Video: Broker Vincente - Lezione 1: Mercato Energetico 2025
La vendita di un'attività lavorativa, anche quando l'immobile è incluso, richiede un approccio molto diverso alla valutazione. Troppo spesso gli agenti immobiliari e gli intermediari non si rendono conto della differenza, in quanto non ottengono molte richieste per questo tipo di transazione.
Quando un imprenditore possiede anche il settore immobiliare, vogliono chiudere l'attività commerciale e vendere l'immobile o vendere entrambi. Agenti immobiliari e broker sono tentati di elencare entrambi insieme, e questo può essere un errore.
Un'azienda operativa è un animale molto diverso dall'immobile in cui risiede. Ci sono anche accordi contrattuali molto diversi per trasferire beni aziendali. Non sono come proprietà reali e possono in realtà contenere garanzie di volume e demografia esistente del cliente / cliente. I parametri di valutazione sono molto diversi, in quanto un'azienda operante ha avuto considerazioni di "buona volontà", nonché contratti contrattuali e possibilmente fornitori esistenti. A volte non possono passare a un nuovo proprietario.
I professionisti del settore immobiliare, in particolare quelli della nicchia commerciale, hanno la conoscenza e la competenza per analizzare i redditi e le spese di locazione, presentandoli al cliente / cliente per il processo decisionale. Dove possono cadere è analizzare un'impresa da una prospettiva finanziaria. C'è molto sotto la superficie, e l'esame di un Profitto & Perdita e Stato di bilancio non comincia a ottenere i fatti reali.
Nell'area rurale in cui pratico, un broker immobiliare aveva elencato un'attività in vendita, e questo era senza immobili. L'edificio è stato affittato. Come avevo un cliente interessato, ho chiamato e chiesi i dati finanziari, ricevendo un P & L e un bilancio. Ho richiamato e ho chiesto una ripartizione del flusso di cassa.
Il mediatore non sapeva veramente cosa chiedevo.
La P & L di un'impresa è spesso molto diversa dal flusso di cassa; basta chiedere ad un agente IRS. Uno dei vantaggi di possedere un'impresa sta ottenendo alcune interruzioni deducendo le spese come attività che sarebbe altrimenti personale. Non stiamo parlando necessariamente di attività illegali o di tax-dodging. Un esempio potrebbe essere le deduzioni per un veicolo e il suo costo di funzionamento, in quanto può essere utilizzato sia per le attività personali che per le attività commerciali.
È stato un disappunto al suo cliente di elencare la sua attività quando i requisiti più basilari non erano nella sua base di conoscenze. Qualsiasi buon broker aziendale richiederà un'analisi dei flussi di cassa dal proprio cliente come uno dei documenti finanziari più importanti. Le rettifiche al valore dell'attività sono effettuate in base a voci del flusso di cassa, tra cui:
- fogli di calcolo dettagliati di tutti i redditi
- dettaglio di tutte le spese
- quali spese sono effettivamente a beneficio del proprietario > Una rettifica al reddito per quelle spese di proprietario-benefici che andranno via (non sono spese per il nuovo proprietario)
- L'aggiunta di spese per i costi del proprietario-benefici che richiedono un nuovo acquirente per aumentare le spese (il proprietario gestito / acquirente manager di affitto)
- In una carriera precedente di vita, ho venduto un'impresa ad una società che viene pubblicata sulla borsa di New York.
Hanno mandato in un team di revisori che hanno trascorso diverse settimane, soprattutto verificando i miei flussi di cassa. Un esempio di spesa del proprietario che stava andando via era la mia spesa per camion. La società mi ha fornito un veicolo, tutte le spese, la manutenzione e il carburante inclusi. Hanno aggiunto la spesa e aumentato il valore della mia attività, in quanto non era veramente una spesa che avrebbero dovuto pagare dopo l'acquisto.
Come ho affermato nell'elenco delle voci, se il venditore ha anche gestito l'azienda e non si è pagato uno stipendio per il tasso di mercato, allora l'acquirente avrebbe bisogno di adeguare la propria valutazione del business a causa della necessità di assumere un manager di stipendio sul mercato.
Come si può vedere, ci sono diversi fattori che rendono la valutazione di un'attività operativa molto diversa dalla vendita di immobili. E non siamo neanche entrati in inventario.
Un'altra cosa riguardo la valutazione aziendale è il modo in cui viene calcolato a seconda del tipo di settore o di attività.
È chiaro che la maggior parte dei professionisti del settore immobiliare non dovrebbe essere impegnata nel brokeraggio delle imprese commerciali operative, a meno che non abbiano l'esperienza e le competenze per farlo. Un approccio molto migliore sarebbe quello di collaborare con un broker aziendale che non fa brokeraggio immobiliare. Sarà una relazione reciprocamente vantaggiosa, con ognuno di voi portando l'esperienza e il valore massimo al cliente / cliente.
Come calcolare la responsabilità fiscale dell'immobile nel 2014
Qui sono alcune linee guida per mostrarvi come trovare un modo rapido per determinare una stima della tua imposta sul patrimonio immobiliare se si verifica una morte nel 2014.
Marketing Costi per affittare immobile
Per compilare un posto vacante al tuo noleggio, devi pubblicizzare l'unità. Ecco i costi associati alla commercializzazione del posto vacante.
Panoramica delle imposte che interessano un immobile
Quando si prepara o si aggiorna il piano immobiliare, una comprensione fondamentale dei diversi tipi di tasse che possono influenzare la tua proprietà.