Home Buying Tips per contingency di prestito

Quando ho comprato la mia prima casa che ha richiesto finanziamenti istituzionali, ho assicurato che il contratto di acquisto contenesse una contingenza di prestito. Avere una contingenza di prestito nel contratto avrebbe significato se qualche piccola cosa è andata storto con l'acquisto della mia nuova casa e per qualche ragione, qualunque cosa strano motivo che il prestatore non potesse prestare per me, allora sarei liberato dal mio obbligo di acquistare la casa.

Fino a quel punto, tutte le case che avevo mai acquistato sono state acquistate tramite il finanziamento del proprietario.

Non c'era alcuna contingenza di prestito in un mutuo o di un contratto di terreno venduto. Una volta che ho firmato il contratto di acquisto, sono stato molto richiesto di passare attraverso la vendita della casa, ad eccezione di una contingenza di ispezione. Non c'era altresì alcuna contingenza di valutazione con il finanziamento del proprietario.

Durante i periodi di basso tasso di interesse, il finanziamento del proprietario è scadente e poche persone, ad eccezione del credito contestato, cercano di utilizzare il finanziamento del proprietario per acquistare una casa. Un'altra eccezione potrebbe essere che se la casa stessa non si qualifica per il finanziamento, allora un venditore potrebbe considerare il finanziamento del proprietario. Ma la maggior parte dei venditori nei normali mercati immobiliari preferisce che un acquirente paghi in contanti o ottiene un prestito per acquistare una casa.

Contratti di acquisto con contingenza di prestito

I tipi di contratti di acquisto utilizzati negli Stati Uniti variano da uno stato all'altro, ma la maggior parte di essi consentirà un periodo di contingenza di prestito. Oltre alla contingenza di prestito, per esempio, il contratto di acquisto residenziale come quello utilizzato in California potrebbe contenere anche una contingenza di valutazione, separata dalla contingenza di prestito.

I contratti di acquisto generalmente prevedono un certo numero di giorni per default di contratto per ricevere la garanzia che il prestito è approvato e il compratore sarà autorizzato a utilizzare il finanziamento. Questo periodo di tempo può variare da 7 a 30 giorni, con molti periodi spinti verso il marchio da 3 a 4 settimane. Ecco perché è fondamentale per un acquirente di casa fornire tutti i documenti di prestito che un agente di prestito richiede il più rapidamente possibile.

Eventuali ritardi nella presentazione dei documenti finanziari necessari potrebbero causare un ritardo nell'approvazione del prestito finale.

Quando la contingenza di prestito scade

In alcuni stati, una volta che il periodo di contingenza del prestito è scaduto, l'acquirente è fuori tempo. Se il prestito dell'acquirente non viene approvato in quel periodo di tempo, è troppo male. L'acquirente può chiedere un'estensione, ma i venditori non sono sempre tenuti a concederlo. SUGGERIMENTO: non fare l'errore di pensare che hai tutto il tempo al mondo per dare le tue copie di prestito dei tuoi rendiconti fiscali e fornire tutte le informazioni bancarie perché l'orologio è spesso ticchettio.

In altri Stati come la California, dove i contratti di acquisto tendono a favorire l'acquirente, se l'acquirente non rimuove la contingenza del prestito nel giorno finale, il venditore può prendere i provvedimenti per annullare il contratto dopo l'emissione di una comunicazione da eseguire.Se il venditore non effettua alcuna azione legale per far rispettare il periodo di contingenza, rimane. Non è una buona idea sperare che il venditore in California rinuncierà alla contingenza del prestito perché la maggior parte dei venditori sono rappresentati da agenti di quotazione che li ricordano i loro diritti in base al contratto.

Ho spesso una grande resistenza dagli agenti del compratore quando, come agente di listino, chiedo un rilascio della contingenza di prestito dall'acquirente.

Richiedono più tempo o, in alcuni casi, spazzano via tutto perché, per qualsiasi ragione, forse non hanno voglia di spingere i loro acquirenti ad aderire al contratto. Se gli acquirenti necessitano di più tempo, tuttavia, non siamo autorizzati a dare la nostra parola verbale perché i nostri contratti in California consentono a un acquirente di presentare solo una richiesta scritta formale per più tempo. Tutti i contratti e gli accordi devono essere scritti per la protezione di tutti.

Che cosa succede se la sottovalutazione nega il prestito?

La domanda che si presenta spesso è che cosa può succedere a un acquirente che non è approvato per un prestito, ma ha rilasciato la contingenza di prestito o per qualunque motivo ha perso la protezione del contingente di prestito nel contratto di acquisto. Può un venditore denunciare l'acquirente? Il compratore perde il suo deposito di soldi sinceri? Qual è il rischio?

Il fattore di rischio e le conseguenze variano da stato a stato.

Molto può andare male nel sottoscrizione. Gli acquirenti di casa che pensano di essere approvati per un prestito perché il loro prestatore ha dato loro una lettera di pre-approvazione basata su una domanda di prestito può poi scoprire che la sottoscrizione non approva il prestito. Non ci sono veramente cose come i prestiti ipotecari slam-dunk. Ci sono molte ragioni per sottoscrivere il rifiuto di un prestito. Quegli acquirenti di casa che hanno una contingenza di prestito in genere possono annullare il contratto e ricevere un rimborso del loro deposito cauzionale.

Se gli acquirenti di casa non possono ottenere un prestito a causa della contingenza di valutazione, perché la valutazione è stata bassa e il venditore non ridurrà il prezzo di acquisto, in genere è anche motivo di annullamento. Ma per essere completamente protetti in queste circostanze, devi avere una contingenza di prestito e una contingenza di valutazione in atto. Assicurarsi di parlare con il tuo agente immobiliare prima di firmare un contratto di acquisto per ottenere una chiara comprensione di come una contingenza di prestito lavora nel tuo stato.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, California