Fannie Mae linee guida per le vendite brevi

Il governo degli Stati Uniti, fino al 1 ° novembre 2012, aveva informato i proprietari di immobili finanziariamente affiatati per smettere di pagare i loro mutui e andare in preclusione. Questo potrebbe sembrare come qualcosa che avresti letto in un romanzo di fantascienza, ma la verità è generalmente più sconosciuta della finzione. Più e più volte, prima del 1 ° novembre, ho guardato Fannie Mae, posseduto 79. 9% dal governo, chiedendo una delinquenza prima di approvare una breve vendita.

Ma Fannie Mae, insieme a Freddie Mac, sono due giganti di ipoteca che possiedono quasi 3 su ogni 4 ipoteche in gli Stati Uniti. Dall'umile iniziale di Fannie Mae nel 1938 - costituito dal presidente Franklin D. Roosevelt e dal Congresso per l'acquisto di mutui nel mercato secondario - alla sua offerta pubblica nel 1968, Fannie Mae salì a registrare i profitti prima della grande fusione ipotecaria del 2007. Fannie Mae è stato inserito nel conservatorio governativo nel settembre 2008, sotto la Federal Housing Finance Agency.

Secondo CNNMoney. com's Bailout Tracker, Fannie Mae ha ricevuto più di 200 miliardi di dollari dal Troubled Asset Relief Programme (T. A. R. P.). Non parliamo nemmeno di milioni di dollari di bonus offerti ai suoi dirigenti, in cambio di ciò che alcuni critici chiamano fuggire i contribuenti americani.

Che cosa è una vendita breve di Fannie Mae?

Fannie Mae aggiunge un altro livello al processo di vendita corto.

In genere, il venditore presenta una difficoltà e la casa sarà capovolta per qualificarsi per una vendita breve. Una volta che il venditore ha ricevuto un'offerta per acquistare quella vendita breve, l'offerta, insieme ad un'altra documentazione di qualificazione, viene inviata alla banca del venditore.

Se la banca sta solo servendo il prestito perché il prestito è stato venduto a Fannie Mae, non solo la banca di assistenza procederà alla vendita corta, ma il pacchetto sarà successivamente inviato a Fannie Mae per approvazione.

Ciò significa che anche se la banca del venditore approva la vendita corta, il venditore avrà ancora bisogno dell'approvazione di Fannie Mae, fornendo che il servicer non disponga dell'autorità delegata. Le vendite di Fannie Mae richiedono più tempo per chiudere.

Può un venditore rimanere attivo e fare una vendita a breve di Fannie Mae?

La risposta sembra essere sì. Prima del 1 novembre 2012, i negoziatori di Fannie Mae mi avevano comunicato che Fannie Mae non avrebbe rilasciato una breve approvazione di vendita se il venditore non fosse in default. Altri investitori come Bank of America e Wells Fargo non forzano il venditore in default e concederanno una vendita corta quando un venditore è attuale.

Ho esperienza lavorando sulle vendite di Fannie Mae a Sacramento. Ecco una transazione di esempio. Bank of America ha approvato una vendita breve all'inizio del 2012 e ha inviato il pacchetto a Fannie Mae per la revisione.Fannie Mae ha poi rifiutato la vendita corta perché il venditore stava ancora facendo il pagamento ipotecario. Quindi, il mese successivo, il venditore ha deciso di non effettuare un pagamento. Sessanta giorni dopo, Fannie Mae ha approvato la vendita corta.

Will Fannie Mae posticipare la vendita di un fiduciario se un'offerta di vendita a breve è in sospeso?

Purtroppo la risposta sembra essere no. Una volta depositato un avviso di default, Fannie Mae ha affermato che non si fermerà il processo di preclusione mentre sta considerando una vendita breve.

Se la vendita breve non può essere conclusa prima della data dell'asta, Fannie Mae precluderà - anche se il motivo per cui la vendita breve non è approvata è dovuta a ritardi a Fannie Mae.

Non è questa notizia esasperante? Sul lato positivo, dopo il 1 ° novembre 2012, il governo ha smesso di spingere venditori che altrimenti rimanere attuali sui loro pagamenti ipotecari in preclusione. Purtroppo, una volta che il processo di preclusione ha iniziato, il governo prenderà la casa di un mutuatario se la vendita breve non può chiudere prima della data di vendita.

* Per i venditori che chiudono una vendita breve dopo il 30 giugno 2012, se il venditore è un membro delle forze armate con gli ordini di modifica permanente, Fannie Mae permetterà al venditore di rimanere aggiornato. Le nuove linee guida rilasciate dalla FHFA, efficaci il 1 ° novembre 2012, consentono ai venditori di rimanere in difficoltà e continuano a fare una vendita breve di Fannie Mae.

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Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.