Foreclosure 101: how to proteggere yourself

L'acquisto di una casa è tipicamente una pietra miliare felice. Hai attraversato una soglia importante. Hai raggiunto una pietra miliare di vita. Si sente ottimista e fiduciosa sul futuro.

Non voglio gettare acqua fredda sul tuo partito, ma vorrei estendere una nota di cautela.

La realtà è che milioni di proprietari di case sono finiti in preclusione. Molte di queste persone una volta si sentivano felici e ottimistiche sul loro acquisto come fai.

Dopo tutto, quando si acquista una casa, l'idea che una casa potrebbe essere soggetta a preclusione è forse l'ultima cosa in mente.

Come puoi evitare questo rischio? Continuare a leggere.

Perché i proprietari di case perdono le loro case?

La maggior parte delle case cade in preclusione dopo che il proprietario non risponde - o smette di effettuare pagamenti completi - sul prestito ipotecario. Come succede?

A volte questo accade perché il proprietario si è esteso, acquistando più casa di quanto non potessero ragionevolmente permettersi. Allo stesso modo, il prestatore ha anche offerto un prestito ad un acquirente non qualificato; qualcuno che non avrebbe dovuto essere assegnato un prestito di casa di quella dimensione. (Prima della recessione, molti istituti di credito non hanno verificato il reddito di una persona prima di assegnare un prestito. Non sorprende che molti prestatori di prestiti fingevano di guadagnare più soldi di quanto non lo fossero.)

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Altre volte, il proprietario viene default dopo che sono stati colpiti con una serie di eventi di vita imprevisti, come perdere il loro lavoro o affrontare grandi bollette mediche, che influenza la loro capacità di effettuare il loro pagamento mensile di mutui.

In alcuni casi, il proprietario ha preso una seconda ipoteca e ha speso il denaro sulle passività (piuttosto che sulle attività generatrici di reddito) che hanno ridotto il loro patrimonio netto e hanno danneggiato la loro capacità di rimborsare la seconda nota.

In altri casi, il proprietario accetta un'ipoteca a tasso variabile, supponendo che potranno rispettare l'obbligo di pagamento se il tasso aumenta.

(Il diritto federale richiede che il creditore divulga il tasso massimo di interesse che il proprietario può pagare sotto i termini della loro ipoteca di tasso variabile.) Il proprietario gode di bassi tassi di interesse introduttivi per un po ', ma quando questi tassi aumentano, il proprietario scopre che soddisfare tali pagamenti è più difficile di quanto avessero anticipato e cade in ritardo.

E in molti casi, il proprietario di abitazione si rende conto che lui o lei è "subacqueo" sulla loro ipoteca (un concetto che discuteremo qui di seguito) e conclude che il camminare è la scelta più ragionevole.

Come si può vedere, ci sono molte ragioni per cui i proprietari si ritirano sui pagamenti.

Come si può proteggere se stessi?

Nessuno ama pensare al processo di potenzialità di preclusione. Ma dobbiamo dare un'occhiata ai fattori di rischio che potrebbero portare alla minaccia di preclusione se vogliamo sviluppare un approccio forte e responsabile alle nostre finanze personali.

Inoltre, dobbiamo anche capire come funziona il processo di preclusione, in modo che se il nostro futuro prendesse un turno per il peggio, avremmo un'idea di ciò che potrebbe andare avanti. Questo ci aiuterà a sapere quali alternative possiamo scegliere.

In questo articolo copriamo i principali fattori di rischio che potrebbero portare a preclusione e poi immergersi nel processo effettivo.

Rischi che portano alla preclusione

Circa 7 milioni di persone hanno perso le loro case durante la Grande Recessione, secondo CBS News.

Mentre il numero di pignoramenti è stato rallentato da allora, molti proprietari di abitazione sono ancora in difficoltà. A partire dalla fine del 2015, circa 4. 3 milioni di proprietari di abitazioni erano sott'acqua, il che significa che il proprietario di casa possiede una casa che vale meno dell'importo che devono loro sul mutuo.

Essere sott'acqua nella tua casa è uno dei maggiori fattori di rischio che indicano la preclusione. Dopo tutto, se la casa vale meno del saldo dovuto, si può concludere che ha semplicemente senso più a piedi.

Prima di prendere questa decisione, però, ecco una parola di avvertimento: camminare ha importanti implicazioni per il tuo credito. Può danneggiare la tua capacità di acquistare un'altra casa in futuro, nonché la tua capacità di affittare case, aprire carte di credito, prendere in prestito altri tipi di prestiti e perfino qualificare per certi lavori.

Cosa devi fare se la tua casa è subacquea? Potresti voler tenere la casa e attendere che la proprietà riconquista il suo valore. Se dovete muovere, puoi affittare la casa a un inquilino. In alternativa, se si deve vendere la casa, si potrebbe chiedere al vostro prestatore per approvazione di vendita breve (discuteremo qui di seguito) o portare il denaro al tavolo di chiusura.

Che cosa succede se non sei subacqueo - ma stai lottando per fare pagamenti?

In primo luogo, prima di acquistare una casa, acquistare una casa meno costosa di quella per cui si qualifica. Non c'è bisogno di acquistare una casa a prezzi ragionevoli per l'importo massimo del prestito che si qualifica per ricevere.

