Perché le banche richiedono le lettere di preavviso? - Short Sales

Domanda: Come le banche REO e le vendite a breve chiedono una lettera di preapprovazione dai mutuatari?

Un lettore chiede: "Come responsabili e seri acquirenti di casa, mia moglie e io siamo stati preapprovati attraverso Wells Fargo per comprare una casa, abbiamo trovato una casa che ci piace ma è una vendita breve. ottenere preapproved attraverso la banca di vendita a breve per essere in grado di acquistare questa casa.Questo è pazzo.Perché vogliamo divulgare le nostre informazioni personali in una banca con cui non abbiamo rapporti e non voglio un prestito da? Perché vorremmo avere un'altra domanda sul nostro rapporto di credito che potrebbe causare un tuffo nel nostro punteggio FICO? Come fanno questi REO e le banche di vendita a breve richiedere una lettera di preapprovazione da parte dei mutuatari? Dobbiamo ottenere preapproved da loro? "

Risposta:

Posso capire la tua riluttanza per ottenere la preapprovazione da una banca sconosciuta quando hai già la preapprovazione del prestito. Non ha senso a te. Ma è perché non sei dall'altra parte della transazione. Molti acquirenti i cui prestatori dicono di essere preapprovati non sono realmente preapprovati.

Potresti chiedervi come possa accadere questo? Come può una banca emettere una lettera di preapprovazione che è una grande bugia grassa? Molto facilmente. Essi escludono certi pezzi di informazione nella lettera stessa e fanno quelle eccezioni contingenze. Inoltre, non tutte le lettere di preapprovazione sono una preapprovazione effettiva. C'è una differenza tra una lettera di prequalificazione, nota come prequale e una lettera di preapproval.

Le differenze tra una prequale e una lettera di preavviso

Un prequale, che è tipicamente il tipo di lettere di preapprovazione che un broker ipotecario potrebbe emettere, indica i seguenti tipi di documentazione:

Lettera di prequalificazione:

Il mutuatario ha presentato domanda per un prestito .

• Il rapporto di credito è stato controllato.
• Sulla base delle informazioni fornite, il mutuatario è qualificato per acquistare una casa ad un prezzo massimo prestabilito.
• Lettera di preavviso:

Il mutuatario ha completato un'applicazione di prestito.

• I punteggi di credito sono tirati e sufficienti.
• L'occupazione è stata verificata.
• I mutuatari hanno presentato documenti giustificativi quali dichiarazioni fiscali e dichiarazioni bancarie.
• Il mutuatario è preapprovato per acquistare una casa a un prezzo massimo predeterminato, in attesa di una valutazione e di una politica di titolo.
• Potete vedere che una vera lettera preapprovazione porta molto più peso. Ma anche, è soggetto al sottoscrizione finale e non è una garanzia. È soggettiva e dipende da più documentazione e controllo.

Perché una banca di vendita a breve chiederebbe una preapprovazione

La banca di vendita a breve, prima di approvare una vendita breve, ha un lungo processo da percorrere.La banca assumerà un agente BPO per valutare il valore della proprietà. Assegnerà il negoziatore. Potrebbe richiedere settimane o mesi per prendere una decisione sulla vendita breve.

Ecco alcuni fatti relativi alle vendite corte da considerare:

La vendita breve è un privilegio - non è un diritto di entrambe le parti.

• La banca ha tipicamente poco incentivo ad approvare la vendita corta.
• Non solo il venditore e la proprietà hanno bisogno di qualificarsi per la vendita breve, il mutuatario deve essere qualificato per acquistare la casa. La banca che sta elaborando la richiesta per la vendita a breve prova la prova definitiva che l'acquirente è capace e qualificato per chiudere.

La verità è dopo aver lavorato per una breve vendita per settimane, forse mesi, è una grande delusione e spreco di tempo se la banca scopre alla fine che gli acquirenti non possono chiudere.

Quando arriva al filo e nel sottoscrizione, a volte un prestito acquirente farà esplodere. Alcune delle cose che causano il rifiuto dell'acquirente potrebbero essere state corrette o scoperte all'inizio ma non lo erano.

Questo perché non c'è sufficiente regolamentazione sul rilascio di lettere di preapprovazione, e non tutti i prestatori utilizzano procedure standard. Ad esempio, un punteggio FICO di 720 è generalmente richiesto come minimo per un prestito convenzionale. Ma i prestatori più importanti che fanno prestiti convenzionali preferiscono spesso un più alto FICO minimo di 740 per concedere un tasso di interesse interessante al mutuatario.

Se un mutuatario crede che il prestatore offrirà la sua tariffa migliore per un FICO di 720, vi è un potenziale di conflitto che potrebbe causare la transazione di annullare o il mutuatario essere rifiutato. La banca di vendita a breve vuole semplicemente controllare le informazioni per se stesso e fare la propria determinazione se l'acquirente è pienamente qualificato.

È contro le normative RESPA per una banca richiedere che un mutuatario ottiene un prestito da quella banca. Tuttavia, è perfettamente accettabile che una banca richieda una lettera di preapprovazione dalla propria banca prima di approvare il mutuatario per la vendita corta o consentendo al mutuatario di acquistare la propria casa di proprietà bancaria.

A volte, una banca permetterà a un mutuatario di presentare una DU (sottoscrizione del desktop) in loco di una lettera di preapprovazione. Vale la pena chiedere.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.