Come acquistare Foreclosures in possesso di banca o REO

Stai pensando all'acquisto di una preclusione? Aiuta a prima cosa imparare un po 'su come le case finiscono per una preclusione.

Le banche hanno proprietà immobiliari perché le banche hanno acquisito le case attraverso la preclusione. Le case su libri di una banca sono chiamate REO, che è un acronimo per "proprietà immobiliari". Riconoscere che quando le banche ricevono proprietà di proprietà a casa attraverso la preclusione, è spesso perché nessuno si è presentato sui gradini del tribunale per proporre l'importo minimo dell'ipoteca esistente o la banca appositamente l'offerta minima così alta che nessuno lo avrebbe toccato.

In superficie, potrebbe non sembrare come se i pignoramenti siano redditizi, soprattutto se la banca vuole vendere il suo inventario sul mercato aperto per l'importo che un tempo era dovuto alla banca dal precedente mortgagor . Tuttavia, qui sono almeno due ragioni per cui un REO può essere redditizio per te:

Se due prestiti sono stati fissati alla proprietà (che è comune in questi giorni), il secondo prestatore a volte non preclude. Se il secondo prestatore non componga i pagamenti indietro al primo prestatore e inizia il proprio processo di preclusione, il secondo prestatore viene eliminato nel preclusione. Molti secondi ipoteche comprendono il 20% o più del valore di mercato originale.

• La banca spesso non vuole sedersi sul suo inventario. Poiché non ha ricevuto la sua offerta minima da un investitore o da un acquirente di casa durante la vendita di preclusione presso il tribunale, la banca potrebbe essere probabile che il prezzo di casa REO per meno, solo per sbarazzarsi di esso. Dipende dalla sua contabilità interna.
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  Ricerca agenti di annuncio REO

Ci sono molti posti disponibili online per trovare i preclusioni. Tuttavia, puoi anche trovarli in MLS. Se chiedi al tuo agente del compratore di cercare MLS per "REOs", probabilmente troverai che una piccola manciata di agenti immobiliari specializzati nella quotazione di REO per la vendita nel tuo quartiere.

Ecco alcuni suggerimenti su agenti di elenchi REO:

La maggior parte degli agenti di elenchi REO elenca solo REO, nessun altro tipo di proprietà.

• Gli agenti di quotazione REO spesso danno sconti alle banche in cambio della loro attività, perché questi agenti si occupano di volume e talvolta il gestore di asset viene tagliato.

• Gli agenti di elenco REO fanno soldi vendendo un sacco di REO o operando come agente doppio. Nell'ambito della doppia agenzia, l'agente di quotazione REO guadagnerà sia la commissione di quotazione che la commissione dell'agente acquirente.

• Per attirare gli agenti del compratore, molte banche offrono una percentuale più elevata della commissione all'agente del compratore, mentre sconti la commissione dell'agente quotidiano.

• Gli agenti di elenco REO rappresentano generalmente il venditore, non l'acquirente. Prendi in considerazione se vuoi la tua rappresentazione, potresti.

• Gli agenti di quotazione REO sono tipicamente agenti di primo livello a causa del volume di attività che comportano.In genere non trascorrono molto tempo a lavorare con gli acquirenti.

• Alcuni agenti di elenchi REO sono così occupati che assumono assistenti alle chiamate in campo. Molti non danno il loro numero di cellulare privato, che può rendere difficile la comunicazione.

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  Assunzione di un agente di committente

A meno che non si ha un'esperienza diretta di negoziare con le banche, è possibile ottenere una migliore rappresentazione assumendo l'agente del proprio acquirente.

Prima di selezionare un agente, scegliere diversi e intervistare gli agenti immobiliari per trovare una buona forma.

L'agente del compratore ha una responsabilità fiduciaria per proteggere i tuoi interessi.

• Gli agenti del compratore non rappresentano il venditore. Anche quando il venditore sta pagando la loro commissione.

• Gli agenti del compratore sono generalmente pagati dal venditore. Ciò significa che non ti costerà di assumere un agente di acquirente.

• Gli agenti dell'acquirente possono chiedere di firmare un contratto di committente di un acquirente, che definirà i doveri dell'agente e specificare chi paga la commissione.

• Considera di lavorare con un agente di acquirente che ha esperienza di lavoro con REO.

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  Negoziando con REO

Se la quotazione è relativamente nuova al mercato, è molto probabile che la banca non devia molto dal prezzo richiesto. Avrete maggiore potere negoziale se fate offerte su case che sono state sul mercato per più di 30 giorni.

Ecco di più suggerimenti:

Le banche negoziano sconti a tariffe elevate con titoli e società di deposito. Se si sceglie di utilizzare la società di banca / impresa di garanzia, controllare le spese che le aziende ti addebiteranno. In genere, le tasse non pagate dalla banca, ma pagate dall'acquirente saranno maggiori perché il titolo e l'impegno spesso compongono tali sconti pagando più gli acquirenti.

• Molte banche si stanno allontanando dai pagamenti tipici di chiusura per l'acquirente. Alcune commissioni come le tasse di trasferimento, le tasse di contea e di stato, sono a carico dell'acquirente e non della banca. Le banche spesso non pagano i rapporti sui pesti, le riparazioni oi piani di garanzia della casa.

• Alcune banche non firmano una contro offerta finché tutti i termini non saranno concordati reciprocamente tra le parti verbalmente.

• Aspetta la banca di disegnare il proprio contratto di acquisto o addendum al tuo contratto di acquisto standard. Leggere attentamente e chiedere un avvocato immobiliare per consigli se non lo capisci. Puoi scommettere che l'avvocato della banca ha elaborato quel contratto, e non è a tuo favore.

• Se la banca non si sposta e si riceve un rifiuto dell'offerta, attendere altri 30 giorni e quindi re-invia la tua offerta originale, con la data originale trascritta e la nuova data inserita.

• Potresti aspettare 10 giorni per una risposta alla tua offerta dalla banca. Essere pazientare. So che sembra pazzo che alcune banche possono richiedere molto tempo per rispondere, ma possono.

• La banca può chiedere di presentare una domanda di prestito in modo da poter prequalificarti; tuttavia, non è obbligato a ottenere il prestito da quella banca.

• Se non è possibile chiudere entro la data di chiusura predeterminata, la banca può addebitare una penalità per ogni giorno in cui passate quella data.Assicurati di avere una lettera di pre-approvazione del prestito del proprio prestatore prima di presentare un'offerta e ottenere la garanzia di ricevere il finanziamento dal prestatore senza eseguire ritardi inaspettati.

• Sarai probabilmente chiesto di acquistare la casa "come lo è". Ci sono degli inconvenienti per l'acquisto di preclusioni. Rendere la tua offerta soggetta ad un'ispezione a domicilio. Alcuni venditori in beni strisce di default dalle case di preclusione.

• Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.