Molte persone all'interno dell'industria immobiliare affermano che la tua ipoteca dovrebbe abbracciare un terzo della tua spesa a casa. Questa cifra non comprende riparazioni, manutenzioni, utilities e altri costi accessori. Tuttavia, questa cifra potrebbe essere troppo elevata. Prova questo approccio, invece: come regola generale, puntare a tutti i pagamenti relativi a casa, compresi i servizi pubblici, le riparazioni e la manutenzione, per arrivare a circa il 25 al 30 per cento della tua retribuzione.

Oltre a ciò, mantenere un fondo di emergenza che copre almeno sei mesi delle spese. Conserva questo fondo di emergenza in un conto di risparmio in denaro, piuttosto che in qualsiasi tipo di investimento (come gli stock). Non toccare questo per vacanze, compleanni o spese annuali. Conservalo solo per le emergenze vere.

Se ti ritrovi a lottare per fare pagamenti, iniziare drasticamente a tagliare le spese in vari settori della tua vita. Sei in mezzo a una crisi finanziaria; passare come se fosse. Non solo tagliate il cavo; vendere tutta la TV. Non basta solo il tuo pranzo; passare a un allievo di college di riso e fagioli fino a tornare in piedi.Guadagna soldi extra in ogni seconda parte delle vostre serate e nei fine settimana con lavoro di freelance, che puoi gestire online da casa mentre i tuoi figli dormono. Scopri se hai diritto a rifinire in un mutuo a tassi di interesse più basso.

Se ti perdi dietro i tuoi pagamenti e tu non pensi di poter recuperare, è il momento di vendere la tua casa. Vendere la tua casa è molto preferibile al preclusione.

Se la tua casa vale meno dell'importo che hai, dovrai approvare il tuo prestatore per una vendita breve. Una vendita corta è una vendita della casa in cui il mutuatario riceve meno di quanto attualmente è debitore. Il prestatore perde la differenza.

Se il prestatore si rende conto che hanno maggiori probabilità di recuperare le loro perdite per una vendita corta che attraverso un processo di preclusione tradizionale, consentiranno al mutuatario di procedere con l'elencazione della loro proprietà come una vendita breve.

Le vendite corte sono un modo per evitare di affrontare le ripercussioni del credito di una preclusione a pieno scala, ma non sono ideali. Tieni questo in tasca posteriore come ultima risorsa.

Con tutto quello che viene detto, parliamo del vero processo di preclusione. Come stai per vedere, il processo di preclusione è piuttosto lungo e ci sono molteplici opportunità all'interno di questo processo in cui è possibile tentare di liberare la tua casa attraverso una vendita breve, piuttosto che una preclusione.

Guardiamo il processo, in modo da poter capire cosa sta succedendo lungo ogni passo del percorso.

Il processo di preclusione

In primo luogo, un disclaimer: il processo varia a seconda dello stato. In alcuni stati, il prestatore ha il potere di vendita e può perseguire una "preclusione non giudiziaria". Il seguente processo descritto in appresso è una descrizione altamente generalizzata del processo di preclusione giudiziaria in alcuni Stati. Se vi trovate di fronte a possibili preclusioni, parlare con un avvocato.

Una volta che un mutuatario si assegnerà sui loro pagamenti ipotecari, il prestatore può quindi presentare un avviso di default pubblico, noto anche come Avviso di default o Lis Pendens. Questa pubblicazione pubblica Avviso di default segnala al mutuatario che vi è stata una violazione di un accordo.

Dopo che il mutuatario ha ricevuto la comunicazione di default, hanno un periodo di grazia, determinato dalla legge statale, in cui possono reintegrare il prestito con il rimborso del saldo scaduto e ritardati con i loro pagamenti ipotecari. Questo periodo di grazia è conosciuto come pre-preclusione.

La pre-preclusione è il periodo che intercorre tra l'Avviso di default e quando una proprietà può essere ritirata o venduta all'asta pubblica. Durante questo periodo di grazia, il mutuatario ha alcune opzioni per ottenere aggiornamenti con il suo prestito:

Il mutuatario può effettuare i pagamenti aggiornati e ripristinare il prestito pagando i saldi scaduti.

1. Possono richiedere una modifica del prestito per ridurre i loro pagamenti ipotecari.
2. Possono provare a vendere la proprietà a terzi per evitare il preclusione.
3. Possono consentire che la proprietà venga venduta ad un'asta pubblica pre-foreclosure.
4. Se il mutuatario non è in grado di ripristinare il prestito, il prestatore ha la capacità di recuperare la proprietà e prendere la proprietà con l'intento di ristampare la proprietà.Le proprietà che sono state repossessed dal prestatore (di solito una banca) diventano conosciuti come Real Estate Owned (REO).

La linea inferiore

Seguire alcune linee guida di base per ridurre il rischio di affrontare una crisi mortale personale: acquistare meno abitazioni di quanto non sia possibile. Mantenere un fondo di emergenza con almeno sei mesi di spese.

Crea più flussi di reddito, in modo che se una fonte si asciuga, il tuo reddito non diminuirà a zero. Eviti i debiti dei consumatori non ipotecari, come i prestiti auto o il debito della carta di credito. Capire come funziona il processo, in modo da non riuscire a sorprendere.

Con questo essere detto, godetevi la tua casa. La stragrande maggioranza dei proprietari di abitazione non hanno alcuna preclusione. Sei abbastanza esperto per fare uno sguardo proattivo sui principali fattori di rischio che conducono a questa sfortunata esperienza in modo da poter proteggere contro quei. Queste salvaguardie, in larga misura, ruotano attorno al principio senza tempo di finanza personale di vivere sotto i tuoi mezzi.