Preclusione (tre tipi)

Da Cameron Street, Real Estate Broker e Principal a Erate. com

Non importa come lo si guarda, l'attività di acquistare e vendere proprietà presso o vicino a preclusione non è felice. Tuttavia, può essere una transazione reciprocamente vantaggiosa per un investitore disposto e un proprietario di casa in difficoltà.

La preclusione è il flip side del sogno americano della proprietà di casa. È il peggior incubo di un proprietario di casa e può portare ad un colpo duraturo e devastante alle finanze personali.

La preclusione può eliminare l'equità in una casa. Può annientare il credito personale per anni e potrebbe significare sradicare una famiglia dai loro quartieri, amici, famiglie e scuole. Tuttavia, per un investitore affilato e speranzosamente benevolo, l'acquisto di proprietà precluse può essere un affare estremamente interessante. La speranza è che entrambe le parti della transazione vincano profittando da un trasferimento tempestivo del titolo - che produce un buon investimento per l'investitore e la divisione per il proprietario di casa - e potrebbe risparmiare il rating del proprietario di casa prima che le cose diventino peggiori .

La perdita di Foreclosures

Il profitto dai preclusioni non è il no-brainer che molti credono che sia - per ogni storia di successo ci sono probabilmente cinque storie d'orrore. Ogni transazione immobiliare comporta rischi. Mentre gli investitori con le migliori intenzioni possono contribuire a ridurre il loro rischio, non possono eliminarlo completamente.

I tre tipi di preclusioni

Ci sono tre modi per acquisire proprietà in difficoltà, in base a dove la proprietà si trova nel processo di preclusione. Le tre fasi sono le seguenti: pre-preclusione, preclusione e post-preclusione.

In fase di pre-preclusione, gli investitori saranno probabilmente in grado di fare il meglio per il proprietario di casa in difficoltà e per se stessi. La pre-preclusione è dove ulteriori danni al rating del proprietario di casa possono essere prevenuti e la casa può essere trasferita a un prezzo concordato prima che sia necessario ottenere il prestatore coinvolto. Il miglior potenziale che porta a individuare una proprietà in questo stadio può provenire da avvocati, contabili, agenti immobiliari, o tramite soci di lavoro e amici.

Fase di preclusione

Nella fase successiva, quando una proprietà è in fase di preclusione, il modo migliore per identificare una proprietà potenziale è attraverso l'ufficio della contea di Clerk. Scopri dove vengono archiviati i messaggi di default e determinano come ordinare l'indice generale per scoprire le vendite di preclusione in sospeso. Potresti anche essere in grado di richiedere che il tuo indirizzo o indirizzo di posta elettronica venga inserito in un elenco di preavviso o un elenco di impostazioni predefinite in sospeso. Le società di assicurazioni di titolo possono anche essere di aiuto in questo settore fornendo informazioni registrate in cambio dell'attesa di future attività.

Il processo di preclusione varia da uno stato all'altro, a seconda che sia un titolo o uno stato di licenza, che determina se una forma giudiziaria o non giudiziaria di preclusione è implicata. I preclusioni giudiziari riguardano ipoteche, piuttosto che fatti di trust, e richiedono molto più tempo per completare.

• I preclusioni non giudiziari riguardano le azioni di fiducia in cui un terzo, chiamato trustee, gestisce l'intero processo in due o quattro mesi dopo che un mutuatario ha difettato e ha smesso di effettuare pagamenti. Una volta che la proprietà passa attraverso la fase giudiziaria o non giudiziaria, allora è pronta per essere venduta all'asta al più alto offerente.

  Post-Foreclosure

• E ultimo, in fase di post-preclusione, il prestatore ha già preso il controllo della proprietà. La casa è quindi in possesso del reparto REO (immobiliare) o in un nuovo proprietario o investitore che ha acquistato la proprietà in asta.

  Fare riferimento all'avviso di preclusione per determinare il nome del prestatore e il saldo dovuto all'ipoteca. I finanziatori sono tipicamente venditori estremamente disposti, perché un REO sui libri è un segno evidente di aver fatto una decisione di prestito poveri. Sia l'overhead che le perdite coinvolte con un REO - riflesso sia nelle riserve aggiunte che un prestatore deve mantenere, nonché da eventuali spese di gestione immobiliare sostenute - significa che la banca è probabilmente un negoziatore volontario.

  Se la proprietà finisce nelle mani di un investitore privato, piuttosto che con il prestatore, potresti ancora essere in grado di fare un'offerta da sola o con l'aiuto di un agente immobiliare. Tuttavia, il prezzo a questo punto non può essere inferiore.

  Una decisione di investimento chiave da fare è dove entrare nel processo di preclusione. È fondamentale identificare una delle tre fasi summenzionate e diventare un esperto in quel particolare processo che vi aiuterà a ottenere il maggior successo nel diventare investitori a lungo termine di proprietà afflitte.

• Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.