Valori Home stimati su Zillow

I clienti mi hanno chiesto tante volte le stime di valore su Zillow che immagino che tutti stanno chiedendo se Zillow sia accurato con il suo Zestimate. Penso che la prima cosa da capire è quello che Zillow non lo è. Zillow non è in immobili. Non conosci un agente di bene immobile che non funzionava più a Zillow (non ancora in ogni caso). Non è un servizio pubblico come una biblioteca. Zillow è un sito web aziendale, creato per attirare gli occhi oculari che vogliono guardare le case e, a sua volta, vendere pubblicità ai professionisti del settore immobiliare.

Zillow basa molte conclusioni sulle opinioni formate osservando i dati raccolti da varie fonti. Tutti hanno un'opinione su qualcosa. Puoi essere d'accordo o d'accordo. I pareri non sono fatti. Se Zillow avesse il suo dito sul mercato attraverso la propria speciale sfera di cristallo, Zillow avrebbe previsto il crollo del mercato immobiliare e ciò non è accaduto. Infatti, Zillow era appena iniziato quando il mercato cominciò a sbriciolarsi.

È come quella analogia data da Randolph Duke nel film di Eddie Murphy del 1983

Trading Places

, in cui il personaggio duca spiega che se il mercato sale o il mercato scende, i broker di merci (e, sì, anche le aziende come Zillow), continueranno a fare soldi. Comprendere Zillow Zestimate Zillow acquisì i dati amalgamando tutte le informazioni sull'abitazione che potrebbe trovare. Amalgamare è una parola fantasiosa per la miscelazione e la fusione di dati provenienti da varie fonti in una sola fonte.

Fatto in modo corretto, l'amalgamazione può creare un monopolio. Ma non andiamo avanti di noi stessi. Esistono molti programmi computerizzati che possono prevedere il valore di una casa. Anche gli agenti immobiliari usano programmi informatici, ma la differenza è che gli agenti immobiliari non si affidano a quei programmi, per esempio si potrebbe considerare l'intelligenza artificiale.

Non siamo ancora lì.

Almeno per ora, Zillow non può prevedere come un acquirente si sentirà quando entrerà in casa. Zillow non può dirvi se l'interno è stato aggiornato, se la lavorazione è superiore, o se i materiali utilizzati sono inferiori o se una scuola dietro l'angolo abbia diminuito il valore delle case sostenute nel campo di calcio o qualsiasi altro numero di fattori agenti immobiliari e apprezzatori utilizzano quando conoscono il quartiere e hanno ispezionato la casa in persona.

Come gli agenti arrivano ad una stima di valore

Non parlo per tutti gli agenti immobiliari, ma sono in attività da oltre 40 anni e possiedo un adeguato livello di competenza se non superiore al livello medio. Quando comincio a valutare una proprietà, la prima cosa che faccio dal mio computer è studiare la casa da un satellite su Google. Ho notato se esegue il backup di una strada trafficata, la vicinanza a proprietà commerciali o autostrade, le dimensioni di altre case vicine, la vegetazione e il paesaggio, il suo orientamento al sole e, se sono fortunata, potrebbe essere una foto di l'esterno e una scena di strada.

Ho anche eseguito due serie di valutazione automatizzata. Uno è attraverso Realist, società di proprietà di CoreLogic, che è data centrica da tutte le vendite, tra cui non MLS, e prenderà in considerazione le vendite in casa circostante che variano del 25% o meno nella configurazione e nel tipo, compresi altri parametri che creo manualmente.

L'altra valutazione automatizzata si basa anche sulle vendite estratte direttamente da MLS e calcolate in base a filmati quadrati, inclusi valori elevati, bassi, medi e medi di tutti gli elenchi venduti, in attesa e attivi. Questi due valori sono spesso molto diversi tra loro ma, usati insieme, posso arrivare ad una gamma di valori, generalmente non più di una differenza del 5%. Ma non è quasi sufficiente per stabilire valore.

