Che cosa è la differenza tra co-op e condomini?

Hai mai pensato alle differenze tra co-ops vs. condos? Non sei solo. Anche se, può sorprendere di apprendere che i condomini non sono diventati popolari fino agli anni '60. Quando le linee guida FHA finalmente permettevano il finanziamento di condomini, il concetto complesso condominio si è sospeso. Prima di ciò, quasi tutti gli edifici che hanno permesso molti proprietari multipli erano co-ops. Oggi, troverete la maggior parte delle case di cooperazione o cooperative nelle grandi città metropolitane.

Le persone tendono ad associare co-op con New York City, ma è anche possibile trovare co-op in grandi città come San Francisco, Minneapolis, Washington, DC, Atlanta, Boston, Seattle, Indianapolis , Detroit e Chicago, Tucson e Phoenix, tra cui alcuni in Florida e altri cosparsi in tutta la Costa Orientale.

Che cos'è un co-op?

Un co-op non è realmente immobiliare. Il bene immobile è terra, accoppiato ad eventuali miglioramenti strutturali, compresi i diritti sotterranei e aerei. Invece, un co-op è una società. Quando un acquirente acquista un co-op, l'acquirente acquista azioni della società e il diritto di occupare un'unità specifica. Un acquirente co-op non acquista l'unità o una porzione dell'edificio stesso.

Inoltre, un acquirente co-op può o non può finanziare l'acquisto del co-op. Non ogni banca farà un prestito co-op. Tra le banche che faranno un prestito co-op, non tutti i co-op si qualifica come un edificio qualificato.

Gli acquirenti dovrebbero verificare con il loro prestatore per scoprire se il co-op è nella sua lista approvata.

Un co-op acquirente paga anche una tassa mensile al co-op. Tale quota comprende una quota proporzionale per l'ipoteca dell'edificio, se del caso; gli stipendi di un portiere, il personale di manutenzione, eventualmente un sovrintendente di edifici; assicurazione per la struttura; manutenzione regolare, manutenzione e pulizia delle aree comuni, comprese le tasse sulle proprietà immobiliari.

Un possibile inconveniente ad un co-op, dicono i critici, è il fatto che un proprietario spesso paga due ipoteche. Pagherà la sua ipoteca per il co-op e l'ipoteca dell'edificio per il co-op, che potrebbe anche essere rifinanziato prestito per pagare per i miglioramenti di capitale per l'edificio.

Che cosa è un condominio?

A differenza di un co-op, quando un acquirente acquista un condominio, l'acquirente sta acquistando proprietà immobiliari. L'acquirente possiede lo spazio tra le pareti, i pavimenti ei soffitti, generalmente al punto medio. L'unità è valutata separatamente per fini fiscali, e l'acquirente paga le imposte direttamente al valutatore della contea (o tramite un conto di impegno del prestatore).

Un condominio può essere finanziato separatamente e la proprietà è garantita da un atto di fiducia o ipoteca, a seconda delle leggi statali. Il design strutturale di un condominio è un'unità individuale, che può essere una singola storia, molte storie o addirittura distaccata.Ad esempio, possiedo una casa unifamiliare in Hawaii che è designata come condominio, ma è una struttura libera, con un proprio giardino.

Anche l'acquirente di un condominio, come un acquirente co-op, paga le tasse mensili. Queste tasse sono pagate all'associazione di casa. Le commissioni per l'HOA pagano per la manutenzione di aree comuni, l'esterno dell'edificio, il tetto, l'assicurazione, la gestione dell'associazione e potrebbero spesso includere alcune delle utilità come l'acqua e la raccolta dei rifiuti.

Alcune quote HOA includono tasse per una club house, strutture per esercizi e una piscina / spa.

Più differenze tra un co-op e un condominio

In generale, un co-op è spesso più economico da acquistare di un condominio, il che significa che può costare di più per acquistare un condominio. Tuttavia, il compenso è che le tasse pagate ad un co-op potrebbero essere più alti di un condominio HOA tasse.

Una grande differenza tra un co-op e un condo è il fatto che nessun corpo caldo con contanti può acquistare un co-op. Le Co-op sono governate da un consiglio di amministrazione, determinato dagli azionisti del co-op. I condomini sono anche governati da un consiglio di amministrazione, ma queste assemblee non approvano gli acquirenti. Il consiglio di cooperazione ha il diritto di approvare un potenziale acquirente. Mentre l'acquirente non può essere rifiutato a causa della discriminazione definita dalla legge sul mercato immobiliare, gli acquirenti devono superare uno screening rigoroso.

Alcuni co-op non consentono agli acquirenti stranieri di acquistare un'unità. Molti co-ops non consentono agli investitori o agli acquirenti di seconda casa in quanto preferiscono gli occupanti del proprietario. Le schede di co-op esamineranno l'applicazione di un potenziale acquirente, la dichiarazione finanziaria, l'elenco delle attività e delle passività, il rapporto di credito, i saldi bancari, tra cui una revisione di lettere di raccomandazione da parte di amici e associati commerciali, sormontata da un'intervista personale.

Mentre questa procedura potrebbe sembrare un'estrema invasione della privacy, i proprietari in un co-op approvano questo processo perché possono essere altamente selettivi delle persone che vivono nell'edificio. Quando una persona acquista un condominio, non esiste un processo di selezione dei vicini, in modo da evitare che una banda di metalli di morte abbia preso il quartiere della porta accanto.

D'altra parte, il consiglio di cooperazione approva anche il prezzo di acquisto. Se il prezzo è così basso che potrebbe influenzare i valori degli altri azionisti, un consiglio di cooperazione può rifiutarsi di approvare la vendita. Un condominio HOA non ha tale autorità per impedire una vendita.

Molti complessi condominiali limitano il numero di affitti in percentuale delle unità totali. La percentuale generalmente varia dall'80% occupato dal proprietario al 50%. Questo scopo è quello di impedire che il complesso diventi un complesso di appartamenti e abbassa i valori. La maggior parte dei co-ops non permettono alleasing e noleggi.

Vivere in un complesso condominiale da anni e non conoscere mai i vicini. Questo è improbabile che si verifichi in un co-op dove i proprietari conoscono tutti e tutto su di te.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.