Come affrontare con una valutazione bassa

Sei preoccupato di ricevere una valutazione bassa o la tua valutazione è già stata completata ad un valore inferiore a quello previsto? Nei mercati dei venditori, molteplici situazioni di offerta spesso portano il prezzo di acquisto più elevato di qualsiasi vendita comparabile nella zona; ecco perché in questi casi molti venditori si preoccupano che le valutazioni andranno in basso. Nei mercati degli acquirenti, quando i prezzi sono deboli o cadono, i venditori sono anche preoccupati che la casa porterà una valutazione bassa.

Le basse valutazioni possono succedere in qualsiasi mercato: caldo, freddo o neutro.

Perché le valutazioni basse accadono?

L'Associazione Nazionale dei Realtors riferisce nell'indagine mensile dell'indice di fiducia REALTOR per le vendite tra il mese di novembre 2016 e il gennaio 2017, il 22% degli intervistati ha affrontato problemi di valutazione. NAR's Survey of Mortgage Initiators, il 55% degli intervistati per quel periodo di tempo ha riportato problemi di valutazione.

Ci sono un certo numero di motivi per cui le valutazioni vengono inferiori. Ecco alcuni:

• prezzi artificiosamente gonfiati dovuti a più offerte.
• Declinare i valori di mercato dovuti a meno acquirenti acquisti tra un più grande inventario delle case.
• Fallout da un'abbondanza di preclusione o vendite corte nel quartiere, soprattutto quando non esistono altre vendite comparabili.
• Valutazione errata da parte del sottoscrittore.
• Sovrapprezzo da parte del venditore.
• Apprezzatore inesperto che non capisce influenze sul valore.
• Valori di mercato in aumento a causa di un inventario limitato e di pochi comp.

• Appraiser ha trascurato i dati di vendita in sospeso, che potrebbero riflettere le vendite paragonabili più elevate quando chiuso, oppure l'apprezzatore ha selezionato vendite paragonabili da quarti sbagliati.
• L'acquirente riceve il denaro contante dal venditore, causando il prestatore a credere che il prezzo sia stato gonfiato.

Un fattore che non entra in gioco è se il prestatore vuole fare il prestito.

I finanziatori vogliono prestare denaro, e gli istituti di credito sono vietati di redlining.

Soluzioni per basse valutazioni

Non preoccupatevi se la valutazione è bassa. È difficile rimanere calma quando appare che la vendita in sospeso andrà a pezzi, ma entrambe le parti hanno opzioni:

• Il compratore può compensare la differenza in contanti.

  Il prestatore si preoccupa della valutazione solo nella misura in cui interessa il rapporto prestito / valore. Una valutazione bassa non significa che il prestatore non possa prestare. Significa che il mutuante effettuerà un prestito basato sul rapporto concordato nel contratto al valore stimato. A volte il mutuante del compratore non permetterà all'acquirente di concedere denaro per la differenza e, in tal caso, l'acquirente deve pagare invece alcuni dei costi di chiusura del venditore.

• Il venditore può abbassare il prezzo.

  Se la casa era troppo cara o il valore era gonfiato, spesso questa è la soluzione migliore.Fa del compratore felice e il prestatore è soddisfatto. Non vi è alcuna garanzia che se l'acquirente si allontana, il venditore non riceverà una valutazione bassa dal prestatore del secondo acquirente, per non parlare del tempo e delle difficoltà necessarie per vendere nuovamente la proprietà. A volte un uccello in mano è meglio.

• Il venditore può offrire una seconda ipoteca per la differenza.

  Se l'acquirente vuole veramente la casa, ma non riesce a trovare la differenza di denaro contante, la possibilità di effettuare pagamenti o un pagamento forfetario in una data successiva al venditore è un'opzione. Dopo la chiusura dell'impegno, i venditori spesso conservano il diritto di scontare la seconda ipoteca, venderla per un valore inferiore a un investitore.

• Ordina una seconda valutazione.

  In primo luogo, se il vostro prestito è un prestito FHA, chiedere al prestatore per un elenco di apprezzatori approvati. Il venditore o l'acquirente possono pagare per la seconda valutazione. A volte la seconda valutazione verrà superiore a quella del primo, soprattutto se il primo apprezzatore è inesperto o ha commesso errori.

  Se il prestito è un prestito convenzionale, allora è soggetto alle regole del codice di condotta di valutazione domestica (HVCC). Barb Torres, un accreditato senior appraiser dice: "Appena le parti scoprono che un apprezzatore sta uscendo, che non ha familiarità con il mercato locale, hanno tutti i diritti di contattare il prestatore (preferibilmente per iscritto) a DOMANDA di utilizzare un apprezzatore locale . "

• Fornire un elenco di vendite paragonabili.

  Chiedere agli agenti coinvolti di mettere insieme un elenco di recenti vendite paragonabili che giustificano il prezzo di vendita concordato. Invia tale elenco al sottoscrittore e chiedere una revisione della valutazione. Cercate di utilizzare comps più vicini alla proprietà del soggetto rispetto ai comps utilizzati dall'apprezzatore.

• Inoltre, chieda agli agenti di chiamare gli agenti di registrazione delle vendite in sospeso per cercare il prezzo effettivo di vendita di tali proprietà. Gli agenti di listino non devono rivelare il prezzo di vendita, ma molti sono felici di aiutarti perché potrebbero trovarsi nella stessa situazione. Puoi sempre chiedere se l'agente pensa che il tuo prezzo sarà valutato se l'agente rifiuta di divulgare il prezzo in sospeso.

• Compromesso sul valore. A volte i venditori si ritireranno un po 'sull'acquirente pagando l'intera differenza e si stabiliranno da qualche parte tra un contributo completo in denaro e completamente abbassando il prezzo. Per quanto riguarda una differenza di 10 000 dollari, un venditore potrebbe accettare di accettare $ 5 000 in contanti e abbassare il prezzo di $ 5 000.

• Annullare la transazione.

  Molti contratti di acquisto contengono una contingenza di prestito. Se la valutazione è bassa, l'acquirente non si qualifica per acquistare la proprietà ai termini concordati nel contratto. Una contingenza di prestito correttamente scritta consente all'acquirente di annullare il contratto e richiede al venditore di rilasciare il deposito di soldi sincero del compratore.

• Allo stesso modo, il venditore potrebbe vendere di più per mettere la casa sul mercato e alla ricerca di un nuovo acquirente. Finché la bassa valutazione non era FHA, la nuova valutazione potrebbe essere molto diversa. Le valutazioni FHA sono assegnate un numero di caso, quindi se il primo acquirente è stato FHA e il secondo compratore è stato FHA, la stessa valutazione verrà utilizzata.

Al momento della scrittura, Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, è un Broker-Associate a Lyon Real Estate a Sacramento, in California.