Armato di queste informazioni, poi ispeziono la casa e lo guardo attraverso gli occhi di un acquirente, come un apprezzatore lo vedrà e dove dobbiamo essere posizionati contro la concorrenza per guidare il traffico verso la casa. Non è insolito per me entrare in una casa con un contratto di elenchi preparato in mano e finire per cambiare manualmente il prezzo di listino dopo aver visto la casa. L'automazione non sostituisce la valutazione personale.

Zillow Zestimate della precisione di valore

Zillow non sostiene mai di essere sempre precisi al 100% o addirittura l'80% più preciso in tutti i settori. Se tutte le case all'interno di un raggio di sei blocchi sono molto simili tra loro, diciamo, una suddivisione suburbana, piena di case costruite intorno allo stesso anno, circa la stessa dimensione e con servizi identici, una stima di Zillow sarà molto più accurata, forse entro il 10%, perché non esistono sufficienti varianze specifiche per buttarlo. Altre volte, non sarà affatto vicino.

Ho tirato quattro case tipiche che ho personalmente venduto per confrontare con un Zestimate per te. Una proprietà è di due case in un sacco a Midtown Sacramento, situato su una strada trafficata vicino alle piste ferroviarie e vicino al rumore della pista autostradale, di fronte ad una proprietà commerciale. Zillow ha stimato il valore di quella casa a $ 380.733, ma ha venduto a $ 349.000, dopo quasi 6 mesi sul mercato, con abbondanza di esposizione. La stima di Zillow era circa il 9% troppo elevata.

La seconda casa era un waterfront personalizzato nella zona Pocket di Sacramento. Zillow ha valutato la casa a $ 983, 097. Ha venduto a $ 1, 085, 000, che è stato del 10% in più rispetto alla stima di Zillow. Se i venditori avessero fatto ricorso alla stima di Zillow avrebbero perso più di $ 100.000, che non è un piccolo cambiamento.

La terza casa è stata una casa ricostruita in un'area esclusiva di Davis, California, nei pressi dell'Università di Davis. Zillow ha apprezzato la casa a $ 1, 230, 563, ma ha venduto per $ 1, 495, 000, e per contanti, nessun finanziamento era coinvolto. Quel Zestimate era più del 20% troppo basso.

La quarta casa era una casa di fronte al lago a Elk Grove, in California. Ancora una volta, la stima di Zillow era troppo bassa, a 488,711 dollari e venduta per il 16% in più, inclusa la valutazione di un prestatore di un acquirente, a $ 565, 500.

Zestimate è formulato per offrire ai visitatori del sito una gamma di valore.Non è destinato a sostituire una valutazione né un giudizio del professionista immobiliare di valore. Prendo sempre un gander ai valori di Zillow prima di visitare un venditore perché so che il venditore sta guardando questi valori. Non perché ci sia valore come professionista nella stima. Gli agenti immobiliari non usano Zillow per vendere una casa.

Mi rendo conto che alcuni agenti racconteranno ai loro clienti di esaminare il prezzo di Zillow per giustificare quanto un buon affare stanno ottenendo nell'acquisto di una casa, fornendo lo Zestimate è molto più elevato del prezzo effettivo di vendita. È un uso selettivo con gli agenti. Quando il prezzo è a loro vantaggio, potrebbero utilizzarlo. Anche le banche non sanno meglio, per esempio in una breve situazione di vendita, ad esempio, quando l'offerta è più di un Zestimate, un agente di vendita breve potrebbe indicare il Zestimate per la banca di vendita a breve.

Tuttavia, Zillow offre molto di più per il consumatore rispetto all'aspetto Zestimate. Credo che le persone si appendano così allo Zestimate affinché si affacciano sull'abbondante ricchezza di informazioni su quel sito web che comprendono fatti duri, dati pertinenti, vendite comparabili e demografiche di quartiere, che possono essere preziose per qualsiasi acquirente di casa o casa per la prima volta venditore in una transazione immobiliare.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.

Dichiarazione completa: Elizabeth Weintraub è anche un agente premier Zillow