Proporzione di una politica assicurativa presunta per l'investitore immobiliare

Poiché i premi delle polizze assicurative sono normalmente pagati in anticipo, se un acquirente sta assumendo una politica in un'operazione di investimento immobiliare, il premio deve essere proporzionale. L'acquirente deve al venditore l'importo prepagato, ma ancora inutilizzato, per il periodo effettivo di copertura.

Come in tutte le proporzioni di trasferimento immobiliare, dovremo sapere se stiamo prorando "a" o "a" la data di chiusura, nonché se stiamo usando un giorno di 360 bancario "o un anno civile di 365 giorni.

I passi sono:

• 1. Determinare il numero di giorni dalla chiusura al giorno della scadenza della politica.
• 2. Calcola l'importo al giorno del costo dell'assicurazione.
• 3. Moltiplica il numero di giorni in cui l'importo è giornaliero.

Facciamo una prorazione assicurativa. Un investitore immobiliare sta assumendo la polizza assicurativa su una proprietà in affitto. Il premio annuale per la politica è di 1350 dollari. Il premio politico è stato pagato in pieno il 12 febbraio e la chiusura è il 15 ottobre dello stesso anno. Stiamo usando un calendario 365 giorni e prorating "attraverso" chiusura. Questo significa che il venditore paga per il giorno della chiusura.

• 1. # di giorni dal 16 ottobre al 11 febbraio del prossimo anno è:
  16 ott. + 30 nov. + 31 dic. + 31 gen. + 11 febbraio = 119 giorni
• 2. $ 1350 diviso per 365 giorni = costo giornaliero di $ 3. 70
• 3. 3 $. 70 costi / giorno X 119 giorni = importo proporzionale di $ 440. 30.

Tale importo sarebbe CREDITED al Venditore e DEBITED all'Acquirente.

Proporzione e dichiarazione di chiusura

Perché ci sono elementi su una dichiarazione di chiusura di transazioni immobiliari che devono essere pro-rated?

• Money in escrow - a volte è necessario decidere se alcuni dei soldi detenuti in garanzia per spese dovrebbero essere restituiti al venditore o rimanere in garanzia per l'acquirente.
• Assicurazioni - I premi assicurativi sono pagati in anticipo, per cui il venditore ha pagato per un intero anno di assicurazione. Alla chiusura, alcuni di quei premi denaro vengono restituiti al venditore per il resto dell'anno che non possederanno la proprietà.
• Imposte sulla proprietà - Come l'assicurazione, ma funziona altrimenti. Diciamo che stai chiudendo a giugno, e le fatture fiscali per quest'anno usciranno a novembre per il pagamento entro il 1 ° gennaio. Il compratore sarà il proprietario all'orario di imposta, ma non erano per l'intero anno fiscale. Quindi, il venditore dovrà pagare l'importo dovuto tra la chiusura e la data di scadenza fiscale. Di solito tale importo viene accreditato al lato del compratore della dichiarazione alla chiusura e l'acquirente paga le imposte quando dovuto.
• Affitti - Proprietà in affitto, multi-famiglia e appartamenti avranno affitti pagati per il mese all'inizio del mese nella maggior parte dei casi. Quindi, se l'operazione si chiude il 15 del mese, il venditore è stato pagato per il mese intero, ma è solo la metà di quella.Il compratore sarà accreditato per l'importo degli affitti negli ultimi 15 o 16 giorni del mese.
• Pagamenti per locazioni commerciali - Esistono diversi tipi di contratti di locazione con differenti strutture di pagamento. È complicato, ma una chiusura richiederà la proporzione di ciò che è dovuto al venditore per il loro periodo di proprietà e il resto appartiene al nuovo proprietario.
• Leasing di fattoria e ranch - Spesso le aziende agricole e ranch possono essere leasing di terra da un vicino o dal governo per il pascolo. In caso affermativo, qualsiasi pre-pagamento che si applica all'ora dopo la chiusura dovrà andare al venditore, in quanto non sono più proprietari. Il compratore sarà responsabile di questo.

È importante sapere che queste sono pratiche accettate, ma alcune di esse possono essere negoziate come parte dell'accordo di acquisto. Non sono rivestiti di ferro. In particolare con la proprietà commerciale, un professionista immobiliare forte potrebbe essere prezioso per il suo cliente, indicando aree di accordo che potrebbero essere negoziate se hanno colpito un prezzo di stallo.