Come negoziare commissioni immobiliari

Sai che le commissioni immobiliari dovrebbero essere negoziabili, giusto? Indipendentemente dalle abitudini locali, le tasse immobiliari sono generalmente in discussione. Alcuni agenti accetteranno una riduzione dei diritti a partire dal blocco. Altri lo discuteranno. Ma nessuno si sentirà sconvolto. È previsto. Anche se, essere preparati per il fatto che alcuni agenti non negoziare una commissione con voi. Perché alcuni agenti non devono.

Capire come gli agenti sono pagati

Le divisioni variano tra i broker, a seconda della politica e della produzione. Un agente di primo piano che chiude 100 transazioni all'anno è in genere pagato di più, una divisione più elevata, di un agente che chiude un affare ogni due mesi. Solo i broker immobiliari autorizzati possono ricevere una commissione. I mediatori hanno scritto accordi che impiegano agenti e, a loro volta, pagano gli agenti, tipicamente come contraenti indipendenti.

Le commissioni pagate da un venditore sono divise con circa la metà che va al listino e il resto al lato vendita; non è sempre una divisione 50/50. A volte gli agenti di iscrizione vengono pagati più che gli agenti che portano l'acquirente.

Perché gli agenti non caricano la stessa Commissione?

Per la maggior parte, fanno, secondo l'usanza locale. Anche se troverete agenti di sconto, agenti di produttori, esperti di quartiere, agenti veterani, agenti nuovi, agenti a tempo parziale e agenti in ogni tipo di dimensione e colore.

Gli agenti non sono identici tra loro. Non dovresti mai scegliere un agente in base alla commissione. Potrebbe trovare gli agenti più costosi offrono servizi e modelli di profitto per i loro venditori gli agenti meno costosi non lo fanno. Nel complesso, gli agenti in genere pagano quello che vale. Non tutti vale la stessa tassa.

Profitto netto tipico

Mi chiedo quanto agenti fanno? Diciamo che l'acquirente di Mary acquista una casa di $ 150.000. La commissione totale pagata è del 7%, con il 4% all'agente di quotazione e il 3% per il broker di vendita. Il mediatore di Mary è pagato $ 4, 500. Mary ha diritto al 50% meno una tassa di franchising dell'8%. Mary riceve $ 2, 070. Da questo, Mary paga le sue spese generali del 22% e mette fuori il 30% in risparmio da tenere per il pagamento della previdenza sociale, federale e statale imposte sul reddito. Mary ha fatto 993 dollari. 60 utile netto.

Se Mary chiude una sola transazione al mese e lavora una tipica settimana di 40 ore, il che rende il suo salario orario netto di circa 5 dollari. 78 per il mese. Se chiude due offerte al mese, allora Mary fa la stessa cosa degli impiegati del The Home Depot.

Vendere e comprare con gli stessi agenti

Si considera consentito chiedere a Maria se sceglierà parte della sua commissione se lei rappresenti per vendere la tua casa e ti rappresenta anche per comprare una casa, ma Maria potrebbe non sono d'accordo.La teoria lavora sulla premessa che due uccelli nel cespuglio siano migliori di quelli in mano. In altre parole, se Mary è il tuo agente di compravendita, guadagnerà il lato della commissione. Inoltre, aiutandovi ad acquistare un'altra casa, guadagnerà il lato di vendita di quella transazione.

Una persona. Due offerte. Ma è più sfumato di quello.

Ci sono agenti che ti offrono uno sconto se vendi e compri una casa attraverso la loro agenzia. Gli agenti immobiliari che rifiutano di tasse di sconto probabilmente ritengono che le due transazioni siano separate l'una dall'altra, che sono. Essi comportano la stessa quantità di lavoro, se il venditore e l'acquirente sono la stessa persona o due persone diverse e non correlate. Se Mary sconti la sua commissione di quotazione per te per fare due volte il lavoro e guadagnare meno del doppio del denaro, potrebbe anche essere colpito sul lato vendita della commissione poiché non ha alcun controllo sulle tasse che un altro agente negozia. Per convincere Maria a "darti una pausa", potrebbe essere necessario offrire a Maria un'altra incentivazione come i rinvii, mandandola più in giù per strada.

Quando lo stesso agente rappresenta te e l'acquirente

Si chiama agenzia doppia, e non è nemmeno legale in alcuni stati.

Ma dove è legale, Mary avrebbe guadagnato entrambe le parti della commissione, la quotazione e le commissioni di vendita. Si chiama doppiare una transazione. Stessa proprietà ma due partiti separati con interessi separati e capacità separate per denunciare. Ora Mary ha aumentato la responsabilità.

A volte è una tattica comune utilizzata dai venditori in determinate parti del paese per chiedere ad un agente di registrazione se accetta di abbassare la sua commissione se finisce per rappresentare sia il venditore che l'acquirente. Hai la possibilità di negoziare questo quando firmi l'accordo di iscrizione o quando ricevi un'offerta, ma è meglio discutere questo scenario in anticipo, all'inizio dell'inserimento.

Tenga presente che questa negoziazione potrebbe rientrare. Potrebbe ridurre l'ansia o la motivazione dell'agente di quotazione per vendere la propria casa al proprio acquirente. Oltre alla sua responsabilità giuridica fiduciaria di commercializzare la tua casa a tutti gli acquirenti disponibili, qual è il suo incentivo ad indurre un acquirente ad acquistare la tua casa quando la sua tassa sarà ridotta? Soprattutto se sta per vendere questo acquirente della sua lista di qualcun altro e pagarsi di più. Ma andare avanti e chiedere. Molti agenti accettano "commissione variabile" quando viene chiesto perché sospettano che le probabilità sono che non rappresenteranno entrambe le parti, quindi non stanno rinunciando a nulla.

Multiple Listings, stesso venditore

La riduzione delle commissioni in cambio di un numero di annunci esclusivi dello stesso venditore dipende da:

• Volume del dollaro
• Facilità di vendita
• Mobilità di mercato

Se tutte e tre quelle variabili sono a favore dell'agente, è un problema per negoziare e probabilmente la negoziazione più semplice da conquistare. Anche se non tutti gli agenti saranno d'accordo a questo.

Gli agenti che controllano i quartieri

Gli agenti che svolgono una tonnellata di affari ogni anno in settori specifici in genere scontano un punto qui e là.Questi sono gli agenti che potrebbero chiedere una commissione più alta ma accettare rapidamente di abbassare le tasse se c'è una concorrenza da un altro agente. Se ti piace un agente che ti ha citato una commissione più alta ma ha intervistato un secondo che ha accettato di fare il lavoro per meno, richiama il primo agente e offra la tassa del secondo agente. Spiega perchè. Tenga anche presente che l'annuncio: si ottiene quello che si paga è molto spesso vero. Non farti così appendere su commissioni che si perdono di vista di assumere l'agente migliore che si possa trovare.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.