Approccio di confronto delle vendite nella valutazione immobiliare

L'approccio di confronto di vendita confronta le proprietà simili locali recentemente vendute alla proprietà del soggetto. Sono state effettuate rettifiche di prezzo per le differenze nella proprietà comparabile e soggetta.

L'approccio di confronto delle vendite è il fondamento del CMA del mercato immobiliare, Analisi comparativa del mercato. Si tratta di un processo utilizzato per determinare l'attuale valore di mercato di una proprietà basata sulle vendite recenti di proprietà comparabili nell'area.

I risultati del calcolo vengono utilizzati per aiutare un cliente che elenca il venditore di casa a decidere il prezzo alla quale elencare la propria proprietà.

I professionisti del settore immobiliare utilizzano anche un processo CMA per aiutare gli acquirenti a determinare se il prezzo della casa è giusto e in linea con l'attuale attività di mercato. L'agente, se è approfondito, farà due di essi, uno che utilizza proprietà recentemente vendute e un altro che utilizza le proprietà attualmente elencate e utilizza i loro prezzi di listino. Questo perché i mercati sono in continua evoluzione e vogliono vedere le proprietà comparabili attualmente elencate che sono la concorrenza. Sulla base dell'attuale inventario e della domanda, potrebbe essere un motivo per abbassare o aumentare il prezzo di quotazione determinato nelle proprietà vendute CMA.

Il processo CMA

C'è un processo strutturato nel fare una CMA e ci sono alcuni importanti requisiti di base:

• Le proprietà comparabili selezionate devono essere simili alla proprietà del soggetto possibile:
  • numero di camere da letto
  • numero di bagni
  • dimensione quadrata
  • dimensione lotto
• Le proprietà comparabili dovrebbero essere il più vicino possibile, nello stesso quartiere o suddivisione è la cosa migliore.
• La loro data di vendita dovrebbe essere il più recente possibile. Se le date vendute di comps (comparables ') sono troppo lunghe in passato, sono già troppo vecchie per essere accurati per il mercato attuale. Se non ci sono abbastanza proprietà vicine per i comps, è necessario spostarsi un po 'più in lontananza.

Quindi, con questo in mente, consideriamo un esempio di una semplice CMA.

1. Abbiamo la nostra proprietà di soggetto, una dimensione di 3 BR, 2 BA a 1900 metri quadrati con un garage a due auto.
2. La casa è su un lotto di suddivisione standard molto simile a tutte le altre.
3. Sono state trovate tre case comparabili nella stessa suddivisione.
4. Due delle case erano molto vicine, con le stesse camere da letto, bagni e garage.
5. Una casa aveva una camera da letto e una mezza vasca. Il prezzo venduto di quella casa è stato ridotto dal valore nuovo di costruzione di una camera da letto e mezzo bagno per renderlo simile alla nostra proprietà del soggetto.
6. Il filmato delle case era vicino ma non esatto. Così, i prezzi di tre prezzi sono stati suddivisi per il loro rispettivo formato quadrato per ottenere un prezzo venduto per m².Questi furono mediati a un numero.
7. Quel numero è stato moltiplicato per i 1 900 piedi quadrati della proprietà soggetta per determinare il suo valore approssimativo nel mercato attuale.

Ora, per il venditore e il professionista immobiliare, questo è di solito fino a quando vanno. Tuttavia, vorrei suggerire un'altra analisi di mercato per vedere l'attuale concorrenza, come sarei facendo per un acquirente. Un'altra CMA è fatta praticamente allo stesso modo. Tuttavia, ora troviamo tre comps che sono in vendita e utilizzano i loro prezzi di quotazione.

Questo mercato di esempio è stato abbastanza occupato e ci sono state più vendite rispetto a nuove inserzioni nelle ultime settimane. L'inventario attuale delle case in vendita è più basso e i prezzi di quotazione dei nostri tre comp, indicano che il prezzo di quotazione stimato dalla CMA regolare può essere aumentato. Rimaniamo al ribasso dei prezzi delle case competitive per un vantaggio commerciale e vai al mercato.

Così, cosa è diverso in questi processi e una valutazione? L'appraiser utilizza anche i comps, forse gli stessi comp. Tuttavia, l'assessore sta lavorando solitamente per il prestatore, quindi il loro lavoro è diverso. Il professionista immobiliare vuole ottenere il prezzo più alto possibile per il loro venditore. L'apprezzatore vuole un valore che copre l'investitore del prestatore ma non è gonfiato.