Finanziamento immobiliare creativo

Il finanziamento creativo nel settore immobiliare è stato un argomento molto interessante negli anni '70. È difficile credere che molte delle leggende pioniere nel finanziamento creativo siano morte ora, ma che cavalcata pazza durante il suo picco.

Quando i tassi di interesse sono saliti al 18% alla fine degli anni '70, molti acquirenti sono stati costretti fuori del mercato immobiliare e il finanziamento creativo è riuscito a sopravvivere a tale esigenza. Molte case in vendita sono state pubblicizzate con le iniziali OWC, il che significa che il proprietario trasporterà (il finanziamento del proprietario).

Durante questo periodo, tutto e tutto è stato fatto sotto l'aspetto del finanziamento creativo. Il ritmo era così frenetico che molti agenti non si fermarono a prendere in considerazione se i tipi di offerte che stavano mettendo insieme erano legali molto meno etici. Proprio su qualsiasi processo che potrebbe essere concepito, anche se non era una buona idea, è stato spesso utilizzato.

Tipi di opzioni di finanziamento creativo

• Fiducia straniera off-shore. Alcune persone operano ancora oggi sotto una fiducia straniera off-shore, ma se l'IRS li trova, queste persone potrebbero finire in prigione. L'IRS non sembra gentile con le fiduciarie straniere offshore, a prescindere da ciò che dice un venditore veloce in un costoso abbigliamento italiano. Una fiducia straniera off-shore è un modo per spostare segretamente denaro in un altro paese. Dodgers fiscali poi lasciare che la fiducia domiciliata in quel paese straniero acquistare proprietà.
• In base alle transazioni. Molti prestiti non avevano clausole di alienazione che richiedevano l'accelerazione, in modo che gli acquirenti potessero assumere i pagamenti su un prestito esistente, lasciare il nome del venditore sul prestito e andava bene. Whoa. Le banche non amavano essere bloccate in un tasso di interesse più basso e perdere un potenziale mutuatario quando gli acquirenti acquistarono case con soggetto a finanziamenti. Oggi le transazioni sono rischiose perché i creditori possono e chiameranno il prestito dovuto in vendita. Per non parlare, la maggior parte dei venditori non vuole la responsabilità associata a un soggetto a transazione.

• Prestiti assunti. Alcuni tipi di mutui avevano pubblicamente annunciato che un nuovo acquirente potrebbe assumere il prestito esistente del proprietario. Se l'acquirente è qualificato per assumere il prestito, la banca ha liberato il venditore dalla responsabilità. Un assunto di prestito ha salvato un acquirente in quei giorni migliaia di dollari in tasse di prestito e molte vendite potrebbero rapidamente chiudere sotto questi termini. Oggi, ci sono pochi a nessuno prestiti ipotecabili disponibili.
• Contratti di terreno. Un problema con un contratto di terreno è trovare una società di assicurazioni di titolo disposta a garantire la transazione. Per non parlare, un contratto di terreno, che fornisce un titolo equo a un acquirente, non contiene in genere un mutuo sottostante perché la maggior parte dei prestiti contengono una clausola di alienazione. Un contratto di terreno è meglio utilizzato quando una casa è di proprietà libera e chiara dal venditore.
• Negozio di mutui o fiducia effettuati dal venditore. Se un venditore è in possesso di una proprietà e vuole sostenere il finanziamento del mutuatario, uno strumento di facile utilizzo è un mutuo o un atto di fiducia. Ogni Stato ha le proprie leggi sul fatto che sia consuetudine registrare un mutuo o un atto di fiducia. In California, ad esempio, vengono concesse azioni per trasmettere titoli di titoli e fiducia per assicurare note promozionali.

Dodd-Frank Act e Criteri di Finanziamento Creative per l'acquisto di casa

Il Dodd-Frank Act è un termine abbreviato per la Dodd-Frank Wall Street Consumer Reform and Protection Act, firmata in legge nel luglio del 2010. Il congresso Barnett Barney Frank e poi il senatore Christopher John Dodd, la legge Dodd-Frank ha portato a grandi cambiamenti alle regolamentazioni finanziarie e ha modificato la legge in prestito. Questa trasformazione completa ha creato nuove agenzie e ha cambiato molte leggi.

Non puoi ingannare un gatto morto nel finanziamento senza colpire l'Act Dodd-Frank. Mi scuso per il povero gatto per questo riferimento; è che la frase si inserisce così bene.

La parte di Dodd-Frank Act riguarda il finanziamento del venditore. Regola e impedisce alcuni tipi di finanziamenti che sono stati facilmente accettati in passato. A differenza dei giorni liberi dell'oscillazione degli anni '70, quando qualcuno poteva organizzare un prestito e pagarla a patto che la persona avesse una licenza immobiliare, adesso l'individuo deve essere concesso in licenza come emittente di prestiti ipotecari. I venditori sono esenti purché non estendano i termini di finanziamento del proprietario su più di 3 proprietà all'anno. Altre regole sono:

• Il venditore può offrire il finanziamento del proprietario finché il venditore non ha costruito la casa. Ciò elimina i costruttori di casa a offrire il finanziamento del proprietario.
• Non è previsto il pagamento di un palloncino. Un modo favorito per offrire un finanziamento creativo è stato generalmente un prestito a breve termine, per esempio 3 o 5 anni, con un palloncino alla fine, il che significa che l'intero equilibrio sarebbe dovuto e dovuto. I prestiti finanziati dal proprietario devono ora essere ammortizzati.
• Il venditore non può offrire il finanziamento proprietario a qualsiasi compratore che succede. Il venditore ha la responsabilità di determinare che l'acquirente è qualificato per acquistare la casa e restituire il prestito. Questo potrebbe significare che il venditore avrebbe bisogno di eseguire un rapporto di credito sul compratore, che probabilmente eliminerebbe tutti gli acquirenti di casa con cattivo credito.
• Il prestito deve essere fissato a tasso fisso o regolabile dopo 5 anni a meno di ragionevoli aumenti annuali e un ragionevole cappello di vita.
• Il prestito finanziato dal proprietario deve soddisfare altri criteri stabiliti dalla Federal Reserve Board. Tuttavia è il requisito senza ballo che metterà fine a molti tentativi di finanziamento creativo. Una soluzione per alcuni venditori e acquirenti potrebbe essere una vendita di opzioni di leasing.

Prima di acquistare una casa attraverso finanziamenti creativi, ottenere consigli legali.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.