costi di chiusura bassi. Non ci sono tasse di prestatore da pagare.
• Chiusura veloce. Le transazioni possono essere chiuse in 7 giorni o meno.
• Vantaggi al Venditore
• Tipicamente un aumento del prezzo di vendita e nessuna valutazione. Anche se gli acquirenti sono invitati a ottenere una valutazione.
• In caso di tassazione, può essere qualificato per guadagno differito.

Reddito mensile.

• Spesso un tasso di rendimento migliore rispetto ai conti del mercato monetario.
• Se la proprietà non è conforme, è un modo semplice da vendere.
• Chiusura veloce.
• Suggerimenti per acquirenti
• Prendi una valutazione.
• Ottenere l'assicurazione del titolo.

Impegnare i servizi di una holding per mantenere il possesso di un atto eseguito e dei documenti originali.

• Parlare con un avvocato immobiliare.
• Suggerimenti per i venditori
• Estrai il rapporto di credito del compratore.
• Includi sia i nomi Venditore che Vendee sulla polizza assicurativa esistente.

Noleggiare un'azienda di erogazione per gestire la raccolta contrattuale.

• Parlare con un avvocato immobiliare.
• Questo articolo non deve essere interpretato male come dare consulenza legale. Solo gli avvocati possono offrire consulenza legale.